La hipoteca puente

Diciembre de 2014

  • Con una hipoteca puente se pueden unir 2 préstamos hipotecarios en uso sólo hasta que se venda la vivienda.
  • Las cuotas a pagar por el usuario son menores que con 2 hipotecas y concede al usuario un tiempo para vender la casa que ya tenía hipotecada.

Comprarse una casa es una gran decisión. Las cuotas de la hipoteca, los costes asociados a la misma y los productos vinculados son gastos con los que hay que contar a la hora de elegir la vivienda y el préstamo que se necesita. Cuando se compra una casa se elige la que se adapta a las necesidades del futuro propietario. Es posible que en el momento de adquirirla sólo se necesiten 2 habitaciones, o se prefiera determinada zona de la ciudad pero que un tiempo después se requiera una casa más grande o en otra zona o localidad. ¿Qué ocurre si con el paso del tiempo, pero teniendo aún pendiente parte de la hipoteca, se decide comprar otra vivienda? ¿Es necesario vender la primera para poder comprar la siguiente? La respuesta es “No”. Para solucionar estas encrucijadas existen las hipotecas puente. Pero, ¿qué son y para qué sirven?

Comprar una casa mientras se está pagando otra

A través de un préstamo hipotecario una entidad de crédito presta al usuario una cantidad de dinero a cambio de que éste la devuelva a largo plazo a través de cuotas junto con los intereses. En el caso de no hacer frente al pago de la hipoteca la entidad bancaria puede quedarse con dicho domicilio para así recuperar la cantidad que está pendiente de cobrar.

A la hora de comprar una segunda vivienda cuando aún se está pagando otra existen 3 opciones:

  • Esperar a vender una para comprar la otra: puede suponer “perder” la que se quiere adquirir debido a que el tiempo necesario para vender una vivienda se puede alargar.
  • Solicitar una hipoteca nueva: se haría frente al pago de 2 hipotecas y es común encontrar dificultades a la hora de que una entidad conceda al cliente una hipoteca teniendo otra vigente. Los bancos suelen solicitar que el usuario tenga un mínimo del 20% del precio de la compra y otro 10% para gastos, y esto está dedicado a la compra de la primera vivienda, por lo que se necesitarán unos ingresos muy altos para lograr una segunda.
  • Contratar una hipoteca puente: de este modo no es necesario vender primero la casa hipotecada ya que se adquieren en un solo préstamo 2 garantías: la de la vivienda que ya se está pagando y la que se quiere comprar. Así se obtiene un plazo de entre 2 y 5 años para vender la casa actual.

¿Qué es una hipoteca puente?

Según el Banco de España un préstamo puente es “un crédito obtenido como financiación temporal y con la garantía de un ingreso futuro del prestatario. En los préstamos hipotecarios, al concederse éste se procederá a su reembolso”. Es decir, que una hipoteca puente es un tipo de préstamo hipotecario que permite al usuario cambiar de una vivienda a otra sin necesidad de vender con prisas la que tiene primero.

Esta hipoteca, también denominada “de cambio de casa”, permite obtener hasta el 100% del precio de compra de la nueva vivienda y es una financiación temporal hasta que el cliente obtenga un ingreso (el capital recibido por la venta de su casa).

De este modo, el usuario adquiere en un sólo préstamo los 2 que necesita, consiguiendo así una hipoteca mayor que la primera que se tenía contratada y que se divide entre la casa que se compra y la que se vende, pero sin tener que hacer frente a un tipo de interés más alto.

¿Cómo funciona una hipoteca puente?

Con este tipo de préstamos hipotecarios una misma entidad otorga a un solo cliente 2 hipotecas (en una sola) hasta que venda la primera vivienda. Hasta el momento en el que eso suceda el usuario puede pagar una cuota reducida que equivale a los intereses del capital total pendiente a través de cuotas que, en muchos casos, se pueden modular según la situación del interesado. Una vez vendida se cancela la parte del préstamo que corresponde a la antigua vivienda y se formaliza la hipoteca tradicional para la nueva, que comienza a pagarse con normalidad.

En resumen, el banco anticipa el dinero necesario para la adquisición y se compromete a esperar un tiempo determinado hasta que el cliente venda su casa.

¿Cuánto tiempo hay para vender la casa?

Estos productos suelen tener un periodo de carencia que van de los 6 meses a los 5 años (dependiendo de la entidad) en el cuál el único pago al que tienen que hacer frente los hipotecados es el de los gastos derivados del préstamo, es decir, que sólo se pagan los intereses del préstamo. Por lo tanto, el tiempo indicado para vender la vivienda será aquel que se fije como carencia, ya que en el caso de no haberse deshecho de la propiedad cuando finalice ese periodo el cliente deberá hacer frente al pago de las cuotas comunes de la hipoteca, que serán superiores a las que tenía al principio al ser la cantidad prestada mucho mayor. Sin embargo, hay que tener en cuenta que algunas entidades no disponen de dicha carencia. En su caso pueden ofrecer una cuota especial más reducida hasta que se venda la vivienda o bien una cuota normal, por lo que se deberá pagar la cantidad correspondiente al capital y los intereses del total del préstamo.

¿Cómo se garantiza el pago de la hipoteca?

La garantía que obtiene el banco de que el préstamo se va a pagar es doble con una hipoteca puente, ya que aunque el total se incrementa y por lo tanto el riesgo de impago es mayor, la garantía frente a insolvencia está en las 2 propiedades de las que dispone el cliente.

¿Qué pasa si no se vende la primera vivienda?

Como decimos, las hipotecas puente se contratan para adquirir una segunda vivienda mientras se intenta vender la primera, pero ¿qué pasa si esto no se logra? En el caso de que pase el plazo de tiempo de carencia en el que sólo se pagan los gastos de la hipoteca y no se haya vendido la casa el cliente debe comenzar a pagar la cantidad que el banco le financió desde un principio. Es decir, que tras ese periodo de tiempo hay que comenzar a pagar las cuotas normales de la hipoteca aunque no se haya vendido la propiedad.

Ventajas e inconvenientes

La ventaja de obtener una hipoteca puente en lugar de 2 hipotecas distintas es que no se necesita vender con prisa la vivienda, situación que puede derivar en “malvenderla”. Además, la cuota por el préstamo no es tan elevada como si se tuvieran 2, ya que se puede pagar menos mientras se vende la primera y después la hipoteca se adapta al capital pendiente de abonar de la segunda.

El otro lado de la moneda lo ponen los inconvenientes, y es que al tratarse de una operación que conlleva más riesgo para la entidad, para conceder estos préstamos de cambio de casa suelen exigir un perfil de cliente con mayor solvencia que para uno tradicional.

Un préstamo de cambio de casa

Como ejemplo, si la segunda hipoteca es para una vivienda sobre plano el préstamo puente tendrá en cuenta la cantidad que sume la entrada exigida para su compra y los pagos necesarios además de la cantidad pendiente de pago de la anterior. Sin embargo, en el caso de que sea una casa ya construida la hipoteca se constituirá según la suma del importe pendiente de la vivienda en venta y el 100% del coste de la que se quiere comprar (a no ser que el cliente tenga dinero en efectivo para disminuirla).

Comprar la vivienda que necesitas

A la hora de adquirir una vivienda hay que pensar con detenimiento los requisitos que debe cumplir: número de habitaciones, plaza de parking, ascensor, baños, tamaño de la cocina, la zona en la que se encuentra… Pero una vez encuentras la casa perfecta llega el momento de pagarla. Muy probablemente no podrás hacerlo “a toca teja”, por lo que tendrás que pedir una hipoteca. Para elegir la que más te conviene, Rastreator pone a tu disposición un comparador de hipotecas. Analiza las comisiones, las cláusulas, los requisitos y hazte con tu vivienda ideal.


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Eva GonzálezRastreator.com


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