¿Cómo hacer cambios en tu hipoteca? (Cancelación, subrogación y novación)

  • En la novación, el banco no está obligado a ofrecer una mejora de las condiciones del préstamo al hipotecado. La entidad será quien decida si atiende a sus peticiones para no perderlo como cliente
  • Cancelar la hipoteca, aunque no es obligatorio, es recomendable para todos los usuarios. Esta es la única forma en la que darán por finalizada la deuda ante el Registro de la Propiedad

Rastreator - cómo hacer cambios en hipotecasLa recuperación económica, la caída del Euríbor y las previsiones positivas en cuanto a la apertura de crédito por parte de las entidades financieras están propiciando el impulso del mercado inmobiliario. El inicio de 2018 así lo corrobora ya que la compraventa de viviendas ha arrancado con cifras récord. En enero se registraron 47.289 transacciones, lo que supone un aumento interanual del 23,1% y el dato más elevado desde mayo de 2008, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Estos números contribuyen de manera positiva a incrementar el número de hipotecas y, por consiguiente, la oferta de préstamos destinados a la compra de un hogar. Como resultado, los bancos siguen en la lucha por conseguir clientes, tratando de mejorar las condiciones respecto a otras entidades y haciendo su oferta más competitiva para trasladarlos a su oficina.

Por este motivo, los usuarios pueden tratar de renegociar con su banco los términos para que les vuelvan a calcular su hipoteca o cambiarla directamente a otra entidad que ofrezca mejores condiciones. En estos supuestos, las opciones a las que el hipotecado se puede acoger son la novación, la subrogación o, incluso, la cancelación.

Novación de hipoteca

La novación de hipoteca permite modificar las condiciones del préstamo a través de un acuerdo entre la entidad financiera y el titular del mismo. Se trata de una renegociación que no implica el cambio a otro banco. Con esta operación, el cliente busca una mejora en las condiciones para que se produzca una rebaja en el tipo de interés.

Sin embargo, el banco no está obligado a atender a esta petición. El éxito de la negociación dependerá de la situación financiera del titular y del interés que tenga la entidad por seguir teniéndolo como cliente.

¿Qué se puede cambiar con la novación?

  • Tipo de interés: El cliente podrá solicitar a su entidad un cambio en el tipo de interés. Este podrá ser para que se lo reduzcan o para pasar de fijo a variable y viceversa.
  • Índice de referencia: Con esta modificación el hipotecado podrá cambiar el índice de referencia del que dependa su préstamo. Es decir, si por ejemplo estuviera referenciado con el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) se podría cambiar al Euríbor.
  • Plazo de amortización: Con este se podrá ampliar o recortar el plazo en el que el cliente deberá devolver el préstamo hipotecario.
  • Titulares del préstamo: Se podrán añadir o quitar titulares del préstamo. No obstante, deberán existir causas tales como separación, divorcio o fallecimiento.
  • Capital prestado: Se puede pedir al banco que preste una cantidad de dinero mayor para hacer frente a nuevos pagos.
  • Cláusulas: Si el hipotecado tuviera algún tipo de cláusula abusiva que desea eliminar, como las suelo, también podría solicitarlo a través de una novación.

Requisitos para solicitar la novación

Siempre que el cliente opte por renegociar las condiciones de la hipoteca tendrá que cumplir ciertos requisitos. No obstante, estos no aseguran que el titular del préstamo vaya a conseguir una mejora o una rebaja; será el banco quien determine hasta qué punto considera a ese cliente relevante. Para poder acudir a la entidad a solicitar una novación será necesario:

  • Estar al corriente de todos los pagos.
  • Haber pagado, al menos, tres años de hipoteca.
  • Que el préstamo hipotecario sea sobre la vivienda habitual.

¿Qué gastos tendrás que afrontar?

Realizar cambios en un préstamo hipotecario es una operación que lleva implícitos una serie de gastos. Sin embargo, estos suelen ser mucho más reducidos que si se optara por cambiar la hipoteca de banco. Dependiendo del tipo de modificación que se desee realizar, esta tendrá asociados unos costes diferentes.

Si el cliente desea rebajar el tipo de interés, no será necesaria una nueva escritura pública, aunque sí existirá una comisión por novación, que normalmente vendrá recogida en el contrato. Por lo general, esta suele ser entre el 0% y el 1% del capital pendiente de amortizar, pero hay entidades que cobran un porcentaje mayor.

Si lo que se desea es ampliar el capital solicitado, también se deberá hacer frente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este importe se situará entre el 0,5% y el 1,5% del valor del préstamo, que variará en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el cliente.

Asimismo, existirán otros gastos como los derivados de realizar una nueva escritura, que variará dependiendo de las bonificaciones que marque la ley en ese momento; notaría, entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente; gestoría, entre 100 y 250 euros; y otros como tasación o registro de la propiedad.

Subrogación de hipoteca

Rastreator.com - Pedir-una-hipotecaSi, tras negociar con el banco, el cliente no consigue la novación siempre podrá optar por la subrogación, aunque implicará mayores costes. A través de ella, el hipotecado tendrá la posibilidad de llevarse su préstamo a otra entidad. No será necesario pedirle permiso a su banco, pues podrá realizarla en cualquier momento ya que no existirá ninguna cláusula que lo impida en el contrato.

A través de la subrogación, el nuevo banco hará una oferta vinculante detallando las nuevas condiciones a su cliente. Si suponen una mejora respecto a su préstamo anterior y las acepta, la entidad se pondrá en contacto con el antiguo titular de la hipoteca para hacérselo saber y para pedir que se le certifique el saldo pendiente que existe en dicho préstamo.

En un plazo de siete días la antigua entidad deberá emitir este certificado. Asimismo, dispondrá de 15 para competir con el nuevo banco y tratar de igualar sus nuevas condiciones. Si el cliente decide aceptar las nuevas condiciones de su antigua entidad no se producirá la subrogación.

De lo contrario, se producirá el otorgamiento de una escritura pública de subrogación del préstamo hipotecario. Mediante esta, el banco asumirá la propiedad de la hipoteca y tras esto tendrá que transferir el importe del capital pendiente a la antigua entidad.

¿Qué se puede cambiar con la subrogación?

En una subrogación lo único que se podrá modificar es el tipo de interés y, en ocasiones, el plazo de amortización. Es decir, el cliente tendrá la posibilidad de conseguir una hipoteca con unos intereses más baratos o podrá cambiarla de tipo fijo a variable o viceversa. El resto de condiciones permanecerán inalteradas.

Solo podrán cambiarse dichas condiciones si, previamente, el cliente pacta con la nueva entidad una novación que se realizará una vez que la hipoteca haya sido subrogada.

Documentación necesaria

En el caso de la subrogación, el cliente deberá presentar a la nueva entidad bancaria varios documentos, similares a los que ya aportó para solicitar por primera vez su hipoteca. Entre la documentación básica destaca:

  • Fotocopia del DNI
  • Últimas nóminas
  • Contrato de trabajo
  • Últimos recibos de haber abonado las cuotas de su hipoteca
  • Copia de la escritura del préstamo
  • Última declaración del IRPF
  • Información sobre otros préstamos si los tuviera
  • Ubicación del inmueble
  • Datos de inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad

¿Qué gastos tendrás que afrontar?

Subrogar una hipoteca es una operación que no está exenta de gastos. Por este motivo, antes de lanzarse será necesario valorar si el cambio de banco compensa. El cliente tendrá que estudiar si el tipo de interés le supondrá una rebaja lo suficientemente importante como para compensar los gastos que supondrá la subrogación. Además, será importante valorar si la nueva entidad exige la contratación de diferentes productos vinculados ya que incrementaría el precio del préstamo.

Al ejecutar la subrogación, el hipotecado tendrá que formalizar una nueva escritura en la que figure el cambio de acreedor y las nuevas condiciones pactadas entre el titular del préstamo y el nuevo banco.

Para ello, el cliente deberá afrontar los gastos de notaría, que estarán fijados por ley. Por lo general, no superarán los 300 euros. Asimismo, tendrá que abonar los honorarios a la gestoría, que variarán dependiendo de la agencia que se utilice; los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad y el coste de tasación del inmueble.

Además, el hipotecado tendrá que abonar la comisión por subrogación. Esta no podrá superar el 0,5% del capital pendiente si se traslada la hipoteca durante sus cinco primeros años de vida. Si la operación se efectúa a partir del sexto año, este coste será del 0,25%.

En algunos casos, las entidades bancarias también cobrarán una comisión de apertura, que remunerará la formalización y puesta a disposición de los fondos solicitados. No obstante, esta práctica no suele ser muy habitual.

Cancelar la hipoteca

Rastreator- deuda hipotecaUna vez el usuario haya terminado de pagar el préstamo deberá solicitar la cancelación de la hipoteca. Y es que muchos clientes cuando calculan su hipoteca y solicitan el préstamo desconocen que este trámite forma parte del mismo.

Cancelar la hipoteca, por tanto, supone dejar reflejado que ya no existe una deuda pendiente en el registro de la propiedad. Aunque no se trata de una trámite obligatorio, será muy recomendable en caso de que algún día el hipotecado decida vender el inmueble.

Para llevar a cabo esta operación, el cliente tendrá dos opciones:

  • Encargárselo a su entidad financiera. El banco tendrá la obligación de cancelar el préstamo, aunque para ello lo más probable es que contrate una gestoría. Los servicios de la misma los deberá pagar el hipotecado.
  • Que el hipotecado se ocupe del trámite. Aunque esta opción supondrá un coste, será mucho menor a la opción anterior.

¿Cómo se puede pedir la cancelación?

Si el cliente decide llevar a cabo el trámite por él mismo deberá llevar a cabo las siguientes operaciones:

  • Pedir un certificado de saldo de deuda cero a la entidad financiera. Con ello, el usuario podrá justificar que los pagos de la hipoteca han sido abonados en su totalidad. Se trata de un documento que no tiene coste alguno.
  • Entregar dicho certificado a la notaría y solicitar la escritura de cancelación. En este caso, el cliente deberá pagar los honorarios del notario.
  • Rellenar el formulario del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en la delegación de Hacienda de su comunidad autónoma. Dicha operación no supondrá gastos extra.
  • Hacer efectiva la cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Para ello, el usuario deberá acudir con la escritura y el formulario del impuesto para la inscripción de la primera y el levantamiento de la carga sobre la propiedad registral. El importe del registro variará dependiendo del valor de la hipoteca.

¿Qué gastos tendrás que afrontar?

Cancelar un préstamo hipotecario implica una serie de gastos, aunque menores respecto a la novación o subrogación. En este caso, el usuario deberá de afrontar los pagos a la notaría y al Registro de la Propiedad.

Asimismo, si decide liquidar la hipoteca antes de tiempo deberá abonar una comisión por cancelación anticipada. En este sentido, si dicha operación se produce durante los primeros cinco años del plazo de la hipoteca, la penalización no podrá superar el 0,5% del capital pendiente. Si se efectúa después, dicha comisión será, como máximo, del 0,25%. Habrá que tener en cuenta que si se trata de una hipoteca fija, la entidad también podría cobrar una compensación de riesgo de tipo de interés, que se situará entre el 0,5% y el 5%.

Otros motivos para pedir la cancelación

Aunque lo más habitual es que el hipotecado solicite la cancelación de la hipoteca al terminar de pagar la última cuota del préstamo, este trámite también se podrá realizar por otros dos motivos:

  • Cuando el usuario amortice la deuda de forma anticipada. Si en algún momento el hipotecado recibe una cantidad de dinero extra (herencia, lotería…) que le permita liquidar su deuda, deberá efectuar la cancelación de la misma.
  • Cuando el usuario desee cancelar su hipoteca para abrir una nueva. Si, tras intentar solicitar una novación o una subrogación, el hipotecado no ha tenido éxito, siempre podrá cancelar su hipoteca y solicitar una nueva que encuentre con mejores condiciones. No obstante, esta operación entrañará gastos como comisión de cancelación, notaría, registro, gestoría, tasación o IAJD.

¿Por qué es necesario cancelar la hipoteca?

Si el exhipotecado decide no cancelar su préstamo una vez haya terminado de pagarlo no pasará nada ya que se trata de una operación que no es obligatoria. De hecho, pasados 20 años desde la amortización de la hipoteca, el Registro de la Propiedad la cancelará de manera automática.

Sin embargo, el problema surge si el usuario decide vender su vivienda. Y es que, aunque esté pagada, el inmueble no estará libre de cargas y no podrá ser comprado. Asimismo, si algún día el ya propietario atraviesa problemas económicos y decide constituir una nueva hipoteca sobre la vivienda para reunificar deudas, tampoco podrá hacerlo.

Marzo 2018


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Asunción InfanteRastreator.com