¡Humano! En Rastreator.com utilizamos cookies propias y de terceros para personalizar tu experiencia ofreciéndote contenidos de tu interés. Puedes tener más detalles aquí. Entendemos que si sigues navegando, estás de acuerdo ;)

¿Cómo cambian las hipotecas con la nueva Ley Hipotecaria?

7 minutos
  • La nueva norma transpone directrices europeas y dotará a los clientes de más seguridad y transparencia
  • Está pendiente de ser ratificada en el Senado y de su publicación en el BOE, previsiblemente en marzo
Rastreator_ley-hipotecaria-cambiosEl Gobierno de España ha aprobado finalmente la nueva Ley Hipotecaria -que llega con más de dos años y medio de retraso- para dotar de más seguridad y mayor transparencia tanto a los clientes como a las entidades bancarias. La reforma está pendiente de ser ratificada en el Senado y de ser publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), previsiblemente el próximo mes de marzo. Esta ley debía actualizarse y trasponer al ordenamiento jurídico español determinadas directrices comunitarias en relación a las hipotecas y el plazo para hacerlo culminó en marzo de 2016. Un año después, la Comisión Europea denunció a España por el retraso ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), por lo que está en el aire una multa de casi 106.000 euros diarios. El texto recoge algunas propuestas heredadas del anterior Ejecutivo así como los últimos acuerdos alcanzados por los diferentes partidos políticos en la Comisión de Economía del Congreso. Entre las principales novedades está el reparto de los gastos que supone la constitución de una hipoteca y el endurecimiento de las condiciones para que los bancos puedan solicitar una ejecución. Además, con el objetivo de reducir el riesgo de impago, antes de conceder un préstamo hipotecario los bancos deberán reforzar el análisis de solvencia a sus clientes y estarán obligados a consultar el historial en la Central de Información de Riesgos del Banco de España. En Rastreator.com analizamos todas las claves para que no te pierdas detalle sobre los cambios en el mercado hipotecario y sepas cómo te afectarán si firmas una hipoteca a partir de su entrada en vigor.

¿Quién pagará los gastos de constitución de una hipoteca?

Entre los cambios más importantes que trae la nueva norma, está el reparto de gastos a la hora de formalizar una hipoteca. Las entidades bancarias serán las encargadas de asumir los costes ligados a la firma del préstamo, como son los gastos de gestoría, el arancel notarial, registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). De este modo, el cliente sólo pagará la tasación del inmueble que vaya a adquirir, un requisito indispensable para la concesión de la hipoteca que oscila entre los 300 y los 600 euros, aunque podrá elegir a los tasadores con total libertad. Este cambio supone un ahorro importante que, según los expertos, está entre el 1 % y el 2% del precio final de la casa. Sin embargo, el cliente seguirá asumiendo los gastos de la compraventa y los impuestos derivados de ella -el IVA en el caso de viviendas de obra nueva, y el Impuesto de Transmisiones en el caso de viviendas de segunda mano-. Por otra parte, el nuevo texto equipara a las cajas rurales con el resto de entidades de crédito al obligarles a pagar el impuesto de AJD, algo de lo que hasta ahora estaban exentas.

¿Qué papel tendrán a partir de ahora los notarios?

Para dotar a los clientes de mayor seguridad, el banco estará obligado a entregar un borrador con las condiciones del préstamo 10 días antes de la fecha en la que esté prevista la firma. Así, se garantiza un tiempo suficiente para poder leerlo con detenimiento, resolver dudas y negociar discrepancias. En este momento, el notario cobra protagonismo, ya que deberá ratificar que el titular del préstamo hipotecario conoce el producto contratado y comprobar que dicho producto se ajusta a la ley. Hasta la fecha, el comprador sólo acude al notario el día de la firma de la hipoteca. A partir de la entrada en vigor de este texto deberá acudir antes de esa fecha para poder aclarar todos los entresijos del contrato. Estas visitas tendrán carácter gratuito y deberán ir acompañadas de un acta firmada por el comprador, que deberá manifestar por escrito que entiende las condiciones y sus consecuencias.

¿Podrá el banco obligar a contratar productos vinculados?

Hasta la fecha, algunas entidades bancarias condicionaban la concesión de un préstamo hipotecario a la contratación de ciertos productos vinculados, como seguros de hogar, de vida, tarjetas o planes de pensiones. A partir de ahora, estas prácticas estarán prohibidas por ley, aunque se contempla que los bancos puedan seguir proponiendo estos productos a sus clientes a cambio de bonificaciones, como por ejemplo la bajada del diferencial, algo que diferentes entidades ya venían haciendo. Por otra parte, la norma no prohíbe las comisiones de apertura, pero exige que se devenguen una sola vez y englobará todos los gastos de estudio, de tramitación y concesión del préstamo. El Banco de España será el responsable de vigilar al sector financiero y velar para que no se den casos de mala praxis.

¿Qué dice la ley respecto a las cláusulas suelo?

Las clausulas suelo quedarán prohibidas por ley a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria. Por tanto, las operaciones con un tipo de interés variable no podrán fijar un límite a la baja, por lo que podrá siempre beneficiarse de las caídas del euríbor. No obstante, el interés mínimo se establecerá en el 0%. El Ejecutivo anterior ya creó una lista negra de cláusulas de las hipotecas después de que tanto los tribunales españoles como el Tribunal de Justicia de la Unión Europea las declarara abusivas y por consiguiente, nulas.

¿Qué pasa si quiero amortizar deuda?

Si quieres amortizar deuda antes de tiempo, a partir de la entrada en vigor del nuevo texto podrás hacerlo en condiciones más ventajosas. La penalización por cancelar el préstamo de forma anticipada dependerá del tipo de hipoteca que se tenga y del momento en el que se produzca dicha cancelación. En las hipotecas a tipo fijo bajará a la mitad y se situará en el 2% los primeros 10 años de vida de la hipoteca y en el 1,5% a partir de ese momento. En las de tipo variable, se establece un límite del 0,25% a partir del tercer año y del 0,15% a partir del quinto.

¿Y si quiero pasar mi hipoteca de tipo variable a fijo?

La nueva ley favorecerá el cambio de hipotecas variables a fijas. Y lo hará rebajando considerablemente la comisión máxima que debe pagarse, que será en cualquier caso inferior al 0,15%.

¿Recoge el texto la dación en pago?

La opción de que el cliente pueda saldar su deuda con la entidad bancaria entregando su vivienda, lo que se conoce como dación en pago, no será obligatoria para los bancos. A pesar de que estaba previsto que los distintos partidos políticos negociaran la inclusión de esta opción en la nueva norma, finalmente no ha sido así. Los nuevos préstamos no deberán incluir esta alternativa de manera obligatoria. No obstante, el texto otorga mayor protección a los hipotecados en caso de embargo, ya que los bancos no podrán activar la llamada “cláusula de vencimiento anticipado” hasta que el impago supere 12 mensualidades o el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. A partir de ese periodo, será necesario que el impago supere las 15 mensualidades o el 7del importe, lo que retrasa un hipotético proceso de desahucio.

Comparar las mejores hipotecas

La nueva Ley Hipotecaria dota a los usuarios de una mayor protección y pretende evitar algunos errores del pasado. Si necesitas ayuda para conocer cuáles son los mejores préstamos del mercado y cuál es el que mejor se adapta a ti, puedes utilizar el comparador de hipotecas de Rastreator.com. Además, si tienes dudas puedes contactar con nuestros asesores hipotecarios a través del de nuestra web. Estarán encantados de ayudarte y lo harán de manera gratuita. Enero 2019
COMPARAR HIPOTECAS

¡Compártelo en redes!