Hipotecas en 2020: tipos bajos, mayor vinculación y condiciones más restrictivas

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  • Tras un 2019 marcado por la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, un euríbor en valores negativos y una guerra de precios entre entidades financieras, el mercado hipotecario español afronta el nuevo año con algunos interrogantes
  • Ante un sector inmobiliario más moderado y la incógnita sobre la sentencia del IRPH, es probable que la banca busque nuevas vías de ganar dinero con las hipotecas en un entorno de tipos bajos

Rastreator_que-es-la-carencia-hipotecariaLa mayor protección para el cliente que ha supuesto la entrada en vigor de la nueva Ley del crédito inmobiliario, un euríbor en valores negativos y la guerra de precios entre entidades financieras han hecho de 2019 uno de los años más propicios para contratar una hipoteca en España. Pero, ¿cómo serán las hipotecas este 2020? ¿Cambiarán sus condiciones? ¿Qué requisitos se encontrarán aquellos que necesiten financiación para adquirir una vivienda en los próximos meses?

El mercado hipotecario español afronta el nuevo año con un buen número de interrogantes. Desde el sector se prevé un ejercicio marcado por un menor número de hipotecas, de mayor importe y con condiciones más duras para su acceso. En Rastreator, vamos a analizar la situación de este mercado y cómo pueden afectar a los préstamos que se firmen a lo largo de 2020 las diferentes cuestiones a las que se enfrenta.

El euríbor seguirá en valores negativos

Una de las cuestiones que se debe tener en cuenta para prever cómo serán las hipotecas este año es el posible comportamiento del euríbor. La mayoría de los expertos considera que el principal índice de referencia para estos productos se mantendrá a lo largo de 2020 en niveles negativos, en los que lleva instalado ya desde febrero de 2016. El pronóstico realizado por el Departamento de Análisis de Bankinter sitúa el valor del euríbor en un escenario central en el -0,22%, pudiéndose situar entre -0,27% y -0,17%, según se tomen posiciones más pesimistas o más optimistas.

Esto hará que las hipotecas a tipo variable, mayoritarias en España, continúen teniendo un precio muy bajo. Lo que, a su vez, dejará un escaso margen de beneficio a las entidades con las que se han suscrito. De ahí que no sea extraño que la banca decida poner en marcha medidas que traten de compensar esa caída de ingresos.

Una de las estrategias de las entidades, y que ya se ha visto en 2019, puede ser la de fomentar la contratación de hipotecas a tipo fijo. Y es que esta modalidad de préstamos aporta mayor rentabilidad a los bancos ya que, a priori, son algo más caras para el cliente que las de tipo variable. Eso sí, es muy probable que su coste sea mayor que el que hemos visto en 2019. Y es que, seguramente, la reñida guerra de precios que se ha librado en la banca en los últimos meses para tratar de captar a más clientes con estos productos toque techo.

Los expertos ven poco probable que, con la situación de los tipos de interés en el 0% y la permanencia del euríbor en terreno negativo, las entidades financieras puedan seguir abaratando sus hipotecas, tanto variables como fijas, al carecer de margen para hacerlo. Es más, de cara a elevar sus ingresos, es posible que el sector bancario encarezca estos productos, por lo que veremos tipos de interés y diferenciales más altos que los del año anterior.

Comisiones y productos para conseguir interés mínimo

En este contexto, es probable que la vinculación gane protagonismo. Y es que otra de las estrategias con las que cuentan las entidades financieras para elevar los ingresos procedentes de las hipotecas es la posibilidad de que el tomador de la hipoteca contrate más productos combinados, como seguros o tarjetas, y más caros, de cara a conseguir el interés mínimo de su oferta.

Los expertos tampoco descartan que el sector bancario trate de compensar los bajos tipos de interés mediante la comisión de apertura, que habían retirado la mayoría de entidades de sus hipotecas.

Entrada en vigor del nuevo euríbor

Las hipotecas variables tendrán que hacer frente a la entrada en vigor del nuevo euríbor, que se aplicará por defecto en todos estos préstamos. En cuanto a cómo afectará, todo apunta a que el nuevo índice será inferior al actual, pero más volátil y con fluctuaciones más bruscas. Esto supondrá que las hipotecas serán más baratas en principio, pero que mostrarán una mayor variabilidad en las cuotas cuando haya que revisarlas.

Pero el euríbor en negativo no es el único aspecto al que estará atento el mercado hipotecario. Y es que los expertos pronostican una continuidad de la moderación del sector inmobiliario iniciada ya en 2019, año en que se han registrado cifras positivas, pero mucho más moderadas que las de ejercicios anteriores. Así, según los últimos datos de hipotecas sobre vivienda ofrecidos por el Instituto Nacional de Estadística, entre enero y octubre de 2019 se habían firmado un total de 298.289 préstamos hipotecarios, 423 más que en el mismo periodo del año anterior. De confirmarse esa moderación en este 2020, es probable que el número de hipotecas firmadas se estabilice o incluso baje, como ha pasado en los últimos meses del pasado año. Algo que también influirá en el mercado hipotecario.

En cuanto a los precios, después de que los pisos se encarecieran más de un 6% en 2017 y 2018, los datos conocidos hasta ahora apuntan a que la subida de 2019 será inferior. Y son muchos los expertos que auguran que, este año, la vivienda, aunque a menor ritmo, continuará encareciéndose. Esto hará que el importe medio de las hipotecas también aumente de forma ligera.

Mayor prudencia de la banca a la hora de dar financiación

Sumando estos factores al proceso de desaceleración que vive la economía europea, el resultado puede ser un aumento de la prudencia por parte de los bancos para  minimizar riesgos a la hora de dar financiación para adquirir una vivienda. Incluso puede llegar a endurecer los requisitos para acceder a una hipoteca. En ese caso, aquellos que no dispongan de ahorros suficientes, que no tengan una situación laboral estable o un buen sueldo tendrán complicado conseguir financiación para comprar una casa.

Otra de las cuestiones que puede marcar la evolución del mercado hipotecario es la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre si considera abusiva o no la aplicación del índice IRPH, que se incluía en los contratos sin explicar qué era. En el caso de que el fallo de la justicia europea sea contrario a los intereses de las entidades y, en consecuencia, se declare la nulidad de la aplicación de este índice, estas deberán devolver a los afectados por el IRPH una importante cantidad de dinero. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha cifrado en 37.000 millones de euros la suma que deberán de devolver los bancos a los clientes de hipotecas con IRPH.

Y como ya advirtieron la Comisión Europea y el Banco Central Europeo (BCE), este aspecto podría afectar a la rentabilidad de los bancos, quienes, para recuperar ese dinero, podrían encarecer sus hipotecas, bien con un incremento de los intereses o de otros gastos adicionales (comisiones, productos combinados,…).

Medidas del nuevo Gobierno en relación a la vivienda

Otra de las cuestiones que condicionará el comportamiento del mercado hipotecario son las medidas que pueda tomar el nuevo Gobierno. Así, en el epígrafe de Vivienda del acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos, figura la mejora de la protección de los hipotecados. Su objetivo es fomentar la mejora de la transparencia de las condiciones de contratación y establecer medidas para garantizar medios de defensa y de prueba para la protección del deudor hipotecario.

Además, otra de las cuestiones que influirá en la compra de vivienda y que también es un compromiso del nuevo Gobierno es la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, cuyo anteproyecto se encuentra en fase de aprobación parlamentaria. Y es que la normativa contempla la creación de una nueva valoración de inmuebles que será la base imponible para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Con la nueva ley, la base imponible para ese impuesto no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado, entendiendo como tal el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Es decir, cuando compres una casa, deberás tributar por este valor. Para calcularlo, según informan los Notarios y Registradores, el Catastro tendrá en cuenta los precios de transacciones de inmuebles.

Además, la normativa recoge como “cierto” el valor de referencia que apruebe el Catastro. Es decir que, a diferencia de lo que ocurre ahora, serás tú, como contribuyente, quien tendrá que demostrar que la vivienda comprada tiene un valor inferior al que marca el Catastro. Y es que, si has comprado una casa barata, te puedes encontrar en el caso de que Hacienda te exija un pago superior al que inicialmente has abonado, porque ha valorado la vivienda por encima del precio escriturado ante notario.

El Anteproyecto de ley también contempla que la nueva valoración se aplique tanto a quien compra como a quien vende el inmueble. Con lo que estos últimos deberán pagar más IRPF porque Hacienda opina que el valor de la escritura no es el de mercado que ha fijado el Catastro. Algo que, además, podría tener incidencia en el valor del impuesto de plusvalía municipal.

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Por todo ello, si estás pensado en comprar una vivienda, elegir hipoteca es una decisión que necesita ser meditada y estudiada en profundidad. Para contratar la que mejor se adapta a tus necesidades, lo más recomendable es contar con un experto adecuado que resuelva todas nuestras dudas y nos guíe durante todo el proceso. El asesor hipotecario de Rastreator.com te ayuda a conseguir la mejor hipoteca de forma gratuita. Además, en nuestro comparador de hipotecas podrás estudiar las opciones más interesantes ajustadas a tu perfil.

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