¿Qué es el contrato de arras y para qué sirve?

• El contrato de arras funciona como un compromiso entre el comprador y el vendedor y garantiza que la operación se realice en un plazo de tiempo determinado
• Se trata de un contrato vinculante y con validez legal, por lo que, al firmarlo, hay que tener en cuenta las posibles consecuencias de su incumplimiento

Tras mirar y visitar muchas casas, has dado con una que cumple con todas tus expectativas y te has decidido a comprarla. Y, después de tanto esfuerzo, no estás dispuesto a renunciar a ella porque otro comprador se te adelante. Pues bien, es el momento de dar el primer paso antes de formalizar el contrato de compraventa y reservar la casa mediante un contrato de arras.

De esta manera, puedes afrontar la búsqueda de financiación o la negociación de las condiciones de la hipoteca con tu banco con la tranquilidad de que la casa de tus sueños no sigue en el mercado y, cada día, está más cerca de ti.

En este sentido, el contrato de arras es uno de los documentos más importantes a la hora de comprar o vender un piso, puesto que funciona como un compromiso entre ambas partes de que la operación de compraventa va a salir adelante. Para ello, repasamos en qué consiste exactamente esta fórmula, para qué sirve, qué implica, qué tipo de arras hay y qué información debe contener.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de una propiedad con la intención de asegurar la reserva de la misma. Además, en él, ambas partes manifiestan su voluntad de llevar a cabo la operación de compraventa y de finalizarla en un plazo determinado. De hecho, para demostrar el interés real por ese inmueble, el comprador entrega una cantidad de dinero a modo de señal que se descontará del precio total de venta. A partir de ese momento, el vendedor ya no podrá enseñar la casa a otros posibles compradores y se inician todas las gestiones para llegar a la compraventa.

Con este contrato, ambas partes estipulan las condiciones en las que se producirá la compraventa. Pero también, las implicaciones de las partes en el caso de que alguna de ellas incumpla con el compromiso acordado. Es decir, establece las penalizaciones que se deberán asumir en el caso de que una de las partes se eche para atrás antes de la formalización de la compraventa. Asimismo, el notario utilizará este documento como base para redactar la escritura de compraventa. En este sentido, el contrato de arras es como una transcripción del contenido de la escritura, quedando establecidas en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por una causa imputable a una de ellas. De ahí la importancia de incluir todos los detalles de la operación y todos los acuerdos que se hayan alcanzado entre vendedor y comprador.

Hay que tener muy presente que el contrato de arras tiene plena validez legal y es de obligado cumplimiento por ambas partes, por lo que, antes de firmarlo, conviene ser conscientes de las consecuencias que tendrá su incumplimiento y analizar bien su contenido. En este sentido, es importante confirmar que contiene todos los datos de la operación y que no tiene errores u omisiones que puedan suponer un problema a la hora de cerrar la operación.

De hecho, es posible que te surja la duda de que pasaría con el dinero dado como señal para reservar la casa, en el que caso de que el banco no te conceda la hipoteca. Y es que, en ese caso, la compraventa no puede realizarse y, por tanto, estarías incumpliendo el contrato de arras. Pues bien, para no perder ese dinero, lo más práctico y seguro es incluir en las condiciones de la venta del contrato una cláusula que asegure que no perderás las arras si el banco no te concede la hipoteca. Por eso es muy importante que, antes de firmar nada, leas con detenimiento el contenido del mismo.

No obstante, esta es la información básica que debe contener un contrato de arras:

• Datos personales del comprador y del vendedor.
• Descripción e identificación de la vivienda.
• Precio final de la compra y la forma de pago.
• Cantidad de la señal o anticipo, que se descontará del precio final.
• Tiempo máximo que tienen tanto el comprador como el vendedor para formalizar el contrato de compraventa.
• Tipo de contrato de arras que se firma. Si no se hace, se puede entender que, por defecto, se trata de unas arras confirmatorias, con las consecuencias que ello conlleva.
• Es importante incluir de forma explícita cuáles serán las consecuencias por incumplimiento del contrato, tanto por la parte compradora como por la vendedora.
• Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
• Firma de comprador y vendedor.

¿Qué tipo de arras hay?

Existen varios tipos de arras y tendrás que elegir una u otra, dependiendo de la finalidad del contrato, ya que cada modalidad tiene consecuencias jurídicas diferentes. En el contrato debe especificarse qué tipo de arras se han escogido, de cara a posibles reclamaciones.

• Arras penitenciales: con este tipo de arras si el comprador incumple el contrato, perderá la cantidad de dinero aportada en la señal. Si, por el contrario, es el vendedor el que abandona el proceso de compraventa, deberá devolver al comprador la cantidad de la señal multiplicada por dos. La única excepción en la que el comprador podría echarse atrás en el proceso y no perder el dinero entregado es la existencia de vicios ocultos, es decir, graves problemas en la vivienda que se desconocían antes de la firma. Este es el tipo de arras más común.
• Arras confirmatorias: en este caso, si una parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato y su indemnización correspondiente por daños y perjuicios. Es decir, ambas partes deberían ir a juicio para determinar cuáles son las consecuencias para la persona que ha decidido abandonar el proceso de compraventa. Y aunque se ha entregado una señal, esta no funciona, necesariamente, como indemnización si se rompe el contrato.
• Arras penales: este tipo de arras también implica la entrega de una señal, que funcionará como indemnización si se rompe el contrato. Este contrato establece penalizaciones para casos de incumplimiento, pero, además, se puede exigir que se cumpla la operación de compraventa. Es decir, podemos quedarnos con el dinero de las arras, en caso de incumplimiento por parte del comprador, o pedirlas por duplicado, en caso del vendedor, y, además, demandar para que el contrato se cumpla.

¿Cuánto dinero se debe entregar en el contrato de arras?

Una duda que puede surgir a la hora de firmar el contrato de arras es cuánto dinero hay que dar como señal. La cifra no viene determinada por ley y, además, como se trata de un contrato privado, la cantidad puede variar en función de las necesidades tanto del comprador como del vendedor. Aunque, en líneas generales, quien va a comprar la vivienda suele entregar en torno a un 10% del valor de la misma al vendedor. En cualquier caso, esta suma de dinero debe detallarse en el contrato y se tomará como un adelanto del precio de venta. Es decir que el día que se firme la escritura de compraventa, el comprador entregará al vendedor el valor total de la vivienda, menos la cuantía que se entregó en las arras.

¿Cuánto tiempo tienen las partes para formalizar la operación de compraventa?

Tal y como ocurre con la cantidad de dinero que entregas, el tiempo del que dispones para formalizar la escritura de compraventa dependerá de lo que acuerdes. Sin embargo, lo más habitual es que se establezca un plazo máximo de 90 días desde la firma del contrato de arras. Además, si por cualquier motivo no se puede escriturar en la fecha acordada, pero tanto el comprador como el vendedor quieren seguir adelante con la operación, se puede hacer una prórroga. Eso sí, hay que señalar que es voluntaria y que ninguna de las partes está obligada a aceptarla.

Así, en el caso de que venza el contrato de arras y al menos una de las partes no quiera continuar con la operación, las consecuencias de esta decisión dependerán del tipo de arras que se hayan firmado. Y es que no se puede olvidar, que lo acordado en el contrato de arras es vinculante y su incumplimiento trae consigo una serie de penalizaciones. Por todo ello, antes de firmarlo, es muy importante leer con detenimiento su contenido y entender bien cuáles son las obligaciones de cada una de las partes para evitar incómodas sorpresas en el caso de que no salga adelante la operación de compraventa de la vivienda.

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