¿Qué gastos asume el vendedor y cuáles el comprador en la compraventa de una vivienda?

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  • Vender y comprar una casa lleva aparejados una serie de gastos que el vendedor debe tener en cuenta al fijar el precio y el comprador de cara a calcular su presupuesto
  • El sobregasto oscila sobre el 10% del precio de venta y de compra

gastos compraventa casaTanto vender como comprar una vivienda conlleva una serie de gastos y pago de impuestos que deberán asumir tanto el comprador como el vendedor. Los compradores suelen estar más enterados de este pago extra y ya lo tienen en cuenta a la hora de calcular con qué presupuesto cuentan a la hora de comprar una vivienda, ya que suponen un sobrecoste aproximado del 10% de la operación de transacción.

Sin embargo, los vendedores no siempre son tan conscientes de los gastos y pago de impuestos que lleva aparejada la venta de su propiedad. Y, sin embargo, es necesario que los tengan en cuenta a la hora de fijar el precio de su vivienda para evitar sorpresas con el beneficio obtenido al cierre de su venta.

Por ello, en Rastreator analizamos cuáles son todos los gastos que lleva aparejados la compraventa de una vivienda y a qué parte de la operación le corresponde pagarlos.

Gastos qué debe pagar el vendedor

Si has decido poner a la venta tu casa, antes de iniciar la operación tendrás que hacer frente a una serie de pequeños gastos. Es el caso de la cédula de habitabilidad. Se trata de un documento administrativo que certifica si tu casa es apta para ser utilizada como vivienda, según las condiciones mínimas establecidas por la legislación. No todas las comunidades autónomas exigen contar con este documento a la hora de vender una vivienda. Pero, si en la tuya sí lo es y no la tienes o la tienes caducada, tendrás que solicitarla, y eso lleva un tiempo. Y es que tendrás que contratar a un técnico habilitado para que realice una visita de inspección en la vivienda y elabore un informe de habitabilidad, que, posteriormente, se tendrá que registrar ante el organismo correspondiente de tu comunidad autónoma para que tenga validez. El coste de la cédula dependerá de la superficie de la vivienda y de los honorarios del arquitecto técnico.

Otro documento imprescindible con el que debes contar a la hora de vender tu casa es Certificado de Eficiencia Energética. Este refleja el consumo medio de energía de tu casa en condiciones normales. Para obtenerlo, un técnico habilitado deberá visitar tu vivienda para hacer una medición del gasto energético del inmueble, de cara a obtener su calificación energética. El resultado de la revisión se registrará en el  organismo público correspondiente. Su coste ronda los 100 euros.

Además, cuando pones a la venta tu casa, esta debe estar libre de cargas. Esto supone estar al día de los pagos de la comunidad, derramas o IBI, entre otras cuestiones. Asimismo, en el caso de que se tuviera que cancelar alguna carga cuando se pacta la compraventa, los costes de ello deberás asumirlos tú como vendedor. Para demostrar que estás al corriente de pagos de tus recibos de la comunidad, deberás solicitar un certificado de la comunidad a tu administrador de fincas. Este documento deberás presentarlo el día que firmes la venta de tu vivienda. Su coste es de entre 50 y 100 euros.

Asimismo, en el caso de que tu vivienda esté sujeta a una hipoteca (aunque ya la hayas pagado), tendrás que cancelarla en el Registro de la Propiedad ante notario. En este punto, el gasto dependerá de si llevas a cabo la cancelación a través de una gestoría o decides hacerlo por tu cuenta. El precio de estas gestiones ronda los 600 euros. En el caso de que tu crédito hipotecario esté todavía pendiente de pago, podrás cubrirlo con el dinero de la venta.

Además, en el caso de que hayas contratado una agencia inmobiliaria para vender tu casa, también tendrás que tener en cuenta el coste de este servicio.

Impuestos sobre la venta

Para terminar y una vez vendida la propiedad, te tocará hacer frente a los últimos gastos: el pago de impuestos. El más cuantioso de ellos es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal. Este impuesto, que se paga al ayuntamiento donde esté ubicada tu vivienda y que grava lo que se ha revalorizado tu inmueble desde el momento de la compra hasta su venta, ha sido reformado recientemente. Si vendes una propiedad tendrás que seguir pagándolo. Eso sí, de acuerdo con la modificación aprobada por el Gobierno central, a partir de ahora, podrás elegir el cálculo más beneficioso para ti entre dos modalidades:

  • Multiplicar el valor catastral del suelo (no el total) por unos nuevos coeficientes fijados por Hacienda, que se actualizarán con carácter anual.
  • Y, como novedad, se puede hacer el cálculo teniendo en cuenta la ganancia real, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición.

A partir de ahora, en caso de que no obtengas una ganancia patrimonial por la venta de la vivienda, quedarás exento de pagar este impuesto.

Además de la correspondiente plusvalía municipal, también te tocará pagar a Hacienda. Así, tendrás que incluir la venta del piso en la declaración de la Renta correspondiente al año en el que has realizado la operación, ya que está sujeta a gravamen en el IRPF por la ganancia patrimonial que obtienes. Esa ganancia la determinará la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. El beneficio que obtengas tributará a un tipo fijo del 19% para ganancias de hasta 6.000 euros;  del 21%, para ganancias de entre 6.000 euros y 50.000 euros, y del 23% entre 50.000 euros y 200.000 euros. Para las ganancias que superen los 200.000 euros, se aplicará un gravamen del 26%.

Gastos qué debe pagar el comprador

Si te has decidido a comprar una vivienda, tienes que saber que, además de lo que pagues por tu nueva casa, también tendrás que hacer frente a una serie de gastos extras. Así, pidas o no financiación para su adquisición, la misma operación de compra lleva asociados una parte de gastos de notaría. En este apartado se incluyen los honorarios que deberás pagar al notario por escriturar y certificar la operación de compraventa. Sus honorarios están regulados por la Administración y son los mismos para todos.

Como comprador, también tendrás que hacer frente a unos gastos de Registro. Por un lado, es necesario pagar la hoja simple, unos 20 euros, en la que se verifica la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas,…). Además, deberás inscribir la escritura de la compraventa en el Registro de la Propiedad con su correspondiente pago. El coste de la misma también está establecido por el Gobierno y es el mismo para todos los registradores.

Aunque es opcional, por comodidad puedes contratar, con su correspondiente pago, a un gestor para que realice en tu nombre trámites como la liquidación de los impuestos u otros papeleos o puedes hacerlo tú o encargárselo a la notaría.

Impuestos en la operación de compra

Asimismo, tendrás que pagar una serie de impuestos. En el caso de que la vivienda que vayas a adquirir sea nueva, deberás de pagar el IVA, que asciende al 10% del importe de compra. Si el piso que vas a comprar es usado, deberás hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma. Estos impuestos son, sin duda, el gasto más elevado de la operación de compra. A estos, deberás añadir el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Se trata de un impuesto autonómico cuyo valor puede variar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de compra, según la comunidad.

Por otra parte, si a pedir una hipoteca, deberás de sumar algunos gastos adicionales a los vinculados con la compraventa. Y aunque la entrada en vigor de la nueva Ley de crédito inmobiliario en 2019 ha supuesto cambios en el reparto de estos gastos entre tú y la entidad financiera, todavía hay algunos que correrán a tu costa. Es el caso de la tasación de la vivienda. Es uno de esos gastos que debes afrontar de manera obligatoria, te concedan o no la hipoteca.

Una empresa tasadora homologada –puedes elegirla tú- realizará, de forma independiente, una tasación de la propiedad que deseas adquirir, para que el banco calcule que porcentaje de financiación que, en función del valor del inmueble, puede concederte. Aunque es un gasto que corre de tu cuenta, algunas entidades financieras lo asumen de manera voluntaria.

No obstante, en el caso de la formalización de la hipoteca, ahora es el banco quien se hace cargo de la minuta de la notaría, de los honorarios registrales, de la factura de la gestoría y del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), lo que ha hecho que se reduzca considerablemente el gasto al que tendrás que hacer frente en la contratación de un préstamo hipotecario.