¿Qué impuestos tienes que pagar cuando heredas una vivienda?

• Recibir una casa en herencia supone hacer frente a una serie de obligaciones fiscales que no todo el mundo puede afrontar
• El pago de impuestos hace que muchas personas se planteen donar la vivienda antes del fallecimiento en lugar de heredarla

Tener una casa propia es el sueño de muchas personas pero, en los tiempos que corren, no siempre es fácil. Y es que para acceder a tan preciado bien necesitarás contratar una hipoteca, lo que supone sacrificar una parte importante de tus recursos económicos durante un largo periodo de tu vida. A no ser, claro está, que te haya tocado la lotería o que tengas los ahorros suficientes para comprar una vivienda sin tener que acudir a financiación externa. Otra forma de convertirte en propietario es que recibas una casa en herencia.

Sin embargo, no siempre es una suerte. Heredar una casa puede verse como un dulce que, a veces, se puede volver amargo, ya que conlleva una serie de gastos, que no son pequeños, debido a las obligaciones fiscales que implica. Y es que todos los bienes que heredes -salvo los planes de pensiones- están sujetos al pago del Impuesto sobre Sucesiones. Y en el caso de un inmueble, deberás abonar también la famosa plusvalía municipal. Por eso, para evitar futuros problemas, es importante que hagas bien las cuentas antes de aceptar la herencia.

En el que caso de que decidas seguir adelante y que entre los activos que heredes haya alguna vivienda, deberás seguir unos pasos muy concretos para evitar inconvenientes futuros. Sobre todo en lo que se refiere al pago de impuestos o, incluso, si se trata de una vivienda con hipoteca. En Rastreator, te explicamos cuáles son, cómo puedes agilizarlos y otras alternativas que tienes para heredar una vivienda.

Hipoteca de la vivienda heredada

Si aceptas heredar una vivienda hipotecada, tendrás que hacer frente al pago de la deuda. Para ello, deberás cambiar el titular de la hipoteca a través de una subrogación y el banco decidirá si te acepta como prestatario. Si no quieres responder a la deuda con tu propio patrimonio, puedes aceptar la herencia a beneficio de inventario, que te permite pagar la cantidad pendiente con los otros bienes que hayas heredado.

La última opción es renunciar a la herencia, pero antes conviene que estudies si te compensa cambiar las condiciones de la hipoteca. En el comparador de hipotecas de Rastreator encontrarás todas las ofertas de las entidades financieras por si necesitas cambiar la hipoteca de banco.

Pago del Impuesto de Sucesiones

Si heredas una vivienda tendrás que hacer frente a una serie de obligaciones fiscales, ya que, como heredero, deberás pagar el Impuesto de Sucesiones y el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía municipal.

Cuando se trata de dejar la vivienda como herencia, la ley incluye una reducción para cónyuges y descendientes del 95% de la base imponible hasta un máximo de 122.606 euros. Sin embargo, al ser un impuesto que está transferido a las comunidades autónomas, puedes encontrarte con regiones en las que esa reducción puede llegar hasta el 99%, con lo que solo pagarás el 1%. Es decir, que depende de dónde heredes, pagarás una cantidad u otra. El problema es que no puedes elegir donde heredar y ahí la normativa es clara: el Impuesto de Sucesiones se paga en la comunidad de la persona fallecida y dispones de seis meses, ampliables a un año, para liquidarlo.

En cualquier caso, el valor del Impuesto de Sucesiones variará en función de los siguientes factores:

• Valor de la herencia: cuanto mayor sea el valor de lo heredado, más tendrás que pagar.
• Grado de parentesco: cuanto más lejano sea tu parentesco con el fallecido, mayor será el impuesto que tendrás que abonar.
• Edad de los herederos: hay supuestos en los que los jóvenes pagan menos.
• Situación patrimonial de quien hereda: cuanto más patrimonio tengas, más te tocará pagar.
• Lugar de residencia del fallecido: el pago del impuesto variará notablemente dependiendo de la comunidad donde viviera el fallecido.

Y es que, según los datos del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), heredar en determinadas regiones puede suponerte no pagar nada, mientras que en otras te puede costar miles de euros. La tarifa general del Impuesto de Sucesiones oscila entre el 7,65% y el 34%. Pero, a estas diferencias, hay que sumar que, después, cada comunidad aplica una serie de bonificaciones que harán que pagues menos en función de cuestiones como parentesco o edad. Y es en estas bonificaciones y reducciones donde radica otra de las claves de las diferencias de lo que te cuesta heredar en un sitio u otro.

De hecho, de acuerdo con un ejemplo del REAF, un hijo de 30 años que hereda bienes de su padre por valor de 800.000 euros, de los que 200.000 corresponden a la vivienda del progenitor, en el caso de que fuera en Asturias debería abonar 103.135,38 euros de Impuesto de Sucesiones, mientras que si lo hiciera en Andalucía, Cantabria y Galicia, gracias a esas bonificaciones y reducciones, no pagaría nada. En Madrid, Extremadura y Murcia la factura fiscal está por debajo de los 2.000 euros, frente a los 81.018 euros que pagaría en Castilla y León o los 63.139 euros, en el caso de heredar en la Comunidad Valenciana.

Plusvalía municipal

Y si Hacienda se lleva un trozo del pastel de tu herencia, el ayuntamiento de la ciudad donde está ubicada la vivienda que heredas, también quiere su parte. Aunque en este punto hay bastante polémica, ya que el Tribunal Constitucional acaba de declarar inconstitucional el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal.

Se trata de un tributo que grava lo que se ha revalorizado la vivienda desde el momento de la compra hasta su venta, donación o herencia. En el primero de los casos, lo paga quien vende. En el segundo y tercero, lo abona quien recibe la casa. Al igual que sucede con el Impuesto de Sucesiones, dispones de seis meses desde la fecha del fallecimiento para pagarlo.

A pesar de que la sentencia del alto tribunal declarase inconstitucional el método del cálculo, vas a seguir teniendo que pagar la plusvalía. El Consejo de Ministros ha aprobado una reforma de este impuesto para adaptarlo al marco constitucional e introduce dos opciones de cálculo para que como contribuyente elijas la que más te convenga.

Este impuesto ahora se puede calcular multiplicando el valor catastral de la vivienda, que es el que también se usa en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), por unos nuevos coeficientes que se irán revisando anualmente, o a través de la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición. Los ciudadanos no obtengan ninguna ganancia patrimonial al vender el inmueble están exentos de pagar la plusvalía municipal.

Alternativas para hacer frente al pago

A la vista de todo esto, queda claro que heredar una casa no siempre sale barato, ya que, dependiendo del lugar o de tu situación, te puede suponer un importante desembolso. No obstante, si no puedes pagar de una sola vez los impuestos correspondientes, tienes alternativas que te ayudarán a aliviar ese trance económico y evitarán que tengas que renunciar a esta vivienda.

• Una de ellas es solicitar a Hacienda un aplazamiento del pago de hasta un año o un fraccionamiento del mismo. Puedes solicitar devolver la deuda en cuotas durante un máximo de cinco años. Eso sí, hacerlo no te saldrá gratis y tendrás que pagar intereses. Además, es fácil que la Agencia Tributaria te exija garantías de pago adicionales en forma de aval.
• Otra posibilidad es acudir a un intermediario financiero o a tu banco y solicitar un préstamo que, posteriormente, también deberás devolver con intereses.

¿Qué diferencias hay entre la herencia y la donación en vida?

Lo habitual es dejar la casa en herencia, aunque, no es la única alternativa que existe. Frente a la herencia, hay otras vías que se pueden tomar en vida y que pueden servir para reducir los impuestos de sucesión en algunos casos, como la donación en vida. Igual que ocurría con la herencia, esta opción también está sujeta a tributación y si te donan una vivienda tendrás que pagar el Impuesto de Donaciones.

La normativa básica del Impuesto de Donaciones –que pagarás en la comunidad donde esté ubicada la vivienda- no es muy diferente al de la herencia. No obstante, además de que el plazo para abonar el impuesto es de un mes frente a los seis meses de las herencias, lo que sí cambia son las reducciones y bonificaciones. La ley estatal no prevé ningún tipo de exención ni trato especial para la donación de vivienda, por lo que tendrás que pagar mucho más que al heredar la casa. No obstante, al ser un impuesto que está transferido a las comunidades autónomas, puedes volver a encontrarte grandes diferencias entre lo que deberás pagar en una u otra región.

Por eso, si te estás preguntando qué compensa más, si donar en vida o dejar en herencia, la repuesta dependerá de la comunidad autónoma en la que te toque pagar.  Así, mientras que en Cantabria (con bonificaciones del 100% para familiares de primer grado, tanto en herencia como en donación) o la Comunidad de Madrid (con la reducción del 99% para las donaciones entre padres e hijos; bonificación del 15%, para hermanos, y del 10%, para familiares de tercer grado), ambas opciones están muy igualadas, hay comunidades que, al no tener esas bonificaciones en la donación, no compensa.

Además, recuerda que, como en el caso de la herencia, en una donación, deberás abonar el pago de la plusvalía municipal. Asimismo, la persona que dona la casa deberá declarar la operación en el IRPF como ganancia patrimonial. Es decir, por la diferencia entre lo que pagó por la casa y el valor que tiene al donarla deberá tributar siempre en la declaración de la renta. Y es que para Hacienda, donar o vender la casa es lo mismo a efectos de IRPF.

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