Cómo conseguir una hipoteca al 100% más gastos

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  • Normalmente las entidades bancarias ofrecen un máximo del 80% del valor de tasación y no cubren los gastos
  • Si consigues que el valor de compraventa esté muy por debajo del valor de tasación es posible que puedas acceder al 100% de lo que necesitas, aunque existen otras opciones para conseguirlo

Rastreator_hipoteca-al-cien-por-cienDurante los años del boom inmobiliario las entidades bancarias ofrecían hipotecas de hasta el 110% del valor de la vivienda. Al precio del inmueble en cuestión que el cliente deseaba adquirir se sumaban, en muchos casos, los gastos derivados de la compraventa. E incluso algún extra como los muebles, el coche o unas vacaciones. Con el pinchazo de la burbuja han cambiado mucho las cosas y para reducir las altas tasas de morosidad los bancos exigen a sus clientes una mayor solvencia para poder acceder a un préstamo hipotecario.

Si tienes pensado comprar a una vivienda, lo primero es empezar a ahorrar para cubrir los gastos y una parte importante de su valor. La mayoría de los bancos financian exclusivamente el 80% del inmueble. Es decir, si tienes pensado comprar una casa de 150.000 euros, tienes que ahorrar al menos 30.000 euros, ya que el banco solo te financiará los 120.000 restantes. Además, debes cubrir con los gastos de la operación (notaría, registro, gestoría, impuestos…), que pueden superar el 10 % del valor.

No obstante, en algunos casos es posible que lleguen a financiar el 100%. Aunque la gesta no es nada sencilla. No hay muchas entidades bancarias que comercialicen este tipo de producto y las que lo hacen, no lo anuncian a bombo y platillo. Otra opción es acudir a algún Establecimiento Financiero de Crédito (EFC). En Rastreator.com analizamos todas las claves que pueden hacer que consigas la financiación que necesitas.

¿Cómo puedo conseguir financiación al 100%?

Si no cuentas con ahorros suficientes para conseguir la casa que quieres, es posible que puedas financiarla al 100% siempre que el valor de compraventa esté por debajo del valor de tasación. Para que puedas cubrir también la parte que necesitas para los gastos, esta cantidad debe estar bastante más por debajo, algo que no es nada sencillo de conseguir.

Si no es tu caso pero tienes un perfil solvente, también es posible que encuentres las puertas abiertas. Hay ofertas especiales para funcionarios y para otros colectivos que perciban unos ingresos netos mensuales superiores a los 2.500 euros. En el caso de perfiles económicos muy elevados, con unidades familiares que cuenten con una renta superior a 100.000 euros anuales, los bancos también hacen excepciones independientemente del valor de tasación de la vivienda, ya que les interesa captar ese perfil de cliente y retenerlo.

Si cuentas con un inmueble libre de cargas, también puedes encontrar opciones si lo aportas como aval. Es lo que se conoce como doble garantía hipotecaria. En este caso, el banco te financiará el 80% y el montante restante se cubriría con una hipoteca sobre este segundo inmueble.

Otra de las opciones es recurrir a la cartera de propiedades inmobiliarias de las entidades bancarias, que ofrecen condiciones mucho más ventajosas para financiar la adquisición de sus propios activos.

Si ninguna de las opciones sirve en tu caso, lo mejor es recurrir a un asesor hipotecario, que además de simplificarte el proceso, podrá ayudarte a conseguir tu objetivo, ya que se trata de profesionales que mantienen una estrecha relación con las diferentes entidades y conocen los mejores productos que se encuentran en el mercado.

¿Alguna entidad financia los gastos?

Actualmente, ninguna entidad bancaria ofrece abiertamente financiar los gastos derivados de la compra de una vivienda, a menos que el cliente sea funcionario. Pero existen otras entidades que sí lo hacen, como los Establecimientos Financieros de Crédito (EFC). Se trata de entidades especializadas en la concesión de crédito que se caracterizan por poder realizar un amplio conjunto de operaciones financieras de activo pero que no puede captar depósitos del público. Dichas entidades sí publicitan esta posibilidad para sus préstamos y una financiación del 100%.

También existe la posibilidad de pedir un préstamo personal que complemente a la hipoteca, aunque no suele ser una buena opción. Este tipo de productos suelen llevar aparejados unos tipos de interés elevados y hay que tener en cuenta que las entidades financieras solo aprobarán una hipoteca cuando el ratio de endeudamiento del cliente no supere el 35%. Es decir, solo te concederán un préstamo hipotecario si la cuota mensual no supera este porcentaje de tus ingresos netos mensuales. Además, hay bancos que vetan directamente esta opción.

No obstante, conviene recordar que la nueva Ley Hipotecaria establece cambios en el reparto de gastos a la hora de formalizar una hipoteca. Con la entrada en vigor de esta nueva norma, las entidades bancarias serán las encargadas de asumir los costes ligados a la firma del préstamo, como son los de gestoría, el arancel notarial, el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Esto supone un ahorro de entre el 1% y el 2% del precio final de la vivienda.

Pero no hay que olvidar que la parte más importante de los gastos que lleva aparejada una operación de este tipo (los gastos de la compraventa y los impuestos derivados de ella) sigue recayendo sobre el comprador.

¿Qué bancos ofrecen hipotecas al 100% más gastos?

Todas las entidades online suelen ceñirse a una financiación del 80% mientras que la mayoría de los bancos tradicionales ofrecen la posibilidad de conseguir una financiación superior para la compra de una vivienda siempre y cuando el cliente cumpla con una serie de condiciones.

Actualmente, el único banco que publicita hipotecas al 100% más gastos es Liberbank, que limita esta opción a los funcionarios.

Aunque no lo anuncien de forma explícita, es posible negociar con las entidades financieras para conseguir un importe superior al 80%. Por ejemplo, Abanca ofrece hasta el 90% de financiación si el cliente domicilia la nómina y contrata otros productos, como tarjetas de crédito, seguro de hogar o de vida.

¿Es conveniente comprar una vivienda sin ahorros?

Aunque a priori comprar una vivienda sin necesidad de ahorrar una temporada pueda parecerte una opción atractiva, debes tener en cuenta que una hipoteca con una financiación del 100% conlleva un riesgo de impago mucho más alto, ya que la deuda que se contrae es superior a la recomendada. Una subida de los tipos de interés es más que probable para hipotecas a 30 años y pueden ponerte en un aprieto si debes destinar al pago de la cuota más del 35% de tus ingresos mensuales.

Por otra parte, acceder a este tipo de productos es mucho más caro. Los tipos de interés no son tan competitivos y suelen llevar aparejados la contratación de otros productos que quizás no te interesen.

Comparar las mejores hipotecas

La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes a las que se enfrenta una persona a lo largo de su vida. Elegir la forma de financiación más acertada en tu caso es una decisión de vital importancia, ya que te vinculará durante un periodo de tiempo considerable a una entidad bancaria. Si no es posible comprar por debajo del valor de tasación y no cuentas con los suficientes ahorros, puede que lo mejor sea esperar para poder acceder a productos más atractivos y con menores intereses. Si necesitas ayuda para conocer cuáles son los préstamos más interesantes para ti, no dudes en utilizar el comparador de hipotecas de Rastreator.com. Además, podrás contactar con nuestro equipo de asesores hipotecarios, que te ayudarán de manera gratuita para que encuentres la mejor manera de hacerte con la vivienda de tus sueños.

Marzo 2019


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