Hipoteca fija vs hipoteca variable, ¿cuál elegir?

  • En el año 2007, el 98,1% de las hipotecas constituidas sobre viviendas fueron a tipo variable
  • En la última década la contratación de hipotecas a tipo fijo ha crecido casi un 40%

Las tendencias en el mercado inmobiliario español están cambiando. Si antes la contratación de hipotecas variables se imponía entre los compradores, ahora se empieza a afianzar la idea de adquirir inmuebles sin incurrir en los riesgos propios de las variaciones de los índices de referencia.

Las hipotecas fijas están de moda, y lo están gracias, en parte, a la bajada histórica del Euríbor, el índice más utilizado para calcular los precios de este tipo de préstamos. Y es que desde que en 2008 alcanzara cifras de hasta el 5%, el Euríbor ha experimentado una tendencia a la baja que lo ha llevado a situarse en tasas negativas. Esto ha obligado a los bancos a rebajar los diferenciales a los que negocian estas hipotecas, pasando de intereses que superaban el 6% en 2008 a tipos por debajo del 2% 10 años después.

No obstante, el hecho de que los intereses se reduzcan en los préstamos a tipo fijo es consecuencia de la rebaja de los variables ya que obliga a los bancos a ofrecer productos más atractivos a sus clientes, pues, de lo contrario, solo se decantarían por esta última opción, que ha sido tradicionalmente la más solicitada en España. Actualmente, según los últimos datos (mayo de 2018) del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 59,4% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable, mientras que el 40,6% se hace a tipo fijo. Esto pone de relieve una división importante entre los compradores. Con el Euríbor en mínimos y con la amenaza de una subida en los próximos años llegan las dudas: ¿es mejor la hipoteca fija o variable? En Rastreator.com analizamos el panorama económico actual y aclaramos todas las dudas de cara al futuro.

¿Por qué están de moda las hipotecas fijas?

En términos de inversión, España ha sido tradicionalmente un país conservador, sacrificando una mayor rentabilidad por disfrutar de un menor riesgo en sus ahorros. Según datos de Inverco, en 2017 nuestro país era el segundo de Europa que más invertía en plazos fijos (como depósitos), pese al escaso retorno que ofrecían. No obstante, en el plano inmobiliario la cultura ha sido totalmente opuesta. Las hipotecas variables han reinado por encima de las fijas durante décadas. Tanto es así que, por ejemplo, en el año 2007 el 98,1% de las hipotecas constituidas sobre viviendas fueron a tipo variable, según el INE. Estos datos difieren considerablemente de los últimos publicados por este organismo el pasado mes de mayo, en los que solo el 59,4% de los préstamos hipotecarios se firmó a tipo variable.

Hasta hace un par de años se tenía la percepción de que este tipo de hipotecas eran más baratas debido a que suelen tener intereses más reducidos respecto a las de carácter fijo, además de un menor número de productos vinculados y comisiones. Por este motivo, con un Euríbor en niveles altos seguían siendo populares ya que en la modalidad fija los bancos aplicaban un interés mayor para obtener beneficio y estar cubiertos en caso de que este índice bajara en el futuro.

Sin embargo, con la caída en picado del Euríbor la tendencia ha ido cambiando. Desde el año 2010, cuando este índice rondaba el 1%, la contratación de hipotecas a tipo variable ha empezado a reducirse pasando del 97,3% hasta el 59,4% en la actualidad. No obstante, el punto de inflexión no llegó hasta la llegada del Euríbor a terreno negativo, por primera vez en el año 2016. Con ello, los préstamos a tipo fijo experimentaron un boom. Si hasta 2015 las cifras de contratación de este tipo de financiación se movían entre el 5% y el 6%, un año después pasaba hasta el 23,7%, llegando en 2018 hasta el 40%.

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El Euríbor, clave en los cambios de tendencia

En la última década, la contratación de hipotecas a tipo fijo ha crecido casi un 40%. Aunque es cierto que, cada vez más, los clientes prefieren no tener sorpresas en sus cuotas, este aumento no hubiera sido posible sin la caída del Euríbor.

Gracias a la rebaja de este índice, los españoles han pasado de firmar hipotecas a un tipo fijo del 6,11% en 2008 hasta un 3,04% el pasado mes de mayo. La misma reducción se ha trasladado a los préstamos variables pasando del 5,1% hace diez años hasta el 2,38% actualmente, según el INE. Esto significa que en apenas una década el precio de las hipotecas se ha reducido prácticamente a la mitad.

Y es que, desde que se implantara el Euríbor en el año 1999, no se había producido una rebaja tan significativa en este índice que, por primera vez en 2016, ha llegado hasta niveles negativos. Dado que este índice se calcula de acuerdo a la media estimada a 12 meses del interés al que los principales bancos europeos prestan dinero a otros bancos y, actualmente, dichas entidades no están cobrando por ello, el resultado es un Euríbor en negativo.

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¿Hasta cuándo se mantendrá el Euríbor en negativo?

La evolución del Euríbor es consecuencia directa de los tipos de interés que establece el Banco Central Europeo (BCE). Puesto que tras la crisis económica las entidades no estaban dispuestas a dar financiación fácilmente, el BCE se vio obligado a reducir el precio del dinero hasta el 0% para estimular la economía y contribuir a la presencia de mayor liquidez.

El hecho de que los grandes bancos europeos se estén financiando gratis contribuye a la bajada del Euríbor ya que las entidades financieras obtienen dinero a un precio más competitivo. Por lo tanto, una bajada de tipos se refleja de manera directa en una reducción de este índice y en un menor coste para los hipotecados.

Aunque no existen muchas estimaciones al respecto, el BCE aseguró en su última reunión en julio que el precio del dinero seguirá en el 0% hasta, al menos, el verano de 2019. Con estas previsiones, el departamento de análisis de Bankinter asegura en su ‘Informe de Estrategia’ del tercer trimestre de 2018 que el Euríbor a 12 meses rondará el -0,17% hasta el cierre de año. Según la entidad, el pronóstico para 2018 se moverá en un rango de -0,3% y 0,1%. Asimismo, para el ejercicio siguiente anticipa subidas que se situarán entre un mínimo del 0% y un máximo del 0,4%, con un escenario central del 0,18%.

Por su parte, la Agencia de Pronóstico Económico (EFA) va más allá y ofrece estimaciones a un plazo mayor. Según esta, el Euríbor seguirá situándose en terreno negativo en 2020.

La concesión de hipotecas, en máximos desde 2011

El Euríbor en negativo está teniendo implicaciones directas en el mercado inmobiliario. En primer lugar, la compraventa de viviendas goza de dos años al alza, situándose en niveles de 2008. El pasado mes de junio se realizaron 44.692 operaciones, muy por encima de las 23.977 que se llevaron a cabo en el mismo mes de 2013, según el INE. El hecho de que los españoles se animen a adquirir un hogar también está contribuyendo a una mayor concesión de préstamos hipotecarios.

El año pasado se concedieron 310.096 hipotecas, una cifra a la que no se había llegado desde 2011, cuando se concedieron 408.461 préstamos de este tipo. Lo mismo ocurre con la financiación proporcionada. Y es que el pasado ejercicio se prestaron más de 36 millones de euros a los españoles para financiar viviendas, una cantidad no vista también desde 2011, aunque todavía muy lejos de años como 2006, cuando se concedieron más de 188 millones. Estos datos se relacionan directamente con los importes medios de las hipotecas sobre viviendas en España, pues desde 2013 tampoco han dejado de crecer. En aquel año la cantidad media de las hipotecas se situó en torno a los 99.000 euros, mientras que en 2017 esta cifra ya alcanzaba los 116.000 euros.

¿Es mejor una hipoteca fija o una variable?

Una vez vistos los cambios de tendencia del mercado y la situación del Euríbor es momento de plantearse la pregunta del millón: con el panorama actual, ¿es mejor contratar una hipoteca fija o una variable?

Aunque el escenario económico será determinante para tomar una decisión, es preciso que cada persona valore su situación personal. Es decir, si se tienen perspectivas económicas y laborales buenas y de progreso, no sería mala idea una hipoteca variable ya que, pese a una futura subida de la cuota, el hipotecado podrá afrontarla. De lo contrario, una fija sería la más recomendada. Además, será necesario valorar la tolerancia al riesgo, pues habrá clientes que sobrelleven mejor los cambios del Euríbor y otros que tengan miedo a este índice.

No obstante, el precio del préstamo hipotecario, que vendrá determinado fundamentalmente por el Euríbor, será la clave de esta decisión.

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Con Euríbor negativo: ¿hipoteca fija o variable?

El pasado mes de julio el Euríbor cerró en el -0,18% y sumó 30 meses en negativo. Estos meses han sido cruciales para las hipotecas, pues desde entonces la contratación de préstamos a tipo fijo ha repuntado considerablemente.

Sin embargo, después de más de dos años en terreno negativo, los expertos no vaticinan más que subidas en este índice, por lo que en el futuro la tendencia de contratación entre fija y variable podría volver a darse la vuelta.

Actualmente, entidades como Openbank ofrecen uno de los productos más baratos del mercado. Según el comparador de Hipotecas de Rastreator.com, su hipoteca fija tiene un TIN (Tipo de Interés Nominal) del 1,9%, por lo que para un préstamo de 150.000 euros la cuota mensual asciende a los 752 euros. La misma entidad oferta también la modalidad variable. En este caso, para una hipoteca del mismo importe a 20 años los intereses resultan de la evolución del Euríbor más un diferencial del 0,89%. Puesto que en este momento dicho índice se sitúa en el -0,18%, la cuota a pagar saldría por 671 euros, es decir, casi un 11% más barata respecto a la fija.

Sin embargo, si a día de hoy alguien firmase una hipoteca con estos tipos, la opción variable no acabaría resultando tan barata si se produjese una subida del Euríbor. Y es que, en este momento, quien obtenga una hipoteca fija con un tipo del 1,9% se asegura que durante los próximos 20 años pagará en torno a los 750 euros mensuales siempre.

Por su parte, quien adquiera una variable tendrá que afrontar subidas paulatinas de la cuota, siempre y cuando el Euríbor se mueva de la forma esperada siguiendo la tendencia de la normalización de la política monetaria del BCE. En este caso, y siguiendo las previsiones de Bankinter, este índice se mantendrá prácticamente al mismo nivel hasta final del año, por lo que el usuario pagaría la misma cuota. Ya, en 2019, cuando se esperan las primeras subidas, el Euríbor podría alcanzar en torno al 0,18% para final de año. Si a este Euríbor sumamos el diferencial aplicado por Openbank, obtendríamos una cuota de 694 euros.

Y en el futuro: ¿hipoteca fija o variable?

Aunque la tendencia del Euríbor no está del todo clara, lo único que se espera es una pronta subida, aunque sin saber ni hasta qué nivel ni a qué ritmo. Y es que desde que se creó este índice nunca había entrado en tasas negativas. De igual modo, nunca antes de 2008 había traspasado el 5%, cuando tocó sus máximos. Por aquel entonces, la hipoteca variable que ofrece hoy Openbank con un diferencial del 0,89%, habría tenido una cuota mensual de en torno a los 1.000 euros, es decir, casi un 33% más cara.

Ahora bien, para los próximos años solo queda hacer meras estimaciones, aunque sin apenas fundamentos. Supongamos que en el futuro el Euríbor inicia una tendencia alcista de manera progresiva, alcanzando una media del 0,5% en los próximos cinco años, del 1% entre el quinto y el décimo año y del 2% entre la primera y la segunda década. ¿Qué pasaría con esta hipoteca, teniendo un diferencial del 0,89%? Durante el primer lustro las cuotas medias rondarían los 716 euros. Estas se elevarían entre el quinto y el décimo año a una media de 751 euros y alcanzarían una media de 823 euros entre el décimo y el último año de la vida del préstamo. Como resultado, durante los 20 años de la hipoteca el cliente la pagaría a una media de 763 euros, una cuota prácticamente igual a la fija.

En el caso muy hipotético de que el Euríbor se rigiera con un comportamiento idéntico al del pasado estaríamos hablando de una media histórica de en torno al 2,8%. Esto, sumado al diferencial del 0,89%, generaría una cuota de en torno a los 884 euros, es decir, saldría un 14% más cara respecto a la fija.

Las claves para elegir

Los ejemplos y estimaciones anteriores constituyen previsiones y escenarios tomando en consideración una de las hipotecas más baratas del mercado. Sin embargo, según los últimos datos del INE, el interés medio de las hipotecas sobre viviendas a tipo variable fue en el mes de mayo del 2,38% y del 3,04% a tipo fijo. Se tratan de intereses medios al inicio de la vida del préstamo, por lo que incluyen la TAE (Tasa Anual Equivalente), a diferencia de los ejemplos anteriores, en los que se ha hecho la estimación a partir del tipo de interés nominal.

Así, viéndolo desde un punto de vista más amplio y global y teniendo como referencia la media histórica del Euríbor del 2,8% se podría decir que, siempre y cuando, este índice se mantenga por debajo de dicho nivel, saldría más barata la modalidad variable, pues los hipotecados con esta modalidad estarían pagando menos que en una hipoteca fija. Sin embargo, si el Euríbor sube por encima de dicho rango, la fija sería más recomendable ya que, con los niveles actuales, se mantendría en el tiempo en torno al 3%, mientras que las cuotas de la variable se dispararían.

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Conseguir una hipoteca puede convertirse en todo un quebradero de cabeza. Elegir el banco, decidir si se contrata una fija o una variable o definir cuál será el plazo de amortización pueden contribuir a alargar el proceso de solicitud más de lo esperado. En el comparador de Hipotecas de Rastreator podrás estudiar todas las opciones y elegir la que más se adapte a tu situación financiera y personal. Además, podrás utilizar nuestro servicio de asesoramiento y despejar tus dudas sobre hipotecas fijas y variables.

Agosto 2018


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Asunción InfanteRastreator.com