Hipoteca fija vs hipoteca variable, ¿cuál elegir?

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  • La contratación de hipotecas a tipo fijo sigue creciendo mes a mes. En agosto el 41,8% de las que se han constituido han sido de esta modalidad, frente al 58,2% que han optado por un tipo variable
  • El aumento de la oferta hipotecaria a tipo fijo está provocando que los tipos de ambas modalidades comiencen a converger, con un interés medio del 3,01% para las fijas y del 2,29% para las variables

El mercado de las hipotecas se encuentra en plena batalla de tipos desde hace meses. La mayor parte de las entidades del país han recortado los diferenciales de sus préstamos en los últimos tiempos. Y, a diferencia de lo que pasaba hace años, la guerra hipotecaria no solo se está librando en las ofertas de créditos con tipo variable (tradicionalmente, los preferidos por los clientes españoles), sino que, desde hace tiempo, ha llegado también a las hipotecas a tipo fijo. Hasta el punto de que los tipos en ambas modalidades de préstamos comienzan a converger.

Así, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en agosto de 2019, los españoles que han apostado por hipotecas a tipo fijo las han firmado con un interés medio del 3,01%, mientras que quienes se han decantado por la opción variable, lo han hecho con un interés medio del 2,29%. Esto está provocado que las hipotecas fijas estén cada vez más de moda.


No obstante, esta reducción de los tipos en las hipotecas fijas es, de alguna manera, consecuencia también de la bajada histórica que vive desde hace años el euríbor, el índice de referencia más utilizado para calcular los precios de estos préstamos a tipo variable. Y es que, en valores negativos desde febrero de 2016, el euríbor ha cerrado el mes de octubre con una tasa negativa del 0,3%. Con estos datos, son muchos los bancos que han empezado a ofrecer productos a tipo fijo más atractivos, para evitar que quienes tienen que contratar una hipoteca se decanten únicamente por la opción de tipo variable que, además, ha sido tradicionalmente la más solicitada.

Y parece que lo están consiguiendo. De acuerdo con los últimos datos del INE, el 58,2% de las hipotecas sobre viviendas en agosto se han constituido a tipo variable, mientras que el 41,8% se han hecho a tipo fijo. Y aunque estas últimas todavía son minoría en el mercado hipotecario español, su contratación ha experimentado un incremento notable.  Solo hay que echar la vista atrás y comprobar que, en 2007, el 1,9% de las hipotecas constituidas sobre viviendas fueron a tipo fijo, frente al 98,1%, que lo hicieron a tipo variable.

Y en este contexto, con el euríbor en niveles negativos, pero con la amenaza de una subida en los próximos años, es normal que surjan las dudas entre quienes tienen que solicitar financiación para comprar una vivienda. ¿Qué es mejor: una hipoteca fija o variable? En Rastreator.com analizamos algunos factores que pueden ayudar a resolver dudas de cara al futuro.

La influencia del Euríbor

Desde febrero de 2016, el euríbor se encuentra en terreno negativo. ¿La explicación? Se trata de un índice que se calcula de acuerdo a la media estimada a 12 meses del interés al que los principales bancos europeos prestan dinero a otros bancos. Actualmente, dichas entidades no están cobrando por ello. De ahí que el resultado sea un Euríbor en negativo.

Y, de momento, parece que va a continuar así.  El Banco Central Europeo, en su última reunión celebrada en octubre, ha decidido mantener el precio oficial del dinero en el 0% y un tipo negativo del 0,5% para los depósitos que las entidades financieras guardan en el BCE. Y todo apunta a que seguirá así, por lo menos, hasta mediados de 2020.

Lógicamente, esta caída del euríbor ha abaratado las hipotecas a tipo variable, a cuyo valor (más un diferencial) están referenciadas la mayoría. Pero también las fijas ya que, ante el desplome de este índice, las entidades financieras se han visto obligadas a incentivar los productos a tipo fijo.

Así, gracias a la rebaja de este índice, los españoles han pasado de firmar hipotecas a un tipo fijo del 6,11% en 2008 al 3,01% el pasado mes de agosto. La misma reducción se ha trasladado a los préstamos variables, pasando del 5,1% hace diez años hasta el 2,29% actualmente, según los últimos datos del INE. Esto significa que en poco más de una década el precio de las hipotecas se ha reducido a menos de la mitad.

Vuelve a subir el número de hipotecas

El euríbor en negativo está teniendo implicaciones directas en el mercado inmobiliario. Y es que el hecho de que los españoles se animen a adquirir un hogar también está contribuyendo a una mayor concesión de préstamos hipotecarios.

El año pasado se concedieron 348.326 hipotecas sobre vivienda, una cifra a la que no se había llegado desde 2011, cuando se concedieron 408.461 préstamos de este tipo. Lo mismo ocurre con la financiación proporcionada. Y es que el pasado ejercicio se prestaron más de 43 millones de euros a los españoles para financiar viviendas, una cantidad no vista también desde 2011, aunque todavía muy lejos de años como 2006, cuando se concedieron más de 188 millones. Estos datos se relacionan directamente con los importes medios de las hipotecas sobre viviendas en España, pues desde 2013 tampoco han dejado de crecer. En aquel año la cantidad media de las hipotecas se situó en torno a los 99.000 euros, mientras que en 2018 esta cifra ya alcanzaba los 123.700 euros.

¿Es mejor una hipoteca fija o una variable?

Aunque el escenario económico será determinante para tomar una decisión, es preciso que cada persona valore su situación personal. Aquellos a los que no les gusta arriesgar con su dinero, tienen en la hipoteca fija el producto perfecto para financiar su vivienda, gracias a la seguridad que aporta su blindaje frente a futuros vaivenes que pueda registrar el euríbor. Y es que en una hipoteca fija es la entidad quien afronta el riesgo del tipo de interés, mientras que en las variables, es el cliente.

Así, si te decantas por una hipoteca fija sabrás lo que pagarás cada mes durante toda la vida del producto. Se trata, por tanto, de un modelo de financiación más sencillo para el hipotecado, puesto que desde el principio puedes visualizar los costes de tu préstamo hipotecario, porque tu cuota siempre será la misma.

Y aunque hasta hace poco la gama de hipotecas a tipo fijo era pequeña y poco conocida, eso también ha cambiado. La oferta de esta modalidad hipotecaria es cada vez más amplia y con condiciones más competitivas, asequibles y, por tanto, más parecidas a las de las hipotecas variables. Así, además de unos atractivos intereses, cada vez es más fácil encontrar una hipoteca fija con un plazo amplio de amortización, incluso de hasta 30 años.

De hecho, entidades como BBVA ofrecen uno de los productos más baratos del mercado. Según el comparador de hipotecas de Rastreator.com, su hipoteca fija a 30 años tiene un TIN (Tipo de Interés Nominal) del 1,55%. Así, para un préstamo de 150.000 euros la cuota mensual asciende a los 521 euros. La misma entidad oferta también la modalidad variable. En este caso, para una hipoteca del mismo importe a 30 años los intereses resultan de la evolución del euríbor más un diferencial del 0,99%. Puesto que en este momento dicho índice se sitúa en el -0,3%, la cuota a pagar saldría por 464 euros, es decir, casi un 11% más barata respecto a la fija.

La principal ventaja de una hipoteca variable en la actualidad es que, al poder beneficiarte de las bajadas del euríbor, puedes pagar menos cada mes, con el consiguiente ahorro para tu bolsillo. Sus intereses son más bajos que los de otros productos de financiación, ya que, a un índice de referencia en mínimos, se unen unos diferenciales por parte de las entidades muy atractivos.  Al ser el producto más demandado del mercado, la oferta es bastante amplia.

Y en el futuro: ¿hipoteca fija o variable?

Aunque la tendencia del euríbor no está del todo clara, lo único que se espera es una futura subida, aunque sin saber ni hasta qué nivel ni a qué ritmo.. No obstante, si tomamos como ejemplo (siempre hipotético) que el euríbor tuviera un comportamiento similar al del pasado, estaríamos hablando de una media histórica de en torno al 2,8%. Esto, sumado al diferencial del 0,99%, generaría una cuota de alrededor de 705 euros, es decir, saldría un 33% más cara que la fija.

Los ejemplos y estimaciones anteriores constituyen previsiones y escenarios tomando en consideración una de las hipotecas más baratas del mercado. Sin embargo, según los últimos datos del INE, el interés medio de las hipotecas sobre viviendas a tipo variable fue del 2,29% y del 3,01% a tipo fijo en el mes de agosto. Son intereses medios al inicio de la vida del préstamo, por lo que incluyen la TAE (Tasa Anual Equivalente), a diferencia de los ejemplos anteriores, en los que se ha hecho la estimación a partir del tipo de interés nominal.

Así, viéndolo desde un punto de vista más amplio y global y teniendo como referencia la media histórica del euríbor del 2,8% se podría decir que, siempre y cuando este índice se mantenga por debajo de dicho nivel, saldría más barata la modalidad variable, pues los hipotecados con esta modalidad estarían pagando menos que en una hipoteca fija. Sin embargo, si el euríbor sube por encima de dicho rango, la fija sería más recomendable ya que, con los niveles actuales, se mantendría en el tiempo en torno al 3%, mientras que las cuotas de la variable se dispararían.

Comparar las mejores Hipotecas

Conseguir una hipoteca puede convertirse en todo un quebradero de cabeza. Elegir el banco, decidir si se contrata una fija o una variable o definir cuál será el plazo de amortización son cuestiones que pueden contribuir a alargar el proceso de solicitud más de lo esperado. En el comparador de Hipotecas de Rastreator podrás estudiar todas las opciones y elegir la que más se adapte a tu situación financiera y personal. Además, podrás utilizar nuestro servicio de asesoramiento y despejar tus dudas sobre hipotecas fijas y variables.

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