Hipotecas titulizadas: ¿cómo afectan al usuario?

6 minutos
  • La titulización hipotecaria es una cláusula introducida por la entidad bancaria dentro del contrato de la hipoteca
  • El 83% de las familias en España tienen su vivienda en propiedad, muy por encima de otros mercados desarrollados

 

España ha sido históricamente un país con una cultura muy arraigada de compra de vivienda frente a alquiler, es más, actualmente sigue siendo uno de los países de la Unión Europea con un mayor porcentaje de propietarios.

Según los datos recopilados por el informe «Comparativa internacional de la oferta de productos hipotecarios» elaborado por la asociación hipotecaria estadounidense, el 83% de las familias en España tienen su vivienda en propiedad, muy por encima de otros mercados desarrollados como lo son Reino Unido y Estados Unidos que se encuentra en torno al 70% respectivamente. Sin embargo, un alto número de ellos necesita solicitar un préstamo hipotecario.

Hay una broma recurrente cuando se enseña una casa nueva. Alguien dice «qué bonita tu casa» y el flamante dueño responde «aún no es mi casa, es del banco». Y es que, más de la mitad de los propietarios de vivienda en España están aún pagando su Hipoteca, pero no del todo exacta. Lo más probable es que, aunque sea al banco al que se le paguen las cuotas de la hipoteca, el dinero se le esté pagando a un tercero porque el banco ha vendido la deuda. Esto se llama titulizar, y es legal que el banco lo haga sin tener que avisar al hipotecado.

¿Qué es una hipoteca está titulizada?

Una Hipoteca titulizada es aquella que se obtiene cuando las entidades financieras venden la deuda a fondos de inversión. Se hace uso en estos casos de la titulización, que es una cláusula introducida por la entidad bancaria dentro del contrato hipotecario. Esta cláusula permite el cambio de titular del préstamo sin necesidad de avisar al prestatario.

Con esta acción el banco puede paquetizar varias Hipotecas y venderlas a fondos de inversión a través de diversas fórmulas, como la emisión de bonos, por ejemplo. Es decir, el banco reúne préstamos hipotecarios y crea con ellos un producto financiero que vende a otros inversores. Esto permite a las entidades financieras la liberación de capital, o lo que es lo mismo, convertir activos poco líquidos en activos más líquidos y negociables. Así el banco obtiene dinero con el que poder invertir en nuevos proyectos. A su vez, la entidad traspasa a terceros el riego que conlleva una Hipoteca y saca beneficio de ello.

Para esto, los bancos crean Fondos de Titularización Hipotecarias (HHT) que adquieren las Hipotecas del banco en forma de paquetes. Después emite los Bonos de Titulación a fondos de inversión, los cuales a su vez los comercializan, bien a instituciones de inversión colectiva o bien a inversores particulares.

¿Cómo se saber si la Hipoteca está titulizada?

La relación más habitual que tiene el usuario con su hipoteca es solo el pago que hace mes a mes a su banco. Si no existe ningún problema de impago, el hipotecado desconoce por completo si su deuda ha sido vendida o no por el banco. Además, el banco carece de obligación de informar a su deudor de dicho procedimiento de venta.

No obstante, el usuario tiene derecho a saber si su Hipoteca ha sido vendida o no por la entidad bancaria, aunque no se trate de una tarea fácil. Y es que, los bancos no suelen colaborar con el usuario en prestar dicha información, e incluso fuerzan al hipotecado a acudir a la vía judicial. Y en caso de no obtener respuesta, puedes realizar una búsqueda, nada sencilla, a través de la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Ventajas e inconvenientes de una hipoteca titulizada

La consecuencia inmediata de la titulización hipotecaria es que el banco deja de ser el acreedor de la deuda, ya que ha vendido la Hipoteca a un tercero y, por lo tanto, ya la ha cobrado. El Banco de España indica: “cuando un préstamo se ha titulizado, el banco deja de ser el acreedor, aunque conserve por ley la titularidad registral”. Eso sí, este hecho no exime del pago del préstamo, sino que la deuda continúa. El hipotecado ha de seguir pagando hasta satisfacerla, lo único que sucede es que el banco deja de tener derecho a reclamar el pago, por no ser ya los acreedores.

No obstante, en caso de impago por parte del hipotecado, el banco acude a los tribunales para exigir el pago de las cuotas pendientes, siendo este proceso en la mayoría de los casos improcedente. Y es que, a día de hoy ya son muchos los tribunales que han fallado a favor del usuario al estar su Hipoteca titulizada. Ahora bien, la ejecución hipotecaria puede paralizarse solo en caso de que la Hipoteca haya sido titulizada al 100%.

¿Se puede vender una vivienda con hipoteca titulizada?

Cuando el propietario de un inmueble hipotecado toma la decisión de vender, puede hacerlo sin ningún problema porque lo único que ha cambiado ha sido la figura del acreedor y las obligaciones del hipotecado siguen siendo las mismas.

¿Se puede renegociar la Hipoteca con el banco?

Por otro lado, renegociar la Hipoteca en caso de que ésta haya sido titulizada sí que puede suponer un problema, ya que saber si el banco está o no capacitado para conceder una novación o una subrogación puede ser un trámite complicado. La entidad bancaria ya no actúa como acreedora, por lo que habría que acudir al fondo para renegociar las condiciones de la Hipoteca. Y es que no es fácil determinar quién es el nuevo propietario de los derechos de cobro derivados de la firma del préstamo, que inicialmente pertenecían al banco.

¿Qué pasa si mi hipoteca está titulizada?

Dependiendo de la situación en la que te encuentres, la titulización hipotecaria puede afectarte o no. En las ocasiones que no se producen impagos y el préstamo hipotecario se encuentra al corriente, no pasa nada si se realiza una titulización. Por el contrario, si no se pagan las cuotas o se renegocia la deuda con la entidad, el banco puede cambiar las condiciones, pero no siempre tiene potestad para hacerlo, por lo que habrá que consultarlo con el nuevo acreedor.

Comparar hipotecas

Así las cosas, antes de solicitar una Hipoteca es recomendable leer bien todas las cláusulas . Algunas son comunes a todos los contratos, sin embargo, hay otras que pueden estar incluidas solo en ciertos casos. Además, es aconsejable comparar entre las distintas Hipotecas que hay en el mercado, ya que no todas son adecuadas para todos los perfiles. Por ello, antes de contratar es aconsejable el comparador de Hipotecas de Rastreator.com y ver cuál se adapta mejor a tu perfil.