Qué es una ejecución hipotecaria y cómo evitarla

• La ejecución hipotecaria es el proceso por el que el banco embarga una vivienda para saldar la deuda contraída ante un impago continuado de la hipoteca
• En los tres primeros meses de 2023, se han iniciado e inscrito un total de 3.693 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, según datos del INE

El euríbor continúa su carrera ascendente y ya se sitúa en su nivel más alto desde 2008. En este contexto, las hipotecas variables se encarecen en cada nueva revisión y elevan las cuotas mensuales. Y lo hacen hasta tal punto, que para algunas familias empieza a ser insostenible. Porque si no poder hacer frente a una deuda económica supone una gran preocupación, esta se multiplica cuando se trata de no poder pagar la cuota de la hipoteca y, por tanto, de tu vivienda.

Una reacción rápida ante una situación de dificultades económicas que ponga en riesgo el pago de tu hipoteca puede ayudarte a solucionar el problema. O, por lo menos, a minimizar las pérdidas. Y es que, en un caso de impago prolongado de las cuotas, la situación se complicará más, ya que tu entidad financiera puede dar por vencido el contrato e iniciar el proceso de ejecución hipotecaria para embargarte la casa de cara a cobrar así la deuda pendiente.

Y aunque las dificultades económicas no se están traduciendo en un incremento de los embargos de vivienda (de hecho, se han reducido), hay muchas familias que se ven en esta situación. Así, de acuerdo con los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas en el primer trimestre del año se situó en 3.693, lo que se traduce en una caída del 11,2% respecto al último trimestre de 2022 y del 31,1% si se compara con las registradas en el mismo trimestre del año anterior. De estas, un total de 2.543 (68,86%) correspondieron a viviendas habituales, lo que supone un descenso del 16,6% respecto a los tres últimos meses del año pasado y del 25,3% si se compara con el primer trimestre de 2022.

Cómo funciona una ejecución hipotecaria

Una ejecución hipotecaria es un proceso a través del cual el banco, en caso de impago de la hipoteca, embarga una vivienda, la subasta y se queda con el dinero de la venta para saldar la deuda contraída. En este sentido, recuerda que cuando firmas una hipoteca, la vivienda se convierte en garantía y, en el caso de que no pagues las cuotas, el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria para hacer valer su garantía sobre tu casa. A través de la ejecución hipotecaria, la entidad no solo reclama las mensualidades atrasadas, también el capital que quede pendiente hasta la finalización de la hipoteca y los intereses de demora que correspondan. Los gastos judiciales que se generen también corren a cuenta del deudor.

Así, si vas apurado un mes y no puedes pagar la cuota de tu hipoteca, no te asustes porque el banco no te embargará tu casa. Eso sí, te enviará un aviso de impago. No obstante, solo terminará en una demanda judicial en el caso de que este se alargue en el tiempo. De hecho, tal y como marca la Ley de Crédito Inmobiliario, la entidad solo puede iniciar este procedimiento cuando hayas dejado de pagar un determinado número de cuotas. En concreto:

• 12 cuotas o deber el equivalente al 3% del importe original de la hipoteca, si tu préstamo está en la primera mitad del plazo de devolución.
• 15 cuotas o que la cantidad que debas equivalga al 7% del dinero que te prestaron, si la hipoteca está en la segunda mitad de su vida.

Además, las fases posteriores a la demanda judicial requieren su propio tiempo, con lo que, en la mayoría de los casos, la ejecución hipotecaria se produciría entre 13 y 18 meses después del primer impago.

Asimismo, para llevar a cabo la ejecución hipotecaria, la entidad deberá seguir un procedimiento. De hecho, lo primero que tendrá que hacer es aplicar la cláusula de vencimiento anticipado. Se trata de anular el contrato en caso de incumplimiento por la otra parte. Eso sí, para hacerla valer, el banco tendrá que comunicar al deudor, con un mes de antelación, que ha alcanzado el periodo máximo de demora permitido, las cantidades que debe y que, si no se saldan, iniciará la ejecución hipotecaria.

En el caso de que se inicie la demanda judicial, el siguiente paso de la entidad es inscribir en el Registro de la Propiedad las cargas que tiene la vivienda. Después llega la convocatoria de subasta del inmueble en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, en el Registro de la Propiedad, en los juzgados y en los boletines oficiales correspondientes. Y, aunque dicha convocatoria puede notificarse al propietario, no es obligatorio hacerlo. En ella, se informará correctamente del día y la hora de la celebración, así como del precio de salida de la vivienda. La siguiente fase es la celebración de la subasta. En este sentido, hay que recordar que, si el precio de venta de la casa no es suficiente para cubrir la deuda, el propietario todavía deberá dinero al banco y tendrá que pagárselo. Por último, tendrá lugar el desahucio o lanzamiento de los deudores.

Cómo paralizar la ejecución hipotecaria

Aunque el banco haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria, tienes que saber que hay diferentes mecanismos con los que se puede paralizar o evitar. Eso sí, en este punto, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado, para no meter la pata, y, además, actuar lo más rápidamente posible. Tienes varias opciones:

1. La opción más sencilla es pagar las cuotas que se deben más los intereses que se han generado por la deuda. Al hacerlo, la ejecución hipotecaria se cancelaría y, en caso de nuevo impago, el procedimiento debería empezarse desde el principio.
2. Otra posibilidad es intentar llegar a un acuerdo con el banco, negociando, por ejemplo, una ampliación del plazo para devolver la deuda, con lo que las cuotas serían más pequeñas. O bien, un aplazamiento de la misma, un periodo de carencia o cualquier otra propuesta viable para ambas partes.
3. Es importante que analices tu contrato hipotecario de cara a comprobar si contiene alguna cláusula abusiva. Si es así, puedes demandar al banco para declarar la abusividad del contrato y, por tanto, la nulidad del procedimiento. Esto tienes que hacerlo en los 10 días siguientes a la notificación de la ejecución y, en tal caso, se puede demandar al banco.
4. Por otra parte, si tu banco ha suscrito el Código de Buenas Prácticas, puedes acogerte a él, ya que puedes obtener ventajas a la hora de renegociar las condiciones para pagar tu deuda. Eso sí, para beneficiarse de esta medida hay que tener una renta inferior a tres veces el IPREM (25.200 euros al año) y dedicar más del 50% de la renta mensual al pago de la hipoteca. Además, no todos los bancos lo tienen suscrito, pero en caso de estarlo, tienen la obligación de cumplirlo.
5. Por último, en caso de formar parte de un colectivo vulnerable, cuentas con una protección especial por la ley y es mucho más complicado que los bancos puedan llevar a cabo una ejecución hipotecaria.

En cualquier caso, una reacción rápida ante una situación de dificultad económica puede ayudarte a solucionar el problema. Debes afrontar los hechos y tomar la iniciativa. Anticípate y expón tu situación al banco de cara a buscar una solución sin tener que llegar a un proceso de ejecución hipotecaria y a un embargo de tu casa.

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