¿Hasta dónde llegará el precio de la vivienda?

• El precio de la vivienda en Barcelona sube un 53% desde sus mínimos tras la burbuja
• Los importes de las hipotecas superan ya los 125.000 euros, situándose en niveles de 2008

El mercado inmobiliario sigue imparable. Aumenta la compra de viviendas, la concesión de préstamos hipotecarios, la construcción de inmuebles…y también los precios. Desde que estallara la burbuja inmobiliaria en 2008 en España los importes de compraventa de los hogares han sufrido constantes altibajos. Sin embargo, la tendencia desde 2015 indica la recuperación continuada del sector y, con ella, el auge e incremento de las hipotecas.

El pasado mes de julio se constituyeron 29.287 hipotecas sobre viviendas, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística. El valor medio de las mismas se situó en los 125.120 euros, una cifra no vista desde diciembre de 2008, cuando superó los 132.000 euros.

Este aumento en los importes de los préstamos hipotecarios es consecuencia directa de la subida de precios en la vivienda, pues a lo largo del año estos han ido escalando progresivamente. Tanto es así que el pasado mes de agosto el precio por metro cuadrado de los hogares españoles se situó en los 1.265 euros, lo que supone un incremento del 3,3% respecto al mismo periodo del año anterior, según los datos del Consejo General del Notariado.

Todo ello deja entrever que el mercado inmobiliario ha iniciado una escalada muy pronunciada, sobre todo en grandes ciudades como Madrid y Barcelona. Pero, ¿hasta dónde llegarán los precios? ¿Cómo evolucionarán las hipotecas? ¿Cuánto tiempo necesitaremos para pagarlas? En Rastreator.com analizamos el panorama de la vivienda y resolvemos todas tus dudas.

Madrid, la ciudad en la que más sube el precio de la vivienda

El crecimiento de los precios de la vivienda en España es más que evidente. Según los datos del tercer trimestre de la Sociedad de Tasación TINSA, los importes a pagar por los hogares se han elevado un 4,9% respecto al mismo periodo del año 2017. Esta tendencia se mantiene desde el tercer trimestre de 2016, acumulando así una revalorización del 9% desde entonces. No obstante, todavía los precios siguen muy lejos de los máximos de 2007, en concreto un 35,7% por debajo.

Además, aunque la subida de precios se extiende por toda España, es cierto que no en todas las provincias lo hace al mismo nivel. La comunidad que sufre el mayor incremento es Madrid, cuyo precio ha aumentado un 13% respecto al año pasado. Este porcentaje difiere considerablemente de Cantabria, la única región que experimenta un descenso (-1,1%).

Por capitales de provincia, Madrid vuelve a repetir también como la ciudad en la que más se incrementan los importes a pagar por la vivienda. Según TINSA, el precio medio de la vivienda se ha incrementado en el tercer trimestre un 15,6% respecto al mismo periodo del año anterior. A esta le siguen Pamplona (14,2%), Alicante (13,2%), Palma de Mallorca (12,8%), Málaga (12,5%), Valencia (12%) y Murcia (11,1%). En el lado opuesto se sitúan Ourense, con un descenso del 9,8%, Cáceres (-6,7%), Salamanca (-6,6%) y Santander (-6,2%).

Con todo, las capitales más caras son Barcelona (3.383 €/m²), San Sebastián (3.151€/m²), Madrid (2.876€/m²), Bilbao (2.143€/m²) y Palma de Mallorca (1.995€/m²). Por su parte, entre las más baratas se encuentran Lugo (841€/m²), Castellón (846€/m²) y Ávila (928€/m²).

Sin embargo, con estos precios, el acceso a la vivienda se hace cada vez más difícil para los españoles. Aunque más de un 28% ahorra con el objetivo de comprar una casa, lo cierto es que en muchos casos no resulta lo suficiente. Y es que según el V Estudio de Comparación Online Hacia el Ahorro Inteligente de Rastreator.com, más de un 26% de los españoles no consigue ahorrar absolutamente nada y un 28,8% ahorra entre 100 y 200 euros al mes.

Las cuantías de las hipotecas crecen a niveles de 2008

La consecuencia directa de la subida de precios en el mercado inmobiliario español se está dejando notar en las hipotecas. El pasado mes de julio, el importe medio de las mismas se elevó hasta los 125.120 euros, según el INE. Desde diciembre de 2008 no se había llegado a un precio de estas características, cuando la media superó los 132.000 euros.

Los datos de julio muestran un incremento del 1% si se comparan con los del mes anterior y de un 2,1% en relación a julio de 2017. Estas cifras también se relacionan con la compraventa de viviendas, ya que, al igual que el valor de las mismas, también sigue aumentado. Según el INE, el pasado agosto la compraventa de hogares aumentó un 7,4% en relación al mismo mes del año anterior, hasta sumar 44.637 operaciones. Pese a que el ritmo se ha ralentizado a lo largo del año, no cabe duda que la compraventa de viviendas ha experimentado un aumento considerable, con un crecimiento acumulado en los últimos 12 meses superior al 11%.

Madrid y Barcelona, las ciudades donde se solicitan más hipotecas

El aumento de la demanda y la subida de precios en grandes ciudades como Madrid o Barcelona también están disparando las solicitudes de hipotecas. Tanto es así que, a cierre del año 2017, un 16,96% de los ciudadanos pidió una hipoteca en la capital española y un 16,95% lo hizo en la ciudad condal, según datos del perfil del hipotecado de Rastreator. Dichas localizaciones no resultan extrañas, ya que las comunidades de Madrid y Cataluña son, junto con Andalucía y Valencia, las regiones en las que se produjo un mayor volumen de compraventas (7.926 y 8.410, respectivamente), de acuerdo con los últimos datos del mes de agosto publicados por el Consejo General del Notariado.

En lo que respecta al importe medio del préstamo solicitado, este se sitúa muy en la línea de los últimos datos del mes de julio del INE. De media, los españoles solicitaron en 2017 una hipoteca de 126.732 euros a amortizar en un plazo de 23,5 años.

Los precios de los hogares suben más de un 50% en Barcelona

Desde que tuviera lugar la burbuja inmobiliaria y los precios tocaran techo, los importes de la vivienda han ido bajando hasta tocar mínimos entre los años 2013 y 2015. Sin embargo, desde que se inició la recuperación, los precios de los hogares se han incrementado en torno a un 10% en España (desde los mínimos marcados en el primer cuatrimestre de 2015).

La situación, no obstante, es completamente distinta en ciudades como Madrid o Barcelona. Y es que en la ciudad condal los precios han pasado desde los 2.205€/m² en el segundo cuatrimestre de 2013, hasta los 3.383€/m² del tercer cuatrimestre de este año, según los datos de TINSA. Esto supone un incremento del 53% en el importe de los hogares. Dicho incremento resulta más sorprendente si se compara con el crecimiento del 0,8% que han experimentado los salarios en esta comunidad desde 2013.

En Madrid ocurre algo similar. Los precios en la capital tocaron mínimos en el primer cuatrimestre de 2015, cuando se situaron en los 1.992€/m². Según los últimos datos, el valor de la vivienda en la capital se sitúa hoy en torno a los 2.876€/m², lo que representa un crecimiento del 44%. No obstante, en este caso, los salarios en toda la región se han mantenido prácticamente estancados. Desde que el precio de la vivienda en la capital marcó su mínimo, las ganancias medias de los madrileños han caído un 0,4%. Es decir, mientras que en 2015 contaban con un salario medio de 26.448,04 euros, los últimos datos (2016) mantienen el sueldo anual en los 26.330,14 euros.

¿Podremos hacer frente a la cuota de la hipoteca?

Más de un 85% de los españoles solicita una hipoteca para adquirir su primera vivienda, que tiene un coste medio de 184.953 euros, según datos de Rastreator.com. La revalorización en el precio de los hogares empieza a tener importantes consecuencias para los compradores, pues, mientras que el porcentaje de ingresos se reduce, la cantidad a financiar se hace cada vez más grande.

Esto implica, según el informe elaborado por Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación, que la capacidad de futuros compradores para hacer frente a la subida de precios mediante el incremento del presupuesto de compra empieza a tocar techo. Y es que en solo un año, el porcentaje de quienes tendrían que financiar entre el 50 y el 80% de la adquisición de su hogar ha crecido seis puntos, hasta el 54,2%. Esto significa que el incremento en la cantidad a financiar en la hipoteca “empieza a utilizarse como estrategia para combatir el alza de los precios de la vivienda”, apuntan en el informe.

El resultado del aumento de la financiación tiene consecuencia directa sobre la renta disponible, ya que la proporción de ingresos familiares que se destina a amortizar la hipoteca aumenta considerablemente. En la actualidad, este porcentaje ya se eleva hasta el 24%, según datos de nuestro comparador. Esto, traducido en número de años, supone un importe equivalente a su renta de 7,17 años, según Banco de España. Es decir, los españoles necesitamos más de siete años de nuestro salario para comprar una vivienda, lo que supone la máxima exigencia desde diciembre de 2011.

No obstante, si trasladamos estos datos a ciudades como Madrid o Barcelona, el número de años casi se duplica. Ese es el caso de Barcelona. Actualmente, con un precio de 3.383€/m² y un salario bruto mensual de 1.746,76 euros, los barceloneses necesitarían en torno a 13 años de su renta anual para pagar una casa de 80 metros cuadrados. En Madrid, por su parte, los ciudadanos utilizarían algo más de 10 años para adquirir su vivienda al 100%. Con un precio medio de 2.876€/m² y un salario bruto mensual de 1.880,72 euros de media haría falta una década para conseguir un hogar de 80 metros cuadrados en esta ciudad.

¿Hacia dónde irá el precio de la vivienda en el futuro?

Pese a que el precio de la vivienda ha experimentado notables subidas, especialmente en algunas ciudades españolas, lo cierto es que todavía se sitúa muy lejos de los niveles de la burbuja inmobiliaria, cuando en capitales como Madrid se llegó hasta los 3.974€/m².

Para este año, se espera que la vivienda se revalorice en torno al 5%, según los datos del Ministerio de Fomento. Además, se estima que la compraventa de viviendas se eleve hasta las 570.000, por encima de las 530.000 operaciones que se produjeron en 2017.

Para los años siguientes, el departamento de análisis de Bankinter estima un incremento del precio de entre un 4% y un 5% en 2019, que podrá ser más elevado en determinadas ciudades como Madrid o Barcelona, justificado por su ubicación y la escasez de oferta. La agencia de calificación crediticia Standar&Poor’s (S&P) va a más allá y lanza previsiones para los años siguientes. Así, S&P estima que el precio medio de los hogares crecerá un 3,5% en 2020 y otro 3% en 2021. No obstante, la agencia apunta que actualmente los precios se encuentran un 24% por debajo del nivel al que estaban a mediados de 2007 (en torno a 2.050€/m² de media).

Compara las mejores hipotecas

El mercado inmobiliario está viviendo un nuevo auge. La subida de precios no impide que las compraventas y las construcciones de inmuebles sigan creciendo. En un momento en el que la vivienda resulta una opción interesante es conveniente contar con un experto adecuado que resuelva todas nuestras dudas y nos guíe durante todo el proceso. El asesor hipotecario de Rastreator.com te ayuda a conseguir la mejor hipoteca de forma gratuita. Además, en nuestro comparador de hipotecas podrás estudiar las opciones más interesantes ajustadas a tu perfil.

Octubre 2018

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