Cláusulas de un contrato hipotecario

Septiembre de 2014

 

  • Los préstamos hipotecarios se caracterizan por incluir un conjunto de cláusulas que deben ser revisadas detenidamente por el cliente antes de la firma del contrato.
  • Las cláusulas suelo son una de las que más pueden perjudicar al cliente ya que le impide beneficiarse de las bajadas de indicadores como el Euríbor.

 

En España el 59% de los que tienen una vivienda en propiedad están pagando una hipoteca. Sólo un 30% de los propietarios puede presumir de estar libres de deudas hipotecarias. De hecho, los datos más recientes revelan que durante el mes de junio la firma de hipotecas aumentó en un 19%, con respecto al mismo periodo del año anterior, lo que supuso que se inscribieran 17.137 hipotecas en el Registro de la propiedad.

Pero, ¿qué tienen en común todas ellas? Las cláusulas hipotecarias. Algunas son comunes a todos los contratos, mientras que otras pueden estar incluidas sólo en determinados préstamos.

Cláusulas en un préstamo hipotecario

Los préstamos hipotecarios son como la noche y el día. Las condiciones que una entidad ofrece a un cliente no tienen por qué ser las mismas que las que le concede a otro. Es más, un mismo banco puede tener varios tipos de hipotecas en función de la capacidad económica de cada cliente, de si se trata de la primera o la segunda vivienda e incluso puede llegar regalar el seguro de Hogar durante un periodo concreto con el fin de captar clientes.

Ahora bien, si algo tienen, más o menos, en común todos los préstamos hipotecarios es que están compuestos por un conjunto de cláusulas que pueden hacer que un préstamo sea más o menos ventajoso. Las principales cláusulas que puede recoger un contrato de hipoteca son las siguientes:

 

  • Cláusula suelo.
  • Cláusula techo.
  • Dación en pago.
  • Vencimiento anticipado del préstamo.
  • Tipo de interés.
  • Comisiones.
  • Contratación de servicios adicionales.

 

Cláusula suelo

Una de las cláusulas que más controversias y quejas ha ocasionado, y aún sigue haciéndolo, es la conocida como cláusula suelo, que llevó en mayo de 2013 al Tribunal Supremo a declarar nulas todas aquellas que no cumplían con los requisitos de transparencia oportunos. Como consecuencia de esta sentencia del máximo tribunal, fueron varias las entidades que optaron por eliminar esta cláusula de sus préstamos hipotecarios, aunque todavía sigue estando presentes en algunos.

¿Qué son las cláusulas suelo?

La cláusula suelo consiste en el establecimiento, por parte de la entidad financiera, de tipos de interés mínimos en la hipoteca. En estos casos, los usuarios son los grandes perjudicados si el tipo variable que tienen como referencia, el Euríbor en la mayoría de las hipotecas, se sitúa por debajo del límite fijado en el contrato.

Esta cláusula ha impedido que miles de propietarios que están pagando una hipoteca puedan beneficiarse de los mínimos históricos que está registrando el Euríbor en los últimos meses. De esta manera, si un cliente tiene firmada una hipoteca a “Euríbor +1%” en agosto debería haber pagado un interés del 1,469% ya que en ese mes cerró al 0,469%. Ahora bien, si en las condiciones contractuales el cliente firmó una cláusula suelo del 3%, entonces será éste el interés al que tendrá que hacer frente, a pesar de que el Euríbor sea bastante inferior.

Cláusula techo

La cláusula techo es la contraria a la clausula suelo. Lo que ésta establece es un tipo de interés máximo en las hipotecas. La existencia de esta condición es un requisito indispensable para que una cláusula suelo no sea declarada nula. Lo que se garantiza con una cláusula techo es que un consumidor no va a pagar mucho más en el caso de que el Euríbor se dispare. En esta situación, el que saldría beneficiado sería el cliente.

Dación en pago

La dación en pago consiste en la entrega del inmueble al banco con el que se tiene constituida la hipoteca para poner fin a la deuda. El artículo 140 de la Ley Hipotecaria recoge que se podrá pactar en “la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados”. Es decir, que en caso de que el deudor no pueda hacer frente a las cuotas únicamente responderá ante el banco con el bien sobre el que recae la deuda y no con todo su patrimonio, tal y como establece en el artículo 1.911 del Código Civil.

Vencimiento anticipado del préstamo

En caso de que el contrato no contemple la posibilidad de la dación en pago sí es habitual que entre sus cláusulas se encuentre una que haga referencia al supuesto de impago por parte del cliente. Si se diera esta situación, la entidad podría declarar vencido el préstamo y tratar de recuperar el importe pendiente de pago y la deuda impagada con la venta del inmueble a través de una ejecución judicial o extrajudicial de la hipoteca.

Tipos de interés

El contrato de constitución de una hipoteca incluye también el tipo de interés, que es el precio que el banco cobrará al cliente por haberle prestado el dinero. El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto, en función de si cambia a lo largo de la vida del préstamo o de si se mantiene fijo.

  • Tipo fijo: poco frecuente en España. El cliente no tiene incertidumbre sobre cuánto va a pagar ya que la cuota va a ser siempre la misma y estará fijada en el clausulado del contrato.
  • Tipo variable: se va a ir modificando a lo lardo de la vida del crédito hipotecario en las fechas que se hayan pactado en el contrato. El tipo evolucionará (al alza o a la baja) en función de un índice de referencia, que en la mayoría de los casos es el Euríbor, y al que se le suele sumar un diferencial constante.
  • Tipo mixto: durante un periodo inicial (6, 12 meses…) se aplica un tipo de interés fijo y transcurrido este tiempo se cambia a un tipo variable.

Comisiones

Otro de los puntos importantes de una hipoteca son las cláusulas que hacen referencia a las comisiones. Existen varias: de estudio, de apertura, de modificación de condiciones y/o modalidad, de compensación por amortización, de subrogación…

La existencia o no de éstas debe aparecer detalladamente especificada en el contrato hipotecario ya que el cliente debe saber en todo momento cuánto le va a suponer cambiar la hipoteca de banco o si cambiar las condiciones va a tener algún coste.

Contratación de servicios adicionales

La ley obliga a todos los propietarios que tengan la casa hipotecada a tener un seguro de Hogar pero la Directiva Europea de Hipotecas prohíbe explícitamente a todas las entidades que condicionen la concesión de un préstamo a la contratación de determinados productos como una póliza de Vida y/o Hogar, por ejemplo. Es más, todos aquellos que tengan contratado alguno de estos productos con su banco pueden desvincularlos de su hipoteca.

Ahora bien, otra cosa completamente distinta, y que muchos bancos suelen hacer, es vincular el préstamo a la contratación de un seguro de Hogar, Vida o Protección de Préstamos Hipotecarios y ofrecer así unas garantías más favorables.

La entidad debe aclarar en su clausulado cómo se van a ver afectados el resto de condiciones si se decide no suscribir ciertos productos o si, una vez contratados, se opta por no renovarlos. El banco deberá advertir al cliente de los riesgos a los que se expone por incumplir esta condición y, por norma general, recalculará los intereses al alza y el cliente verá aumentado el importe de su cuota mensual.

Rastrear préstamos hipotecarios

A la hora de contratar una hipoteca se debe prestar atención a cada una de las cláusulas que lo forman, especialmente hay que estar atento a la cláusula suelo, la cual puede perjudicar mucho al hipotecado.

Para poder estudiar las condiciones de estos préstamos la mejor manera es utilizar el comparador de hipotecas de Rastreator.com. En sólo unos segundos podrás comprobar las condiciones de un determinado producto, el tipo de interés que ofrece o las comisiones a las que tendrás que hacer frente. ¡Fácil, rápido y sin tener que salir de casa!


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María TorralboRastreator.com


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