Dación en pago, el fin de la deuda hipotecaria

 

  • La dación en pago es la alternativa a la ejecución hipotecaria.
  • Consiste en la entrega de la casa como condonación de la deuda hipotecaria.
  • Los bancos no están obligados a ofrecer la dación en pago a los clientes.

 

¿Alquilar o comprar? Ésta es la pregunta que, seguramente, se hace la mayoría de las personas cuando llega el momento de independizarse o deciden cambiar la casa en la que viven actualmente por otra. Aunque parece una cuestión sencilla los quebraderos de cabeza llegan si la opción elegida es la segunda: comprar.

En este punto las preguntas van encaminadas hacia la manera en la que se va a llevar a cabo la adquisición. Una de las opciones disponibles, y la elegida por muchos compradores, es pedir un préstamo hipotecario a una entidad bancaria, opción que tiene sus pros y sus contras.

La presencia de las hipotecas en el mercado inmobiliario es tal que, a principios de 2014, el 59% de los propietarios de viviendas estaba pagando una hipoteca y sólo 3 de cada 10 podían decir orgullosos que ya habían saldado su deuda con el banco.

Pero las circunstancias personales y laborales de los propietarios de una casa hipotecada pueden dar un giro de 180 grados en los años de vida del préstamo. ¿Qué ocurre si llega el día en el que no se puede seguir haciendo frente a los pagos hipotecarios? Una de las soluciones que los bancos pueden poner a disposición de sus clientes es la dación en pago.

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es, según la definición que da la Real Academia Española (RAE), “la transmisión, al acreedor o acreedores, del dominio de una cosa en compensación de una deuda”. Es decir, en el caso de la dación en pago hipotecaria consiste en la entrega del inmueble a la entidad con la que se tiene el préstamo hipotecario con el fin de saldar la deuda pendiente de pago. Así, la dación en pago da lugar a la cancelación total de la deuda y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros con la entidad. Si el propietario no puede pagar la deuda entrega la casa al banco y así ya no le debe nada, aunque pierde todo lo que ya había pagado hasta la fecha.

Alternativa a la ejecución hipotecaria

¿Qué ocurre en caso de impago de las cuotas del préstamo hipotecario por parte del deudor? En esta situación las entidades bancarias pueden intentar recuperar el capital prestado y que aún no ha sido devuelto mediante la venta del inmueble, siempre y cuando las cuotas impagadas sean de, como mínimo, 3 mensualidades. Este procedimiento recibe el nombre de ejecución hipotecaria.

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social señala la dación en pago de la vivienda habitual como una medida sustitutiva a la ejecución hipotecaria.

De esta manera, una vez que el cliente entrega su casa al banco queda libre de deuda, mientras que con la ejecución hipotecaria si el precio de venta del inmueble no cubre la deuda, el hipotecado se queda sin casa pero además seguirá teniendo una deuda con el banco.

La dación en pago en la Ley Hipotecaria

La dación hipotecaria viene regulada ligeramente en los artículos 105 y 140 de la Ley Hipotecaria española en los que se establece que “la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor”. Es decir, ambas partes pueden pactar en la escritura de constitución de la hipoteca que, en caso de impago, el banco se quede sólo con los bienes hipotecados del cliente. De esta manera, se modifica, para el caso de los bienes hipotecados, lo dispuesto en el artículo 1.911 del Código Civil en el que se establece que el deudor está obligado a responder del cumplimiento de la obligación de pago con “todos sus bienes, presentes y futuros”.

Eso sí, pese a que la Ley Hipotecaria contempla la dación en pago como medida totalmente legal para saldar una deuda sobre un inmueble, no suele ser frecuente que los bancos la incluyan en los préstamos hipotecarios.

Sin ley de dación en pago

Pese a que la dación en pago aparece, de refilón, en la Ley Hipotecaria carece, de momento, de una regulación propia. La proposición de ley de dación en pago, aprobada por el Parlamento de Cataluña en julio de 2012 fue rechazada en el Congreso de los Diputados en febrero de 2014. Este texto solicitaba la posibilidad de que las familias y hogares que se encontrasen en un procedimiento de ejecución hipotecaria se acogieran a la dación en pago.

¿Cuándo se puede acceder a la dación el pago?

Los bancos no están obligados a conceder la dación en pago a todos los clientes que tengan cuotas del préstamo hipotecario impagadas, aunque sí podrán ofrecer esta opción si así lo recoge el contrato o si llega a un acuerdo con el deudor. Eso sí, son las entidades las que libremente pueden ofrecer esta opción a los clientes.

Código de Buenas Prácticas Bancarias

El Consejo de Ministros aprobó en 2012 el Real Decreto-ley de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recurso, en el que se incluye, como anexo, el Código de Buenas Prácticas Bancarias, al que se adhirieron, de forma voluntaria, algunas entidades.

En esta normativa se establecen los requisitos que deben cumplir los usuarios para poder acceder a una dación en pago. Estas medidas serán de aplicación a todos aquellos que se encuentren en el denominado “umbral de exclusión”.

Requisitos – Umbral de exclusión

El Decreto-Ley establece que para que un deudor pueda solicitar la dación en pago debe formar parte del colectivo considerado en “umbral de exclusión” y cumplir cada uno de los siguientes requisitos:

  • Que la deuda hipotecaria recaiga sobre su única vivienda.
  • Que los miembros de la unidad familiar carezcan de bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda y estén en situación de desempleo.
  • Que el préstamo carezca de avalista. De tenerlo será éste el que responderá de la deuda, a no se ser que no tenga los recursos suficientes para hacerlo.
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Solicitar una hipoteca

La dación en pago es un soplo de aire para todos aquellos que, por diversos motivos, no pueden seguir haciendo frente al pago de las cuotas de su hipoteca. Con esta medida, el hipotecado pone fin a la deuda mantenida con la entidad a cambio de la entrega de la vivienda.

Eso sí, no todos los bancos ofrecen esta opción. Antes de solicitar una hipoteca son muchas las condiciones y cláusulas que se deben examinar con lupa, para evitar pagar más de la cuenta o, en caso de no poder hacer frente a los pagos, conseguir desprenderse de la deuda de la mejor manera posible. Uno de los puntos que se deben comprobar antes de firmar la hipoteca es si el banco con el que se contrata el préstamo está acogido al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Su presencia en él garantiza poder acogerse a la dación en pago en caso de necesitarlo y siempre y cuando se cumplan los requisitos exigidos.


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María TorralboRastreator.com


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