Amortizar una hipoteca: ¿conviene hacerlo ahora?
- La amortización anticipada consiste en adelantar una parte o la totalidad del dinero que te ha prestado el banco para comprar tu vivienda
- Antes de hacer una aportación, analiza si el momento para hacerlo es el más adecuado y cuánto te puede costar
Pedir una hipoteca es una decisión que nos acompaña a lo largo de, prácticamente, toda la vida. Los elevados precios de la vivienda, unidos a una capacidad de pago reducida, contribuyen a que los plazos de amortización del préstamo se extiendan durante décadas. Según los últimos datos del INE, el plazo medio del total de hipotecas constituidas sobre viviendas es de 23 años. Esto significa que, al menos, los españoles dedican un cuarto de su vida a devolver la deuda contraída con el banco.
Y aunque muchos hipotecados tienden a agotar los plazos hasta el fin de la vida del préstamo, es posible que, en algunas ocasiones, unos ahorros o un ingreso extra inesperado lleven a acabar con la hipoteca antes de lo previsto. De hecho, la mayoría de los hipotecados termina devolviendo su deuda en poco más de 18 años. ¿Qué significa eso? Que en algún momento de la vida de su préstamo, han amortizado hipoteca de forma anticipada.
Si te estás planteando adelantar parte o la totalidad del dinero que te prestó el banco para comprar tu casa, es posible que te surjan dudas sobre cómo amortizar una hipoteca y cuándo es el mejor momento. En Rastreator te explicamos todas estas cuestiones para que tomes la decisión que más te beneficie.
En este artículo te contamos:
Qué significa amortizar hipoteca
Amortizar hipoteca no es otra cosa que ir pagando al banco, en la forma estipulada, las mensualidades del préstamo que te ha dado para comprar tu vivienda. Sin embargo, comúnmente, cuando se habla de amortizar hipoteca, en lo que piensa la mayoría de la gente es en hacer una aportación extraordinaria para devolver el importe de la deuda antes del plazo previsto. Con lo cual, habría que hablar de amortización de hipoteca anticipada. Esta puede ser total si devuelves todo lo que te queda por pagar del capital prestado, saldando de forma íntegra tu deuda. No es la más común, salvo que hayas obtenido una gran cantidad de dinero extra (un premio, una herencia o hayas vendido la casa hipotecada) o te quede poco capital pendiente.
Lo más normal es hacer una amortización anticipada de hipoteca parcial, o lo que es lo mismo, destinar algo de dinero que tengas ahorrado o un ingreso extra a devolver una parte del dinero que te ha prestado el banco. De esta forma, además de aligerar la deuda, conseguirás ahorrar en intereses, ya que estos se devengarán sobre un capital más bajo.
Cómo amortizar hipoteca
Si te decides a realizar una amortización parcial de tu hipoteca, es posible que te preguntes qué te conviene más, si destinarla a reducir la cuota que pagas cada mes o a recortar el plazo de amortización de tu préstamo. En cualquier caso, todo dependerá de tu situación económica personal y de la del mercado, en general. Así que antes de decantarte por una opción u otra, conviene que lo analices.
Reducir la cuota de la hipoteca
Si optas por reducir la cuota mensual, tendrás una carga menor y podrás llegar más fácilmente a final de mes. Además, se incrementará tu capacidad de ahorro, ya que se rebajará la parte de tu salario que destinas al pago del préstamo.
Con esta opción, podrás disponer de una mayor cantidad de dinero al mes para tus gastos, pero, a la larga, no te ahorrarás muchos intereses y seguirás teniendo una deuda a largo plazo. Por eso, puede resultar una opción interesante para aquellas personas que han recibido un dinero extra de manera inesperada (herencia, premio…) y que, a pesar de ello, tienen problemas para llegar a fin de mes.
A quienes se desgravan la hipoteca –aquellos que la formalizaron antes del 1 de enero de 2013-, también es posible que esta opción les salga a cuenta, ya que, al mantenerse el plazo de devolución, pueden aplicarse la deducción de hasta un 15% sobre un máximo de 9.040 euros de las cantidades aportadas anualmente durante más tiempo. En cualquier caso, lo ideal es que analices cuánto te ahorrarías con cada alternativa.
Reducir plazo de la hipoteca
La otra posibilidad es que dediques la amortización anticipada de hipoteca a reducir su plazo de devolución. De esta forma, la vida del préstamo se acorta y pagarás menos años de lo que tenías previsto. Además, al recortar el periodo de devolución, los intereses se calcularán para una deuda menor, por lo que se reducirán considerablemente y el préstamo acabará siendo más barato. No obstante, esta opción implica mantener la misma cuota.
¿Es mejor amortizar la cuota o el plazo de la hipoteca?
Para ver con más claridad de qué manera te puede beneficiar cada una de las opciones, te ponemos un ejemplo, utilizando el simulador de préstamo hipotecario o personal con amortización anticipada del Banco de España. Supongamos, que tienes una hipoteca pendiente de 100.000 euros y te queda un plazo de 20 años para pagarla, con un interés que se te ha puesto en el 3,75%. Cuentas con 10.000 euros y quieres amortizar hipoteca. Los intereses que te quedarían por pagar a tu banco, si continúas pagando tu crédito hipotecario al ritmo normal (y manteniendo ese tipo de interés), ascenderían a 42.292 euros.
¿Qué ocurriría si decides reducir la cuota? Pues que esta pasaría de 593 euros a 533,60 euros y los intereses que te quedarían por pagar serían 38.063,81 euros (siempre que tengas una hipoteca a tipo fijo o, si es variable, que el euríbor no siga subiendo). Si optases por recortar plazo, la cuota se mantendría igual, pero terminarías de pagar tu hipoteca 33 meses antes del plazo previsto, abonando a tu banco uno intereses de 32.214 euros.
| ¿Reducir la cuota o pagar la hipoteca en menos tiempo? | |||
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Mantener cuota y plazo actual | Reducir cuota | Reducir plazo |
| Cuota | 593 euros al mes | 533,60 euros al mes | 593 euros al mes |
| Plazo | 10 años | 10 años | 7 años y 3 meses |
| Intereses | 42.292 euros | 38.063,81 euros | 32.214 euros |
| Ahorro de intereses | Ninguno | 4.228,19 euros | 10.078 euros |
En cualquier caso, amortizar anticipadamente una hipoteca siempre es una buena opción, ya que implica una carga económica menor, ya sea en tiempo o en capital. Y aunque cada modelo tiene sus ventajas y sus inconvenientes, será preciso que antes estudies el panorama económico general y el tuyo particular en el momento en el que quieras reducir la deuda para ver qué alternativa te conviene más.
¿Cuándo amortizar la hipoteca, al principio o al final del préstamo?
Puedes realizar una amortización de hipoteca anticipada siempre que quieras. No obstante, si vas a hacerlo, es importante que conozcas cuál es el mejor momento. De hecho, lo recomendable y lo más rentable es hacerlo en los primeros años de vida del préstamo.
El motivo es que la mayoría de hipotecas van de acuerdo al sistema de amortización francés. Con este modelo de devolución lo que se busca es una cuota equilibrada en el tiempo, que solo cambiará con la evolución de los tipos de interés.
Sin embargo, esto conlleva una contrapartida, ya que en los primeros años del préstamo se pagarán, sobre todo, intereses y apenas se amortizará la deuda con la entidad. Conforme avanza el tiempo, se reduce la parte destinada a los intereses y aumenta la de devolución del préstamo en sí mismo.
A través de este sistema, los bancos se aseguran el cobro de los intereses de manera rápida. Es por ello que te conviene amortizar al principio, que es cuando más intereses estás pagando. Cuanto más tardes en hacer el reembolso, menor será el ahorro, puesto que ya habrás abonado la mayor parte de los intereses.
¿Interesa amortizar una hipoteca variable?
Si dispones de una hipoteca variable y los intereses están al alza, como en estos momentos, al amortizar parte del capital puedes amortiguar parte de esa subida y de futuros incrementos.
Con todo, antes de amortizar parte de tu hipoteca, conviene que analices otros factores. Por ejemplo, el euríbor. Y es que este índice determina gran parte de los intereses que pagas por el préstamo. Si es bajo, el ahorro que conseguirás al amortizar hipoteca será reducido y puede que no te compense. Sin embargo, si el euríbor está alto y tienes la posibilidad de realizar una amortización de la hipoteca, puedes recortar considerablemente los intereses que pagues por tu hipoteca.
¿Cuánto cuesta amortizar la hipoteca?
Otra de las claves para decidir si es un buen momento o no para amortizar anticipadamente la hipoteca es el coste que supone dicha operación. En este caso, 2023 puede ser un buen año para amortizar hipoteca, ya que, de cara a amortiguar el efecto de la imparable subida del euríbor en los últimos meses, el Gobierno ha aprobado una serie de medidas para ayudar a hacer frente a las hipotecas. Entre ellas, está la eliminación de la comisión por amortización anticipada durante todo este año, en el caso de que tu hipoteca la tuviera.
¿Es mejor amortizar hipoteca o invertir?
Otra de las preguntas que seguramente te hagas es si es mejor destinar ese dinero extra con el que cuentas a amortizar hipoteca (y quitarte parte de la deuda) o invertirlo en otro producto que te permita conseguir cierta rentabilidad. En este sentido, un factor que debes tener en cuenta es el tipo de interés que estás pagando por tu hipoteca y valorar qué te merece más la pena.
Para calcular si es más rentable amortizar la hipoteca o invertir tus ahorros en otro producto, deberás comparar el interés de tu hipoteca con el porcentaje de rentabilidad que obtendrías destinando ese dinero a otro producto financiero. Si, dependiendo del riesgo que estés dispuesto a asumir, eres capaz de lograr una rentabilidad superior a los intereses que vas a pagar, te conviene invertir en lugar de amortizar hipoteca.
Para orientarte, la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) pone a tu disposición una calculadora con la que podrás saber la rentabilidad que debes exigir a cualquier inversión para que sea más interesante invertir tu dinero en ella en vez de amortizar hipoteca. Según esta herramienta y siguiendo con el mismo ejemplo de antes (una hipoteca pendiente de 100.000 euros, para la que te queda un plazo de 20 años, con un interés que ha alcanzado el 3,75%, sin comisión de amortización parcial y que cuentas con 10.000 euros extras), la rentabilidad mínima que deberías exigir a la inversión alternativa sería del 4,82%.
De cualquier forma, será mejor que amortices hipoteca cuando consigas ahorrar en intereses una cantidad mayor que la rentabilidad que obtendrías en cualquier producto financiero para dicho periodo.
Compara las mejores hipotecas
Contar con una cantidad de dinero extra puede suponer un gran alivio para el hipotecado. Aunque en la mayoría de los casos supone un ahorro de costes y una menor carga económica, si se quiere hacer una amortización, habrá que valorar las opciones detenidamente. Sin embargo, antes de decidir si se va a devolver anticipadamente el préstamo conviene estudiar el panorama actual y repasar el coste que supondrá llevar a cabo dicha operación. Para ello, resulta fundamental haber contratado una hipoteca que no imponga demasiadas condiciones si se quiere amortizar parcial o totalmente. En el comparador de hipotecas de Rastreator podrás ver todas las opciones y escoger entre las mejores ofertas del mercado.
Periodista multidisciplinar especializada en información económica, marketing y publicidad. Ha desarrollado su carrera profesional en diferentes medios de comunicación, principalmente impresos y digitales, pasando también por la comunicación institucional y corporativa.
