Derechos y obligaciones de los vecinos según la Ley de Propiedad Horizontal

• La Ley de Propiedad Horizontal es la normativa que regula la convivencia y administración en una comunidad de vecinos
• La LPH establece desde los derechos y deberes de los dueños de los pisos o locales de un edificio, hasta el reparto de los gastos o las reglas para la toma de decisiones en las juntas

La Ley de Propiedad Horizontal es la normativa que regula la vida en las comunidades de vecinos en España. Esta norma establece las reglas para la convivencia y la gestión de los edificios divididos en pisos y locales con elementos comunes, definiendo, entre otras cuestiones, los derechos y deberes de los propietarios, cómo se organizan las comunidades, cómo se reparten los gastos de la vivienda o el modo en que se toman las decisiones en las juntas.

Derechos de los vecinos según la Ley de Propiedad Horizontal

Entre los derechos de los vecinos en la Ley de Propiedad Horizontal figuran desde el uso y disfrute de las zonas comunes hasta la participación en las juntas de propietarios o la posibilidad de reformar las viviendas. Estos son los principales:

• Propiedad: Cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre su vivienda o local. Eso sí, este derecho no es absoluto, ya que se ejercerá sin perjudicar a la comunidad. Además, cuentan con un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
• Zonas comunes: Tienen derecho al uso y disfrute de las zonas comunes, siempre y cuando no se realicen actividades ilegales o peligrosas o que perjudiquen o molesten a otros vecinos.
• Pueden participar en la junta de propietarios con voz y, cuando proceda, voto según la cuota de participación, para tomar decisiones sobre la comunidad. Esto permite influir en los acuerdos sobre mantenimiento, las obras o las normas internas.
• Información. Acceder a la información básica de la comunidad como cuentas, presupuestos y actas de las juntas, independientemente, de si han asistido a las reuniones.
• Impugnar acuerdos. Pueden impugnar acuerdos de la junta que consideren injustos, perjudiciales o contrarios a la ley.
• Órganos de gobierno. Pueden ser elegidos para formar parte de los órganos de gobierno de la comunidad.
• Cada propietario tiene derecho a realizar obras en su piso o local. Estas deberán ser notificadas al administrador o al presidente y, además, tendrán que asegurarse de que no afecten a la estructura del edificio ni a otros propietarios.
• Privacidad. Tienen derecho a la intimidad en su hogar y a no ser molestados por ruidos excesivos o interferencias en su propiedad.
• La comunidad debe garantizar la protección de los vecinos y sus propiedades.

¿Cuáles son las obligaciones de los vecinos según la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal también recoge las principales obligaciones de los vecinos. Estas van desde contribuir a los gastos comunes o mantener la propiedad en buen estado, hasta permitir el acceso a los pisos para realizar las reparaciones que sean necesarias para el edificio o respetar las normas de convivencia y los acuerdos alcanzados en la junta.

• Contribución a los gastos. Cada propietario tiene que contribuir a los gastos de mantenimiento del edificio (tanto generales como extraordinarios) en la proporción que marque su cuota de participación. No pagar supone enfrentarse a reclamaciones y, en casos graves, a medidas judiciales.
• Mantener la propiedad. Los propietarios tienen la obligación de conservar su vivienda en buen estado. No se puede realizar obras que modifiquen o dañen la estructura, la seguridad o la estética del edificio sin la autorización requerida por la ley o por los estatutos.
• Respeto a las zonas comunes. Los vecinos deben usar adecuadamente los elementos comunes evitando daños o un uso que perjudique a otros propietarios.
• Respeto de las normas. Se debe cumplir con el reglamento interno de la comunidad. Esto incluye respetar los horarios de silencio, hacer un buen uso de las zonas comunes y evitar ruidos o actividades molestas.
• Permitir las reparaciones. Los propietarios deben permitir el acceso a sus viviendas cuando sea necesario para realizar trabajos de mantenimiento o reparaciones en elementos comunes o instalaciones generales de la comunidad.
• Cumplir los acuerdos. Los vecinos tienen la obligación de acatar las decisiones y los acuerdos que se hayan tomado en las juntas de propietarios.

Función del presidente, vicepresidente y administrador

El presidente y el administrador son las piezas operativas que conectan la Ley de Propiedad Horizontal con la vida diaria del edificio. Estas son sus principales funciones:

Presidente

• Representa legalmente a la comunidad y es la primera autoridad para ejecutar acuerdos de la junta.
• No puede decidir a su aire en asuntos que requieren acuerdo de la junta, su papel es ejecutar y velar por el cumplimiento de los acuerdos tomados en la reunión.
• Convoca y preside las juntas de propietarios (ordinarias y extraordinarias).
• Autoriza pagos, supervisa obras y servicios y autoriza reparaciones urgentes.
• Actúa como mediador en conflictos entre vecinos.

Vicepresidente

• Sustituye al presidente en caso de ausencia, enfermedad o imposibilidad de éste.
• Asiste al presidente y colabora en la gestión y representación de la comunidad.
• Puede asumir otras tareas delegadas por el presidente o la junta.

Administrador

• Se ocupa de la gestión cotidiana de la comunidad. Es el encargado de la contabilidad, del cobro de cuotas, de la elaboración del presupuesto, de la gestión de los gastos y de la documentación de la comunidad.
• Ejecuta los acuerdos adoptados en la junta, como la contratación de servicios o la gestión de obras, bajo la supervisión del presidente
• Debe actuar con diligencia profesional y rendir cuentas a la comunidad.

Principales artículos de la Ley de Propiedad Horizontal

Entre los artículos más consultados de la Ley de Propiedad Horizontal figuran:

• Artículo 3. Define los derechos singulares del propietario sobre su piso o local, qué elementos pueden ser exclusivos, así como la cuota de participación.
• Artículo 5. Recoge qué debe incluir el Título Constitutivo, es decir, el documento que da origen a la comunidad de vecinos y que describe el edificio, las instalaciones comunes o las cuotas de participación de cada inmueble.
• Artículo 7. Describe qué está permitido y qué no dentro de los inmuebles de cada propietario y en las zonas comunes y limita las actuaciones que afecten a la seguridad, estructura o estética del edificio.
• Artículo 9. Enumera las obligaciones de los propietarios, como respetar elementos comunes y contribuir a los gastos.
• Artículo 13. Establece cuáles son los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios (presidente, administrador, secretario y junta), qué funciones tiene cada uno, cómo se nombran y cada cuánto tiempo.
• Artículo 16. Regula la convocatoria, la celebración y la forma de las juntas de propietarios y las mayorías necesarias para distintos acuerdos.
• Artículo 18. Establece el procedimiento para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios si se consideran ilegales o perjudiciales.
• Artículo 21: Recoge cómo proceder en caso de que uno de los propietarios de la comunidad acumule deudas.

Preguntas frecuentes de la Ley de Propiedad Horizontal

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¿Cuáles son los derechos y límites de las plazas de garaje?

Las plazas de garaje son más que un simple espacio donde dejar el coche. Cuentan con derechos que protegen al propietario y, al mismo tiempo, fijan límites pensados para mantener la convivencia y la seguridad del conjunto.

Obviamente, el derecho principal es el de poder usar la plaza de garaje para estacionar el vehículo sin interferir a otros propietarios. En este sentido, tiene la posibilidad de venderla o alquilarla siempre que los estatutos de la comunidad en la que está no impongan restricciones.

Además, el propietario participará en las decisiones que afectan al garaje y puede solicitar información sobre las cuentas, algo relevante cuando se plantean obras o revisiones. A estos derechos, se suma el uso de zonas compartidas como rampas, pasillos o ascensores, cuyo mantenimiento repercute en todos. Por eso es importante tener claro qué puede utilizarse y en qué condiciones.

Pero las plazas de garaje también tienen sus límites. Esta solo puede destinarse al aparcamiento de vehículos a motor. No se permite guardar objetos, montar un pequeño taller ni invadir milímetros más allá de las líneas. Y es que estos gestos terminan afectando a la movilidad del resto. Tampoco se pueden instalar muros o rejas que den apariencia de cierre y deben cumplirse las normas internas sobre velocidad, sentido de circulación y número de vehículos por plaza. Además, el propietario está obligado a contribuir a los gastos comunes y a asumir cualquier daño que cause en las instalaciones o a otros vecinos.

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¿Qué es una terraza privativa y a quién corresponde el mantenimiento?

Las terrazas privativas son aquellas que están destinadas al uso exclusivo de un propietario, como se indica en la escritura de propiedad. Esto significa que el propietario tiene derechos sobre la misma, pero también obligaciones, como mantenerla en buenas condiciones y asegurarse de que su uso no afecte negativamente a los vecinos o a la estructura del edificio.

De hecho, cualquier modificación que se desee hacer, como un cerramiento, deberá ser aprobada por la comunidad. En este sentido, el mantenimiento suele corresponder al propietario, salvo que el daño afecte a elementos comunes como la impermeabilización general del edificio. En ese caso, la comunidad puede tener que intervenir y repartir el coste según cuotas. La línea práctica es distinguir entre conservación interior de la terraza por su titular y reparaciones estructurales o de elementos comunes por la comunidad.