Todo lo que tienes que saber sobre la novación hipotecaria

• Esta operación te permite renegociar con tu banco algunas condiciones de tu hipoteca sin tener que cambiar de entidad

• La novación posibilita cambios respecto al tipo de interés aplicado en el préstamo, al importe pendiente, al plazo de amortización o sobre los titulares de la hipoteca

Dificultades laborales, problemas familiares, cambios en tu situación económica… A lo largo de la vida de una hipoteca (que se puede alargar hasta 30 años), son numerosas las circunstancias que se pueden dar y que pueden afectar al pago de tu préstamo. Para poder adaptarte a un nuevo contexto sin dejar de hacer frente a la hipoteca o, simplemente, porque quieres mejorarla, te puedes ver en la necesidad de modificar las condiciones que pactaste en su día con el banco. Algo que puedes conseguir mediante una novación hipotecaria.

Si estás considerando realizar una novación, en Rastreator te explicamos en qué consiste esta operación, qué puedes modificar, qué ventajas tiene y cuánto te puede costar.

¿Qué es una novación hipotecaria?

La novación de la hipoteca es una operación que te permite renegociar con la entidad financiera las condiciones iniciales de tu préstamo. Normalmente, se realiza a petición del cliente con el objetivo de mejorar las condiciones de su hipoteca. Ahora bien, el banco no tiene ninguna obligación de atender dicha petición. Es más, si no está de acuerdo con los cambios que le propones, puede negarse a modificar el contrato original. O, por otro lado, puede imponer sus propias condiciones para aprobar la novación. Además, dependiendo de lo que se modifique en el contrato de la hipoteca deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, con los gastos que ello conlleva.

¿Qué condiciones de la hipoteca se pueden modificar con una novación?

La novación hipotecaria te da la posibilidad de realizar ciertas modificaciones del contrato hipotecario siempre y cuando el banco esté de acuerdo. Entre esas posibilidades de cambio figuran:

• Capital. Con la novación puedes ampliar o reducir el capital que solicitaste en su día, aunque lo más común es utilizar esta operación para ampliarlo. De esta manera, puedes conseguir una inyección de dinero, que se sumará al que queda pendiente de devolver, y que podrás dedicar a hacer frente a gastos extraordinarios, como una reforma de la vivienda, o a solventar una mala planificación económica o un error de cálculo en el presupuesto inicial de la hipoteca.

• Plazo de amortización. En caso de necesidad, puedes solicitar a tu entidad bancaria una ampliación del plazo de devolución de tu hipoteca, con lo que se reducirá la cuota que pagas cada mes. A corto y medio plazo, la economía familiar se verá desahogada, aunque a la larga habrás pagado más intereses.

• Tipo de interés. En este caso, puedes hacer varias modificaciones. Por ejemplo, si tienes una hipoteca con un tipo de interés variable puedes cambiarlo a fijo para asegurarte la misma cuota todos los meses. O a la inversa, y en momentos de bajada de tipos, cambiar un tipo fijo por uno variable. Además, en una hipoteca variable, también puedes intentar rebajar el diferencial del interés de tu préstamo (parte fija que se suma al tipo de referencia). En este caso, si lo consigues, no tendrás que hacer una nueva escritura, lo que rebajará el coste de la operación. Por último, con la novación hipotecaria también puedes cambiar el índice al que está referenciado el préstamo, pasando, por ejemplo, de IRPH a Euribor.

• Garantías de pago. La novación también te sirve para añadir o eliminar cotitulares, avales u otras garantías de la hipoteca. Así, si en caso de separación o fallecimiento tuvieras que cambiar el titular del préstamo, tendrías que hacerlo a través de esta figura.

• Comisiones y productos vinculados. A través de la novación de una hipoteca, puedes renegociar con tu banco la eliminación de comisiones (como la de amortización anticipada) o productos vinculados que contrataste en el momento de la firma para conseguir un préstamo en mejores condiciones (seguros, tarjetas de crédito,…).

• Sistema de amortización. La novación es la solución para quienes quieran cambiar su sistema de amortización. Así, si tienes una hipoteca con amortización francesa y quieres cambiar a una amortización alemana o americana puedes hacerlo mediante esta operación.

¿Cuánto cuesta una novación?

Como puedes imaginar, una novación hipotecaria no sale gratis, ya que lleva asociados una serie de costes. Eso sí, no son los mismos en todos los casos y dependerán de la finalidad de la operación. Es decir, no es lo mismo hacer una novación hipotecaria para ampliar el plazo de amortización, que hacerlo para cambiar el tipo de interés de la hipoteca o quitar a algún titular de la misma. Asimismo, unos tendrán que ser abonados por el cliente y otros por el banco. Con todo, entre los principales gastos figuran:

• Comisión por novación. Hay entidades que no cobran nada por esta operación, pero, tienes que tener en cuenta que los bancos tienen libertad para fijar algunas comisiones. La comisión por novación debe aparecer reflejada en tu contrato hipotecario y varía entre el 0 y 1% del dinero que falta por ingresar de hipoteca. La tiene que pagar el titular del préstamo por el simple hecho de negociar unas nuevas condiciones para la hipoteca. En cualquier caso, si la novación hipotecaria tiene como fin efectuar una ampliación del plazo de la hipoteca, la ley obliga a las entidades bancarias a no cobrar más del 0,1% por la operación. En el caso de que quieras cambiar de una hipoteca de interés variable a fijo y tu banco se haya adherido a las ayudas a los hipotecados aprobadas por el Gobierno a finales de 2022, este año no podrá cobrarte comisión por novación. En 2024, solo podrán cobrarte un 0,05% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto, no podrá cobrarte nada.

• Notaría. Una novación de hipoteca implica un cambio en las condiciones del contrato y, dependiendo de que se modifique, tendrá que hacerse una nueva escritura. Así, en el caso de que se cambie de un tipo variable a uno fijo, habrá que hacer una nueva escritura y será el banco quien se haga cargo. Tanto si amplias el plazo de amortización de la hipoteca como el capital, también tendrás que hacer una nueva escritura y pasar por el notario. Igual que si hay cambios en la titularidad o avalistas de la hipoteca.

• Registro. La novación hipotecaria implica modificar las condiciones de la hipoteca y, por tanto, será necesario que el préstamo se vuelva a inscribir en el Registro con el consiguiente coste.

• Gestoría. La gestoría es la encargada de pagar los impuestos correspondientes y de realizar los trámites necesarios para que se inscriban los cambios de la hipoteca. No es obligatorio contratar una, pero es la solución más habitual por la complejidad que implican el papeleo que hay que realizar.

• Tasación. Cuando la novación de la hipoteca se realiza para ampliar el capital, tendrás que sumar también el gasto de una nueva tasación, salvo que haya transcurrido muy poco tiempo desde la última. El fin de esta operación es determinar su valor en ese momento. Este gasto lo abona el titular de la hipoteca y su precio puede oscilar entre los 200 y los 400 euros.

• Impuestos. Cuando realizas una novación de hipotecaria para ampliar capital, hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Suele estar fijado en el 0,5% del capital que se está ampliando, pero puede variar según la comunidad autónoma. Actualmente, el pago del mismo lo asume el banco.

¿Qué ventajas tiene una novación hipotecaria?

Una novación hipotecaria ofrece diversas ventajas al hipotecado, ya que da la posibilidad de mejorar las condiciones iniciales del préstamo, adaptándolas a las necesidades de cada momento. Una de ellas es la de ahorrar dinero. Por ejemplo, si cambias el tipo variable de tu hipoteca a uno fijo o consigues rebajar el diferencial de tu interés, rebajarás tu cuota mensual. El mismo efecto conseguirás si decides alargar el plazo de amortización de tu préstamo.

En este sentido, puede ser una buena opción en un momento de apuro económico. Si te cuesta pagar las cuotas de tu hipoteca, puedes pactar con el banco que te alargue el plazo o te aplique un periodo de carencia, con lo que podrás reducir lo que pagas cada mes.

Además, la novación hipotecaria es más barata que cancelar la hipoteca. Si no estás contento con tu hipoteca y estás pensando en cambiar de banco, plantéate la posibilidad de negociar con tu entidad para tratar de mejorar las condiciones mediante una novación, porque resulta más económico que su cancelación.

¿Qué alternativas hay si el banco no aprueba la novación hipotecaria?

No puedes olvidar que, aunque tu estés interesado en hacer una novación de tu hipoteca, el banco no está obligado a darle el visto bueno. Por eso, a la hora de negociar, es muy importante que estés al corriente de todos tus pagos y que hayas pagado varios años del préstamo. Pero ¿qué pasa si tu banco no acepta los cambios que le planteas? En ese caso, cuentas con dos alternativas: subrogación hipotecaria o cancelación del crédito.

Puede que te plantees si es mejor una novación o una subrogación, es decir, cambiar de banco y llevar tu préstamo a otro que te mejore las condiciones. Con esta operación solo puedes modificar el interés o el plazo de amortización de tu hipoteca. Es decir, que no la puedes usar para ampliar el capital de tu hipoteca o para eliminar o añadir titulares. Si te decides a cambiar de banco y así lo recoge el contrato de tu hipoteca, tendrás que pagar una comisión de subrogación. Está limitada por ley y varía en función de cuando se formalizó la hipoteca y de si tu hipoteca es a tipo fijo o variable. También tendrás que hacer frente a las comisiones del préstamo de la nueva entidad y a una nueva tasación de tu vivienda.

Otra opción es la de cancelar el crédito hipotecario que tienes en la actualidad y suscribir uno que mejore las condiciones del actual. Sin embargo -salvo en los casos en los que sea necesario hacerlo -, no es la opción más recomendable, puesto que los gastos y comisiones que vas a tener que abonar son más elevados que en una novación. Te tocará pagar los gastos asociados a la cancelación de tu actual hipoteca y los de la nueva. Sin olvidar que tendrás que pasar por todo el proceso de volver a buscar, negociar y contratar una nueva hipoteca.

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