Cambiar mi hipoteca de banco, ¿merece la pena?

• Puedes cambiar tu hipoteca a otra entidad bancaria para conseguir un mejor interés, menos vinculación o más seguridad
• Una persona que contratara una hipoteca hace dos años, podría ahorrar casi 45.000 euros si subrogara el préstamo con las mejores condiciones de este momento

El mercado hipotecario está en continua evolución y hay momentos en los que las condiciones que ofrecen los bancos son considerablemente más atractivas que las de años anteriores. Si esto ocurre y quieres beneficiarte de esta mejora en tu hipoteca, cuentas con la opción de cambiar tu hipoteca a otro banco que tenga mejores condiciones.

Métodos para cambiar la hipoteca

Cuando hayas tomado la decisión de que quieres cambiar tu hipoteca de banco, tendrás que elegir la forma de hacerlo. Puedes realizar el trámite haciendo una subrogación o cancelando tu hipoteca y pidiendo una nueva en otra entidad.

Subrogación

La subrogación hipotecaria es un procedimiento con el que puedes cambiar a una de las partes vinculadas en la hipoteca. Existen dos tipos de subrogación: de deudor y de acreedor. Con el primero, puedes sustituir el titular de la hipoteca y se suele hacer en la compraventa de la vivienda. El segundo tipo, la subrogación de acreedor, modifica la entidad que te presta el dinero, por lo que es la operación que debes realizar cuando quieres cambiar la hipoteca de banco.

Cancelación y nueva hipoteca.

Otra forma de cambiar tu hipoteca de banco es cancelando la hipoteca que tienes actualmente amortizando anticipadamente todo el capital que tenías pendiente y terminando así tu vinculación con la entidad para, posteriormente, pedir una hipoteca con otro banco. Aunque esta opción tiene unos costes asociados como los gastos registrales de la cancelación y los gastos asociados a la apertura del nuevo préstamo.

Cómo cambiar la hipoteca de banco

Buscar una hipoteca mejor

Para realizar un cambio de hipoteca no necesitas el consentimiento de tu entidad financiera, ni que tenga que estar recogido en alguna cláusula de tu contrato. Es más, puedes decidir cambiarla de banco en busca de mejores condiciones en cualquier momento. Lo primero que tendrás que hacer es buscar un producto que mejore lo que tienes actualmente. Para ello, puedes comparar hipotecas y simular una subrogación para saber qué te ofrecen las distintas entidades financieras y dar con la que más te conviene. Si quieres conocer de una forma rápida los productos que hay en el mercado, una buena opción es utilizar un simulador de hipotecas, como el que ofrece Rastreator.

Contactar con el banco que ofrece la hipoteca

Una vez que te has decidido por una oferta, lo aconsejable es ponerte en contacto con la entidad financiera que la comercializa para ver si aceptan tu solicitud de subrogación de hipoteca. En caso de que la acepten, tendrán que hacerte una oferta vinculante con las condiciones de la operación.

Esperar la aprobación del cambio de banco

Cuando el nuevo banco de el visto bueno a la operación, deberá comunicarle a tu entidad actual que quieres subrogar la hipoteca. Tu banco tendrá un plazo de siete días naturales para confirmar al nuevo el importe que se va a subrogar. Una vez entregada esta información, tu banco tendrá un plazo de 15 días naturales para presentarte una contraoferta.

Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario estabas obligado a quedarte en tu entidad si esta te presentaba una propuesta igual o mejor a la del banco al que te querías marchar. Sin embargo, ahora no estás obligado a aceptarla y puedes escoger la opción que tú prefieras. Si, pasados los 15 días, tu banco no ha presentado contraoferta, o sí que lo ha hecho pero no la has aceptado, se procederá a efectuar la subrogación, que deberás formalizar mediante una escritura pública ante notario.

¿Cuánto tiempo tarda el proceso de cambio de hipoteca?

El proceso de cambiar tu hipoteca de banco puede durar entre uno y dos meses, ya que hay que sumar todos los trámites y plazos de tiempo que se deben respetar:

• El estudio de viabilidad del nuevo banco, que podría ser entre una y dos semanas
• Si piden una nueva tasación de tu vivienda, puede tardar hasta 10 días en efectuarse.
• La oferta vinculante podría tardar hasta una semana más.
• Los 15 días que tiene tu banco actual para hacerte una contraoferta.
• La firma de la nueva hipoteca, puede sumar hasta una semana más.

¿Qué gastos tiene el cambio de hipoteca de banco?

Hasta el momento, todo son ventajas. Pero tienes que saber que cambiar tu hipoteca de banco no es gratis e implica una serie de costes que tienes que tener en cuenta a la hora de calcular si te compensa o no. Los principales son:

• Comisión de subrogación. Es uno de los gastos inevitables en este tipo de operaciones y se aplica sobre el capital pendiente de pago, siempre y cuando esta comisión esté contemplada en el contrato de tu hipoteca original. Eso sí, está limitada por ley y varía en función de cuándo se formalizó la hipoteca y de si tienes una hipoteca fija o una variable.
• Comisiones del nuevo banco. Cada vez se cobran menos, pero te puedes encontrar con que la entidad que subroga tu hipoteca (la nueva) establezca. Recuerda que son negociables y que, además, de acuerdo con la nueva Ley Hipotecaria, la comisión de apertura debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación, gestión o similares.
• Otros gastos. Todos los préstamos hipotecarios tienen unos gastos de notaría, gestoría, registro y tasación de la vivienda. En el caso de la subrogación, es posible que la tasación original siga siendo válida, por lo que en algunos casos no habría que pagarla.

¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco?

Antes de cambiar tu hipoteca a otro banco, lo primero que deberás analizar es si te merece la pena económicamente. Es decir, si el ahorro que vas a conseguir por la mejora de las condiciones compensa el gasto que vas a tener que desembolsar por la operación. Para que lo entiendas mejor, vamos a simular un cambio de hipoteca de banco, en el que se busca cambiar el tipo de interés de variable a fijo.

María tiene una hipoteca variable que contrató en diciembre de 2021 por valor de 250.000 euros y que debe devolver en 25 años. El primer año paga un interés fijo del 1,86% (la media en aquel momento), con lo que la cuota de la hipoteca durante los primeros 12 meses es de alrededor de 1.038 euros.

Al finalizar el primer año, la hipoteca pasa a un tipo de interés variable de euríbor + 1%. En el momento de la revisión, el euríbor se situaba en torno al 3%, por lo que el tipo de interés aplicado pasó a ser aproximadamente del 4%, elevando la cuota mensual hasta unos 1.207 euros.

Con estas condiciones, acabaría pagando en torno a 360.000 euros por la vivienda, de los que unos 110.000 euros corresponderían a intereses.

Si María decidiera subrogar la hipoteca para cambiarla a un tipo de interés fijo, el ahorro podría ser considerable. Con una de las mejores ofertas del mercado, el tipo de interés podría situarse en torno al 2%, lo que reduciría la cuota mensual hasta unos 1.035 euros. Suponiendo que solo tuviera que asumir 400 euros por la tasación, ya que en 2025 la mayoría de los bancos no aplican comisión por subrogación, al final de la hipoteca habría pagado unos 311.000 euros, de los cuales unos 61.000 euros corresponderían a intereses.

En general, se dice que es más rentable subrogar la hipoteca en los primeros años de vida del préstamo porque durante ese periodo se pagan mayoritariamente intereses y poco capital amortizado. Al contrario, al final de la vida de la hipoteca ya habrás pagado casi todos los intereses, por lo que amortizar los gastos de la subrogación será más difícil. Con todo, se trata de que hagas cuentas y, si el ahorro que logras es superior a los gastos que va a suponer la operación, te interesa llevarla a cabo.

¿Se puede cambiar la hipoteca de banco gratis?

Cambiar la hipoteca sin coste es posible, aunque dependerá del banco al que te la lleves. Algunas entidades cobran comisión de subrogación, pero cada vez son más las que no lo hacen para atraer a nuevos clientes. Sin embargo, a pesar de que tu nuevo banco no cobre esta comisión, es posible que no puedas cambiar de entidad tu hipoteca gratis, ya que pueden pedirte una tasación de tu vivienda que tendrás que abonar tú.

Motivos para cambiar la hipoteca de banco

Son varios los motivos por los que podrías querer cambiar tu hipoteca de banco:

• Cambiar el tipo de interés de tu hipoteca de variable a fijo, o al revés.
• Tener un tipo de interés más bajo o reducir la cuota mensual, lo que puede llevar a un ahorro de dinero importante a lo largo de la vida del préstamo.
• Eliminar productos vinculados que en su día contrataste para mejorar las condiciones de tu hipoteca, pero que ya no quieres seguir manteniendo.
• Mejorar el servicio de atención al cliente, si crees que en tu banco no es bueno y en la nueva entidad sí.

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¿Si cambio la hipoteca de banco pierdo la desgravación?

No, cambiar tu hipoteca de un banco a otro no te hace perder la desgravación por vivienda habitual si sigues cumpliendo los requisitos.

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¿Puedo cambiar mi hipoteca si tengo cláusula suelo?

Sí, puedes cambiar tu hipoteca de banco si tienes cláusula suelo. De hecho, la subrogación es una de las formas más habituales de eliminarla, ya que el nuevo banco no puede imponer ese tipo de cláusulas y suele ofrecer mejores condiciones para atraer nuevos clientes. Sin embargo, antes de llevar a cabo la subrogación, es importante revisar si se puede reclamar la devolución de lo pagado de más por esa cláusula.

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¿Es mejor cambiar de banco o renegociar la hipoteca con el actual?

Dependerá de las condiciones que te ofrezcan tanto tu banco actual como la nueva entidad. Renegociar tu hipoteca con tu banco es más cómodo y suele ser más rápido, pero si en el nuevo te dan mejores condiciones, esta opción será la mejor. Para saberlo, tendrás que comparar ambas opciones y elegir la que más te convenga.

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