Novación o subrogación de hipoteca, ¿qué es mejor?

• Ambas operaciones te permiten mejorar las condiciones de tu hipoteca, en un caso, negociando con tu entidad y, en el otro, cambiando de banco

• La novación posibilita cambios respecto al tipo de interés, importe, plazo de amortización o titulares de la hipoteca, mientras que con la subrogación no puedes ni ampliar capital ni hacer modificaciones sobre el titular

Hay muchas personas que después de varios años de pago de su hipoteca no están satisfechas con las condiciones de la misma, ya sea por las comisiones que cobran, por los elevados intereses que les exigen o por otras cuestiones. En muchos casos, además, han comprobado que el mercado hipotecario ofrece productos más atractivos que los que firmaron en su día. En este sentido, cuando un cliente bancario quiere mejorar las condiciones de su hipoteca tiene dos alternativas: la primera, tratar de negociar una mejora con su propia entidad mediante una novación hipotecaria. La otra opción es llevarse su hipoteca a otra entidad que le ofrezca más beneficios en cuanto al interés cobrado o al plazo de amortización. Es lo que se conoce como subrogación de hipoteca.

Así, tanto la novación como la subrogación son operaciones que te dan la posibilidad de mejorar las condiciones que firmaste en su día para tu hipoteca. Pero, aunque tienen similitudes, también tienen diferencias que es importante que conozcas para que, en el caso de necesitarlo, te decantes por la opción que más te convenga. En Rastreator te contamos todo lo que tienes que saber sobre cada opción.

¿Qué es una novación hipotecaria y qué puedes cambiar?

La novación de la hipoteca es una operación con la que puedes modificar las condiciones iniciales de tu hipoteca de cara a mejorarlas. Y para hacerlo, tendrás que renegociar con tu banco, que, después de estudiar tu caso en particular, puede dar el visto nuevo o negarse.

En cuanto a las modificaciones que puedes hacer en tu hipoteca mediante una novación figuran:

• Capital. Con la novación puedes ampliar o reducir el capital que solicitaste en su día, aunque lo más común es utilizar esta operación para ampliarlo.

• Plazo de amortización. En caso de necesidad, puedes solicitar a tu entidad bancaria una ampliación del plazo de devolución de tu hipoteca, con lo que se reducirá la cuota que pagas cada mes.

• Tipo de interés. En este caso, puedes hacer varias modificaciones. Por ejemplo, si tienes una hipoteca con un tipo de interés variable puedes cambiarlo a fijo para asegurarte la misma cuota todos los meses. O a la inversa, y en momentos de bajada de tipos, cambiar un tipo fijo por uno variable. Además, en una hipoteca variable, también puedes intentar rebajar el diferencial del interés de tu préstamo (parte fija que se suma al tipo de referencia) o cambiar el índice al que está referenciado el préstamo, pasando, por ejemplo, de IRPH a Euribor.

• Garantías de pago. La novación también te sirve para añadir o eliminar cotitulares, avales u otras garantías de la hipoteca.

• Comisiones y productos vinculados. A través de la novación de una hipoteca, puedes renegociar con tu banco la eliminación de comisiones o productos que contrataste en el momento de la firma para conseguir un préstamo en mejores condiciones, como seguros o tarjetas de crédito.

• Sistema de amortización. Si tienes una hipoteca con amortización francesa puedes cambiar a una alemana o americana.

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Una subrogación de hipoteca es la operación a través de la cual se sustituye en el contrato de la misma una de las personas (jurídica o física) por otra. Generalmente, suele utilizarse para que el titular cambie su hipoteca de una entidad a otra, bien porque le ofrece más beneficios -en cuanto al interés cobrado, a la modalidad de tipo o al plazo de amortización- o porque estaba cansado de su banco anterior. Es decir, cambia el acreedor. Aunque también puede usarse para cambiar el titular de la deuda, algo que ocurre, fundamentalmente, en operaciones de compraventa. Como, por ejemplo, cuando un particular vende un inmueble sobre el que ya pesa una hipoteca y, para evitar gastos de constituir una nueva, el comprador la asume y pasa a hacerse cargo de sus cuotas mensuales.

El principal beneficio que puedes lograr al subrogar tu hipoteca a otro banco es mejorar sus condiciones. Especialmente, por la obtención de un mejor diferencial de tipo de interés (más bajo), una menor vinculación (quitándote productos que tenías contratados para poder obtener un interés más ventajoso) o menos comisiones. Esta operación, que puede ir acompañada de una ampliación del plazo de amortización, también te permite modificar la modalidad del tipo de interés, pasando de uno variable a uno fijo. Eso sí, ten en cuenta que la subrogación tiene limitaciones y no puedes cambiar todo lo quieras. Así, la hipoteca subrogada no puede incluir ni ampliación del capital del préstamo ni cambio de sus titulares.

Por otro lado, la decisión de subrogar tu hipoteca a otra entidad te puede servir de elemento de negociación con tu banco. Y es que es posible que cuando comuniques que te llevas tu hipoteca a otra entidad, este te haga una contraoferta e iguale o, incluso, mejore las condiciones que te ofrecen en el nuevo banco. De esta forma, lo consigues sin cambiar de entidad, mediante una novación.

¿Cuánto cuesta una novación y una subrogación?

Aunque de momento son todo ventajas, tienes que saber que ambas operaciones implican una serie de costes que deberás de tener en cuenta a la hora de calcular si te compensa o no realizar una novación o una subrogación.

En el caso de la novación, los gastos van a depender de qué condiciones se cambien. Pero lo más habitual es que te toque pagar la comisión por novación, siempre y cuando esta aparezca en el contrato de tu hipoteca. Esta varía entre el 0 y 1% del dinero que falta por pagar del préstamo. En cualquier caso, si la novación hipotecaria tiene como fin efectuar una ampliación del plazo de la hipoteca, la ley obliga a las entidades bancarias a no cobrar más del 0,1% por la operación. En el caso de que quieras cambiar de una hipoteca de interés variable a fijo y tu banco se haya adherido a las ayudas a los hipotecados aprobadas por el Gobierno a finales de 2022, este año no podrá cobrarte comisión por novación. Si el objetivo de la novación es ampliar el capital, tendrás que sumar también el gasto de una nueva tasación, para determinar el valor de tu vivienda en este momento.

Si quieres hacer una subrogación, entre los costes a los que tendrás que hacer frente se encuentra la comisión de subrogación, siempre y cuando esta comisión esté contemplada en el contrato de tu hipoteca original. Eso sí, está limitada por ley y varía en función de cuando se formalizó la hipoteca y de si es fija o variable. Además, al cambiar de banco, tendrás que abonar las comisiones del nuevo banco. Aunque cada vez se cobran menos, te puedes encontrar con que la entidad que subroga tu hipoteca (la nueva) establezca, por ejemplo, una comisión de apertura. Recuerda que son negociables y que, además, de acuerdo con la nueva Ley Hipotecaria, la comisión de apertura debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación, gestión o similares. Asimismo, y como ocurre en la novación, tendrás que abonar el coste de una nueva tasación de tu inmueble.

¿Qué es mejor: una novación o una subrogación?

Tanto la novación como la subrogación te van a permitir cambiar las condiciones de tu hipoteca. Eso sí, mientras que con la novación no te tienes que cambiar de banco, la subrogación implica negociar con una nueva entidad. Y en cuanto a qué alternativa es mejor, va a depender de cuáles sean tus circunstancias y qué es lo que quieres cambiar.

En cualquiera de los casos, lo primero que debes hacer es tratar de negociar con tu banco, por la comodidad que eso supone y porque, además, una novación es más barata que una subrogación. Vamos, que los gastos son menores y el papeleo mucho más sencillo. Solamente hay que actualizar las cláusulas que quieres modificar y listo. Además, si lo que quieres es ampliar el capital, solo podrás hacerlo mediante una novación. Lo mismo ocurre si quieres añadir o quitar titulares al contrato de la hipoteca.

En el caso de que tu entidad no acepte los cambios que le planteas, no te satisfaga lo que te ofrece o hayas encontrado una oferta en otro banco mucho más atractiva, tu opción es la subrogación. Eso sí, se recomienda hacerla siempre y cuando las condiciones que consigas sean mejores y que te compense, es decir, que la relación gastos/beneficios en este cambio de entidad te favorezcan. Y es que, pese a que en un primer momento puede ser más cara y costosa en los trámites, a la larga, si la oferta mejora la situación actual, es más rentable cambiarse de banco.

Asimismo, la subrogación es también mejor alternativa que la cancelación de la hipoteca y la posterior formalización de una nueva. Porque, en este último caso, los gastos son superiores.

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