TIN y TAE en una hipoteca: ¿qué es y cuál es la diferencia?

El TIN y la TAE son dos de los términos que más generan confusión entre los futuros compradores de una vivienda. Como ambos son intereses, es habitual confundirlos si no estás familiarizado con los préstamos.

El TIN es el Tipo de Interés Nominal del préstamo, mientras que la TAE es la Tasa Anual Equivalente, que incluye los gastos del producto financiero. Saber diferenciarlos es importante para elegir la hipoteca con mejores condiciones. No conocer el significado de alguno de estos términos es un verdadero problema, ya que se trata de un producto que va a afectar a tu bolsillo a largo plazo. En Rastreator te ayudamos a entender la letra pequeña antes de firmar un compromiso tan grande.

Qué es el TIN

El TIN es el tipo que los bancos aplican en los préstamos. Se trata del porcentaje que te comprometes a pagar a la entidad por dejarte el dinero para, en el caso de la hipoteca, comprar una vivienda. Es decir, es el tanto por ciento que recibe el banco por prestar el dinero a los clientes. A diferencia de la TAE, el TIN no tiene por qué ser anual, sino que también puede ser diario, semanal, mensual o trimestral.

¿Cómo se calcula el TIN?

El TIN, al ser un tipo de interés que negocias con el banco en el momento de pedir un préstamo, no tiene una fórmula de cálculo. En el caso de las hipotecas a tipo variable, el TIN es algo más complejo. En este producto, el TIN se compone de dos tipos de interés: el índice de referencia al que esté ligado, que generalmente es el euríbor, y el diferencial que fija el banco. Es decir, en las hipotecas variables, el TIN se calcula al sumar el valor del euríbor durante ese mes y el porcentaje fijo que establece la entidad por prestarte el dinero.

Qué es la TAE

Sin la TAE, comparar dos productos financieros distintos sería prácticamente imposible. Se trata de una tasa expresada en tanto por ciento anual que indica el coste o rendimiento efectivo de un préstamo o una inversión. Se calcula teniendo en cuenta el TIN, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, semestrales o anuales), las comisiones bancarias y los gastos de la operación financiera.

Además, habrá que tener en cuenta si la hipoteca que vas a contratar tiene otros gastos asociados como, por ejemplo, la comisión de apertura. En el caso de las hipotecas y otros créditos, esta tasa no incluye el cálculo de los gastos de notaría u otros costes de productos vinculados a la concesión del préstamo, como los seguros.

¿Cómo se calcula la TAE?

La TAE, al contrario que el TIN, sí que se calcula a través de una fórmula, que es igual para todos los préstamos. La tasa tiene en cuenta el TIN, así como la frecuencia con la que pagas las cuotas.

La variable r corresponde al tipo de interés, en este caso el TIN, que se expresa en tanto por uno. Es decir, si tu hipoteca tiene un TIN del 1,50%, en la fórmula deberás colocarlo como 0,015. Por otro lado, f es la frecuencia con la que realizas los pagos, de tal forma que deberás poner un 12 si pagas intereses cada mes.

¿En qué se diferencian TIN y TAE?

El TIN y la TAE se utilizan para entender el coste de un producto financiero, como puede ser una hipoteca, un préstamo o un depósito. Sin embargo, tienen sus diferencias. El TIN es el tipo de interés nominal que se aplica al capital, que no incluye comisiones ni tiene en cuenta cómo se generan los intereses. En cambio, la TAE sí incorpora esos gastos y además considera la capitalización, es decir, el proceso por el cual los intereses se van sumando al capital y generan nuevos intereses. Por eso, la TAE ofrece una visión más realista del coste total del producto financiero.

TIN vs. TAE: ¿en qué fijarse en una hipoteca?

El TIN puede ser un indicador informativo, pero en realidad no te sirve de mucho más allá de saber cuánto le vas a pagar al banco para que te preste el dinero que necesitas. En cambio, la TAE, al incluir otro tipo de gastos, como comisiones y plazos, te permite hacerte una idea del coste real de una hipoteca. Por lo tanto, debes fijarte en la TAE para saber si el crédito hipotecario que te está ofreciendo el banco tiene buenas condiciones o no en comparación con otros productos financieros.

A pesar de que el TIN suele aparecer destacado en los anuncios que vemos cuando pasamos por una oficina bancaria, no es tan relevante a la hora de decidir. Prueba de ello es que un préstamo con un TIN elevado puede ser mejor que uno con un interés más bajo. Para saber cuál de las dos opciones te conviene, tienes que fijarte en la TAE, que también tiene en cuenta los productos vinculados al préstamo o las comisiones de apertura y amortización anticipada.

Pero, aunque la TAE sea muy útil para calcular el gasto real al que tendrás que hacer frente, no es infalible. En el caso de las hipotecas variables la TAE puede servir como referencia, pero puede resultar engañosa porque se calcula basándose en un euríbor constante y estable en el tiempo, lo que no es real. La TAE depende del escenario que estima cada entidad bancaria sobre el euríbor, una previsión que puede variar de una entidad a otra, lo que invalida cualquier comparación.

Además, al incluir otro tipo de gastos que no son iguales para todo el mundo, si no se realiza un estudio pormenorizado de cada situación particular, no se puede calcular la TAE real. Por ejemplo, si vas a contratar un seguro de vida, su coste varía dependiendo de la edad del usuario y hace que la TAE también cambie. La estimación, a no ser que incluya todos estos parámetros, no es 100% fiable.

¿Cómo elegir la mejor hipoteca?

En resumidas cuentas, debes conocer qué significan el TIN y la TAE antes de decidirte por una oferta hipotecaria u otra. Y aunque la TAE sea un indicador más fiable para conocer todos los gastos derivados de tu préstamo y pueda servirte de referencia, será muy difícil que puedas calcular con total seguridad tus gastos mensuales a no ser que contrates los servicios de un experto. Si te encuentras en proceso de contratar una hipoteca, asegúrate de que el coste aproximado calculado mediante la TAE no implica la totalidad de tus ingresos para cubrir posibles eventualidades.

Ahora que ya sabes la diferencia entre el TIN y la TAE, estás preparado para elegir la hipoteca que necesitas. En el comparador de hipotecas de Rastreator puedes obtener toda la información que necesitas para contratar un préstamo para tu nueva casa. También tienes a tu disposición nuestro equipo de asesores para ayudarte a tomar una de las decisiones más importantes de tu vida.