¿Qué es mejor: contratar una hipoteca inversa o realizar la venta de la nuda propiedad?

• Ambas fórmulas son una opción para que los mayores de 65 años puedan complementar su pensión utilizando la vivienda como fuente de ingresos
• La fórmula de la hipoteca inversa permite mantener la propiedad de la vivienda, mientras que con la venta de la nuda propiedad se pierde la titularidad, pero no el usufructo

El momento de la jubilación es el más ansiado para muchos trabajadores. Sin embargo, económicamente hablando, se produce un importante cambio. Y es que, para algunos, la cuantía de su pensión puede ser insuficiente. La pensión media por jubilación el pasado mes de junio se situó en 1.374,88 euros mensuales, según datos del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones. En este contexto, buscar fórmulas para complementar la pensión mensual con un dinero extra se ha convertido en una práctica habitual entre los ahorradores españoles.

Una de esas fórmulas es recurrir a la vivienda en propiedad (que es donde los españoles concentran el ahorro) y tratar de monetizarla. En este sentido, hay varias alternativas que permiten transformar el domicilio habitual en una renta adicional para mantener el poder adquisitivo tras la jubilación. Así, además de los métodos tradicionales de venta o de alquiler, también se han empezado a contemplar otras fórmulas, como la hipoteca inversa o la venta de la nuda propiedad. Y aunque todavía son alternativas minoritarias, despiertan cada vez un mayor interés entre los jubilados.

Pero ¿cuál es el mejor? No hay una respuesta válida para todos, ya que dependerá de cada situación concreta. Por eso, en Rastreator, te contamos en qué consiste cada una para que, llegado el caso, escojas la que más te convenga.

Cómo funciona la hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un producto para mayores de 65 años con el que su titular consigue un préstamo que se garantiza con una hipoteca que recae sobre una vivienda. Con lo cual, para poder acceder a este producto es necesario ser propietario de un inmueble, que se utilizará como garantía del préstamo que se pide a la entidad. En este caso, a diferencia de los préstamos normales, es la entidad quien paga una cuota al propietario.

El importe del crédito total y la cuantía que se percibirá dependerá del precio de mercado de la vivienda, de la edad de la persona que suscriba la hipoteca (cuanto mayor sea, más alta será la renta que se recibirá) y de la manera de percepción. Esta puede ser en forma de:

• Capital único. El suscriptor percibirá la cantidad basada en la tasación de la vivienda a través de un único pago.
• Renta temporal. La entidad abonará al propietario de la vivienda una renta equivalente al valor de la hipoteca suscrita durante un periodo negociado. Si el hipotecado sobrepasa la edad estimada en la operación, deja de recibir los ingresos de la hipoteca, pero no pierde el uso de la misma. Si no devuelve los fondos, serán los herederos quien tenga que asumir la deuda tras su fallecimiento.
• Renta vitalicia. Con esta modalidad, el propietario recibirá una renta mensual proveniente de la hipoteca durante el resto de su vida. Lógicamente, la renta será menor que la de la hipoteca inversa temporal. Al optar por esta opción, hay que contratar un seguro de renta vitalicia, que se activará si la persona beneficiaria sobrevive al periodo determinado en el contrato. El seguro de renta vitalicia será quien se encargue de seguir pagando las rentas al asegurado hasta su fallecimiento.

Así, la hipoteca inversa no exige solvencia al cliente ni tampoco unos ingresos estables, solo cumplir el requisito de la edad y tener una vivienda en propiedad. Además, el titular puede seguir utilizando la vivienda y puede cancelar la hipoteca si lo desea, por ejemplo, vendiendo el inmueble.

Vender la titularidad, pero mantener el usufructo

La venta de la nuda propiedad es otra manera de poder complementar la pensión con ingresos adicionales procedentes de la vivienda. En este caso, el propietario de una vivienda vende la titularidad de su casa a un tercero, estableciendo un precio, pero conservando el derecho de usufructo. De manera que puede seguir viviendo en su casa hasta que fallezca o según lo estipulado en el contrato. Eso sí, la pérdida de la titularidad es irreversible y sus herederos, si los hay, no heredarán el inmueble.

La venta de la nuda propiedad puede ofrecer más de un 60% del valor del inmueble. Aunque la cantidad que se percibirá varía en función de variables como el importe total de la vivienda, la edad del propietario y la provincia en la que se encuentre. Así, a mayor edad, más dinero se recibe por la vivienda, ya que se da por supuesto que la persona disfrutará menos tiempo del usufructo. Por el contrario, el importe disminuye si el número de usufructuarios se amplía y si el usufructo es temporal o vitalicio.

En este sentido, según un informe de la consultora Tecnitasa, un propietario único de entre 65 y 69 años podría vender la nuda propiedad por entre un 55% y 65% del valor de tasación del inmueble, mientras que un propietario cercano a los 95 años podría percibir hasta el 95%, en el caso de aquellos inmuebles de mayor valor. El pago de esta operación inmobiliaria de compraventa se puede realizar en un único abono o a modo de renta mensual.

¿Mejor hipoteca inversa o venta de la nuda propiedad?

A la pregunta de qué es mejor, si contratar una hipoteca inversa o realizar la venta de la nuda propiedad, la respuesta dependerá de las circunstancias de cada uno. Así, la fórmula de la hipoteca inversa permite mantener la propiedad de la vivienda y está pensado para que sean los herederos quienes asuman la liquidación de la deuda a futuro. Por eso, es un producto más recomendable para propietarios con hijos, que necesiten una cantidad reducida de dinero y cuyos herederos deseen mantener la propiedad de la vivienda a futuro.

Por el contrario, la venta de la nuda propiedad deja al margen a los herederos quienes no podrán heredar la vivienda en el futuro. Es ideal para quienes no tengan o descendientes y para aquellos propietarios mayores de 70 años que deseen obtener una cantidad importante de ingresos que les permitan mejorar su calidad de vida y sin dejar de disfrutar de su hogar.

De cualquier manera, tomar la decisión de capitalizar la vivienda requiere de un cuidado asesoramiento. Además, en el caso de decidirse a hacerlo, la elección de la mejor fórmula va a depender de muchas cuestiones. Es el caso del apego emocional a la vivienda, del deseo de dejarla a los hijos o del grado la necesidad de esos ingresos complementarios.

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