Hipoteca inversa: ¿qué es y cómo funciona?

¿Qué es una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo dirigido a personas mayores que permite obtener ingresos utilizando su vivienda como garantía, sin perder el derecho a seguir viviendo en ella. El banco adelanta el dinero y la deuda se va acumulando sin cuotas mensuales. La propiedad sigue siendo del titular mientras resida allí, pero si al final del contrato del préstamo ni él ni sus herederos devuelven el dinero al banco, este puede quedarse con la vivienda o venderla para saldar la deuda.

Si el interesado en la hipoteca inversa necesitara liquidez inmediata para algún gasto, las entidades bancarias suelen permitir una disposición adicional al principio. Este importe se sumaría al que fueran generando las cuotas mensuales a partir de ese momento. De esta manera, la hipoteca inversa puede servir también para que los mayores puedan hacer frente a un gasto inesperado o a una compra o desembolso grande para el que no tuvieran originalmente liquidez.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

Para solicitar este tipo de préstamo, el principal requisito es tener una vivienda en propiedad, ya que será la garantía y la cantidad de dinero que te dará el banco depende del valor de la misma. La entidad bancaria te dará el dinero en la forma que hayáis acordado, que puede ser en cuotas mensuales (que es la opción habitual), en un solo pago o un adelanto inicial más cuotas mensuales.

Otra de las características diferenciadoras de este producto es que no tendrás que devolver el préstamo mes a mes, la deuda se acumula y, al final, se sumará el dinero que te hayan prestado más los intereses y los gastos asociados que tenga el préstamo y eso será lo que tú o tus herederos tendrán que devolver.

Además, con una hipoteca inversa, a pesar de que la vivienda se utiliza como garantía del préstamo, esta no pasa a ser propiedad del banco, sino que el propietario mantiene la titularidad de la casa y, por lo tanto, tiene derecho a seguir viviendo en ella.

La deuda que se contrae con la entidad financiera se liquida cuando el propietario fallece o deja de vivir en la casa. En caso de que fallezca, los herederos pueden decidir quedarse con la vivienda y devolver al banco el dinero prestado, o no devolverla y que el banco se quede con la vivienda. Si, por otro lado, el propietario en vida decide vender la casa, tendrá que liquidar la deuda con el banco en ese momento.

Ejemplo de una hipoteca inversa: ¿cuánto dinero da el banco?

Hay diferentes variables que influyen en la cantidad de dinero que el banco te prestará, ya que de ellas dependerá que la entidad asuma un riesgo mayor o menor:

• El valor de la vivienda es lo más importante, ya que como será el aval del préstamo, de esto dependerá en mayor medida la suma que la entidad podrá darte.
• La edad del propietario de la vivienda. Cuanto menor sea el tiempo hasta que vayas a liquidar la deuda (es decir, cuanto mayor seas), más podrías recibir de préstamo, ya que el banco asume un riesgo más bajo.
• El tipo de interés al que el banco te da la hipoteca inversa. Cuanto mayor sea, menor será el capital inicial que puede prestarte.
• Si acuerdas con el banco el pago de forma mensual, único pago o mixto. Si es pago único la cantidad podría ser más alta, porque el riesgo es menor, mientras que si son pagos mensuales, el banco asumirá un riesgo mayor y la cantidad podría ser más baja.

Para entenderlo mejor, vamos a poner un ejemplo de una hipoteca inversa. Lucía, de 72 años, tiene una casa valorada en 300.000 euros, y quiere un ingreso extra que complemente su pensión, así que ha decidido pedir una hipoteca inversa. Analizando su situación, el banco le ofrece 700 euros mensuales durante el resto de su vida. Cada mes, Lucía recibe el préstamo y la deuda, más los intereses y gastos asociados (si los hubiera) se van acumulando con los años. Fallece a los 85 años con una deuda acumulada de 175.000 euros, y sus herederos tienen que decidir qué hacer con la casa.

Tienen la opción de quedarse con la vivienda, que sigue valorada en 300.000 euros, y pagar la deuda de 175.000 euros, por lo que les quedaría un valor neto de 125.000 euros. Y también pueden optar por no pagar la deuda, por lo que el banco puede vender la casa para pagar la deuda de Lucía y ellos, los herederos, se quedan con la diferencia, esos 125.000 euros.

¿Qué pasa con los herederos al contratar una hipoteca inversa?

Al fallecer el titular de la hipoteca inversa y dueño de la vivienda, los herederos se encuentran con una deuda compuesta por las cuotas que haya recibido el titular, más los intereses establecidos y los gastos de gestión. Al contrario de lo que sucede con otro producto similar, la renta vitalicia inmobiliaria, los herederos no pierden la propiedad del inmueble.

En el momento del fallecimiento, el banco da un plazo (que oscila entre los 6 y los 12 meses) para ejecutar la deuda. En ese momento, los herederos tienen varias opciones. Pueden pagar, si disponen de la cantidad, el total del pasivo que se haya generado. En caso de que no cuenten con ese dinero (o no se lo quieran gastar), también pueden solicitar otra hipoteca distinta para pagar la deuda.

Entre sus opciones también se encuentra la de renunciar a la herencia si no quieren hacerse cargo de las deudas. O aceptarla a beneficio de inventario, lo que supone que tendrían que vender la propiedad y con la cantidad obtenida hacer frente a la deuda contraída con el banco.

¿Cuáles son las desventajas de la hipoteca inversa?

Esta producto financiero, aunque útil en algunos casos, tiene también sus desventajas y conviene que las estudies antes de pedirla:

• Los herederos recibirán una herencia menor. Cuando el tomador del préstamo y dueño de la casa fallece, sus herederos reciben una vivienda que tiene una deuda asociada y tendrán que saldarla si quieren quedarse la casa o venderla para pagar la hipoteca inversa.
• La deuda crece mes a mes. Por lo que cuantos más meses estés recibiendo el préstamo, más grande será la deuda y, con la hipoteca, crecerán también los intereses que habrá que devolver.
• Se trata de un producto financiero que sale caro contratar. Tendrás que hacer frente a gastos iniciales como la tasación de la vivienda, la comisión de apertura si la hubiera y los seguros que tendrás que contratar en caso de que la renta sea vitalicia.
• Los tipos de interés son altos. El banco tendrá que hacer frente a un riesgo mayor que el de una hipoteca tradicional, por lo que los tipos de interés que impone a estos préstamos por lo general son más altos.

¿Qué tipos de hipotecas inversas existen?

Existen diferentes tipos de hipotecas inversas que dependerán del caso concreto del solicitante y sus necesidades.

¿En qué consiste la hipoteca inversa temporal?

Con la hipoteca inversa temporal, la entidad abona al propietario de la vivienda una renta equivalente al valor de la hipoteca suscrita durante un periodo negociado. Si el hipotecado sobrepasa la edad estimada en la operación, deja de recibir los ingresos de la hipoteca, pero no pierde el uso de la misma. Si no devuelve los fondos, serán los herederos quien tenga que asumir la deuda tras su fallecimiento.

¿Qué es una hipoteca inversa vitalicia?

La hipoteca inversa vitalicia es aquella en la que el propietario recibe una renta mensual proveniente de la hipoteca durante el resto de su vida. La renta es menor que la de la hipoteca inversa temporal. Al optar por esta opción, hay que contratar un seguro de renta vitalicia, que se activará en el caso de que la persona beneficiaria sobreviva al periodo que se había determinado en el contrato. El seguro de renta vitalicia será quien se encargue de seguir pagando las rentas al asegurado hasta su fallecimiento.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa de pago único?

En el caso de la hipoteca inversa de pago único, el solicitante recibe la cantidad del préstamo en un único pago, por lo que a esa deuda se le acumulan los intereses que se generen hasta que el tomador de la hipoteca inversa fallezca.

Requisitos para pedir una hipoteca inversa

Además de estos requisitos debes saber que la vivienda debe estar en buen estado, en una zona urbana preferiblemente y que tenga un valor medio-alto, de hecho hay bancos que no aceptan realizar la hipoteca inversa sobre casas de menos de 200.000 euros. Tendrás que pedir una tasación para calcular el valor de la casa y que el banco calcule cuánto dinero te puede prestar.

Por otro lado, es importante que sepas que según la Ley Hipotecaria, debes contar con asesoramiento independiente a la hora de firmar tu hipoteca inversa, que te ayude a entender las condiciones de la hipoteca inversa, sus costes, la implicación para los herederos y si tienes otras alternativas disponibles.

Bancos que ofrecen hipotecas inversas

Actualmente, hay muy pocas entidades bancarias que ofrecen hipotecas inversas en España, como es el caso de Caja Ingenieros y el Banco Santander gracias al acuerdo con Mapfre. El resto de entidades no disponen de hipotecas inversas debido a la baja demanda y a que temen que los herederos opten por no responsabilizarse de la deuda y por tanto el banco tenga que quedarse con la vivienda. Aun así, pueden llegar a estudiar tu perfil y decidir si te conceden este préstamo hipotecario o por el contrario te lo deniegan.

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¿Qué intereses tienen las hipotecas inversas?

Los bancos que ofrecen hipotecas inversas prestan el dinero al propietario de la vivienda y, con cada cuota, se va generando una deuda con la entidad. En el caso de que tus herederos quieran liquidar la deuda para quedarse con la vivienda, tendrán que asumir el tipo de interés que hayas negociado con el banco.

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¿Cómo se devuelve el dinero de una hipoteca inversa?

La persona que contrata la hipoteca inversa no tiene que devolver el dinero que recibe del banco. Una vez fallece son los herederos los que tienen que decidir cómo devolver la deuda. El banco puede recuperar el dinero quedándose con la vivienda para una futura venta o recibiendo la cantidad total que te ha prestado más unos intereses por parte de tus herederos.

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¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?

Los perfiles más propensos a solicitar hipotecas inversas son personas de más de 65 años, que tienen una vivienda en propiedad y quieren disponer de más liquidez todos los meses. Además, entre éstos, son mejores candidatos los que tengan viviendas de más valor y herederos.

Preguntas frecuentes

1.

¿Qué intereses tienen las hipotecas inversas?

Los bancos que ofrecen hipotecas inversas prestan el dinero al propietario de la vivienda y, con cada cuota, se va generando una deuda con la entidad. En el caso de que tus herederos quieran liquidar la deuda para quedarse con la vivienda, tendrán que asumir el tipo de interés que hayas negociado con el banco.

2.

¿Cómo se devuelve el dinero de una hipoteca inversa?

La persona que contrata la hipoteca inversa no tiene que devolver el dinero que recibe del banco. Una vez fallece son los herederos los que tienen que decidir cómo devolver la deuda. El banco puede recuperar el dinero quedándose con la vivienda para una futura venta o recibiendo la cantidad total que te ha prestado más unos intereses por parte de tus herederos.

3.

¿Quién puede pedir una hipoteca inversa?

Los perfiles más propensos a solicitar hipotecas inversas son personas de más de 65 años, que tienen una vivienda en propiedad y quieren disponer de más liquidez todos los meses. Además, entre éstos, son mejores candidatos los que tengan viviendas de más valor y herederos.