Cómo amortizar una hipoteca: ¿con cuota o con plazo?

  • Si se opta por reducir la cuota, será más fácil llegar a fin de mes aunque se seguirán pagando intereses elevados
  • Si se recorta el plazo, la hipoteca acabará siendo más barata

Rastreator_amortizar-hipoteca-cuota-o-plazoPedir una hipoteca es una decisión que nos acompaña a lo largo de, prácticamente, toda la vida. Los elevados precios de la vivienda unidos a una capacidad de pago reducida contribuyen a que los plazos de amortización del préstamo se extiendan durante décadas. Según los últimos datos del INE, el plazo medio del total de hipotecas constituidas sobre viviendas en España se situó en los 23 años el pasado mes de mayo. Esto significa que, al menos, los españoles dedican un cuarto de su vida a devolver la deuda contraída con el banco.

Aunque, por lo general, los hipotecados tienden a agotar los plazos hasta el fin de la vida del préstamo, es posible que, en algunas ocasiones, unos ahorros o un ingreso extra inesperado lleven a acabar con la hipoteca antes de lo previsto. Es entonces cuando comienzan a surgir las dudas: ¿cómo puedo amortizar el préstamo antes de tiempo? ¿Nos encontramos en un buen momento para hacerlo con el Euríbor en mínimos? En Rastreator.com respondemos a todas esas preguntas y te damos las claves para que sepas si es mejor amortizar por cuota o por plazo y cuánto te costará.

Sistema de amortización francés

El sistema de amortización de hipotecas más utilizado en España es el francés, que se caracteriza por tener cuotas constantes que apenas varían a lo largo del tiempo. Mediante este modelo de devolución lo que se busca es una cuota equilibrada que solo cambiará con la evolución de los tipos de interés y que se aplicará según los periodos de remisión pactados.

No obstante, esto conlleva una contrapartida ya que en los primeros años del préstamo se pagarán mayormente intereses y apenas se amortizará la deuda con la entidad. Esto se debe a que la devolución de la hipoteca se calcula, entre otros, con la cantidad total de dinero prestada, el tipo de interés y el plazo del préstamo. Por este motivo, al principio se pagan más intereses porque queda un mayor volumen de financiación por amortizar. Y, puesto que la cuota siempre es la misma, durante los primeros años esta solo estará formada, prácticamente, por el pago de los tipos a los que se haya negociado la hipoteca.

A través de este sistema los bancos se aseguran el cobro de intereses de manera rápida, por lo que amortizar capital en estos casos pierde atractivo en los últimos años del préstamo y conviene hacerlo durante los primeros.

¿Cómo se amortiza la hipoteca en cuota o plazo?

Amortizar la hipoteca consiste en pagar al banco las mensualidades del préstamo en los plazos y forma estipulada. Sin embargo, amortizar deuda también significa, comúnmente, devolver la hipoteca de forma anticipada.

Cuando se trata de abonar parte del capital antes de lo previsto existen dos opciones: hacerlo por cuota o por plazo. A través de la primera se reduce la cantidad mensual que se paga, manteniendo el mismo periodo de devolución. Por su parte, con la segunda opción se recortan los años de vida del préstamo, por lo que los pagos de la hipoteca se terminan antes, aunque la cuota será la misma.

Amortizar una hipoteca reduciendo la cuota

Antes de decidirse por una u otra opción, habrá que estudiar cuál es el panorama económico del mercado y cuál es la capacidad financiera del hipotecado. Si se opta por reducir la cuota mensual, el usuario tendrá una carga menor y podrá llegar más fácilmente a final de mes. Además, incrementará su capacidad de ahorro, pues no tendrá que dedicar gran parte de su salario al pago del préstamo. No obstante, esta opción presenta un inconveniente: los intereses seguirán siendo los mismos y no se reducirán con la amortización anticipada. Sin embargo, resulta interesante para aquellas personas que han recibido un dinero extra de manera inesperada (herencia, premio…) y que, a pesar de ello, tienen problemas para llegar a fin de mes.

Amortizar una hipoteca reduciendo el plazo

Pese a la existencia de dos opciones a la hora de amortizar anticipadamente la hipoteca, lo cierto es que la reducción del plazo es la más recomendada. Con esta, la vida del préstamo se acorta, por lo que se pagará durante menos años de lo que estaba previsto. Esto beneficiará al hipotecado ya que podrá dedicar sus ingresos a otro fin. Además, al acortar el periodo de devolución, los intereses se calcularán para una deuda menor, por lo que se reducirán considerablemente y el préstamo acabará siendo más barato. No obstante, esta opción implica mantener la misma cuota, por lo que la capacidad de ahorro se reduce.

¿Cómo amortizar en este momento?

Amortizar anticipadamente una hipoteca siempre es una buena opción ya que implica una carga económica menor, ya sea en tiempo o en capital. Aunque cada modelo tiene sus ventajas y sus inconvenientes, será preciso estudiar el panorama económico en el momento en el que se quiera reducir la deuda para ver qué alternativa conviene más.

Deducción fiscal

Una de las principales claves a tener en cuenta será si existe o no desgravación fiscal. Y es que todas las hipotecas formalizadas antes del 1 de enero de 2013 permiten deducir hasta un 15% sobre un máximo de 9.040 euros de las cantidades aportadas anualmente. Con ello, se pueden llegar a obtener hasta 1.356 euros de beneficio fiscal, aunque para esto las cuotas del préstamo deberían ser de 753 euros. De no llegar a esa cantidad, se podría utilizar la amortización parcial y aportar el capital para obtener el máximo.

Para quienes puedan disfrutar de la deducción fiscal es una alternativa mucho más interesante en estos momentos si se compara con otros productos de ahorro como los depósitos ya que ninguno ofrece un tipo de interés que llegue hasta el 15%. De lo contrario, la opción más adecuada (si no hay desgravación) es la amortización de la cuantía pendiente porque servirá para reducir intereses.

Euríbor

Si se quiere amortizar parcialmente la hipoteca y no existe beneficio fiscal, el usuario deberá tener en cuenta el panorama económico. Actualmente, con el Euríbor en negativo el ahorro de intereses es prácticamente inexistente ya que la financiación tiene un coste muy reducido; habrá que valorar si merece la pena amortizar o invertir en otros productos de ahorro. Esto quiere decir que cuanto más barato es un préstamo, menor será el atractivo por devolverlo antes de tiempo debido a que el coste de tener la deuda es mínimo.

Sin embargo, dado que el sistema de amortización más utilizado en España es el francés, la amortización de plazo podría resultar interesante ya que cuanto antes se reduzca el capital, antes se dejarán de pagar intereses sobre esa deuda. Además, devolver parcialmente capital antes de que los tipos empiecen a subir permite reducir el impacto que un alza futura pueda tener sobre la cuota mensual, puesto que los intereses se calculan en cada momento sobre el capital pendiente.

Comisiones

Otra de las claves para decidir si es un buen momento o no para amortizar anticipadamente la hipoteca será el coste que supondrá dicha operación. Y es que la mayoría de las entidades aplica una comisión de en torno al 0,5% si se amortiza el capital durante los primeros cinco años ya que es entonces cuando mayor rentabilidad obtienen. Después, esta comisión suele situarse alrededor del 0,25%.

Compara las mejores hipotecas

Contar con una cantidad de dinero extra puede suponer un gran alivio para el hipotecado. Aunque en la mayoría de los casos supone un ahorro de costes y una menor carga económica, si se quiere hacer una amortización, habrá que valorar las opciones detenidamente. Sin embargo, antes de decidir si se va a devolver anticipadamente el préstamo conviene estudiar el panorama actual y repasar el coste que supondrá llevar a cabo dicha operación. Para ello, resulta fundamental haber contratado una hipoteca que no imponga demasiadas condiciones si se quiere amortizar parcial o totalmente. En el comparador de Hipotecas de Rastreator podrás ver todas las opciones y escoger entre las mejores ofertas del mercado.

Agosto 2018


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Asunción InfanteRastreator.com