Amortizar una hipoteca: ¿conviene hacerlo ahora?

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  • Si optas por reducir la cuota de tu hipoteca, será más fácil llegar a fin de mes aunque seguirás pagando intereses elevados. Si recortas el plazo, acabará siendo más barata
  • Con el euríbor en mínimos históricos, conviene analizar si merece la pena destinar los ahorros a amortizar hipoteca o a un producto de inversión con mayor rentabilidad

moratoria hipotecasPedir una hipoteca es una decisión que nos acompaña a lo largo de, prácticamente, toda la vida. Los elevados precios de la vivienda unido a una capacidad de pago reducida contribuyen a que los plazos de amortización del préstamo se extiendan durante décadas. Según los últimos datos del INE, el plazo medio del total de hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en 24 años el pasado mes de agosto. Esto significa que, al menos, los españoles dedican un cuarto de su vida a devolver la deuda contraída con el banco.

Y aunque muchos hipotecados tienden a agotar los plazos hasta el fin de la vida del préstamo, es posible que, en algunas ocasiones, unos ahorros o un ingreso extra inesperado lleven a acabar con la hipoteca antes de lo previsto. De hecho, casi el 90% de los hipotecados termina devolviendo su deuda en poco más de 18 años. ¿Qué significa eso? Que en algún momento de la vida de su préstamo, han amortizado hipoteca de forma anticipada.

Si estás pensando en hacerlo, es posible que te surjan dudas: ¿cómo puedo amortizar el préstamo antes de tiempo? ¿Es un buen momento para hacerlo ahora que el euríbor está en mínimos? ¿Es mejor reducir cuota o plazo? En Rastreator respondemos a todas estas preguntas y te damos las claves para que sepas si es mejor amortizar cuota o plazo, cuánto te costará y si te compensa.

Sistema de amortización francés

El sistema de amortización de hipotecas más utilizado en España es el francés, que se caracteriza por tener cuotas constantes que apenas varían a lo largo del tiempo. Mediante este modelo de devolución lo que se busca es una cuota equilibrada que solo cambiará con la evolución de los tipos de interés y que se aplicará según los periodos de remisión pactados.

No obstante, esto conlleva una contrapartida, ya que en los primeros años del préstamo se pagarán mayormente intereses y apenas se amortizará la deuda con la entidad. Esto se debe a que la devolución de la hipoteca se calcula, entre otros, con la cantidad total de dinero prestada, el tipo de interés y el plazo del préstamo. Por este motivo, al principio se pagan más intereses porque queda un mayor volumen de financiación por amortizar. Y, puesto que la cuota siempre es la misma, durante los primeros años solo estará formada, prácticamente, por el pago de los intereses.

A través de este sistema los bancos se aseguran el cobro de intereses de manera rápida, por lo que amortizar capital en estos casos pierde atractivo en los últimos años del préstamo y conviene hacerlo durante los primeros.

¿Cómo se amortiza la hipoteca en cuota o plazo?

Amortizar la hipoteca consiste en pagar al banco las mensualidades del préstamo en los plazos y forma estipulada. Sin embargo, amortizar deuda también significa, comúnmente, devolver la hipoteca de forma anticipada. Así, si tienes un dinero ahorrado y quieres aprovecharlo para amortizar parcialmente tu hipoteca antes de lo previsto, tienes dos opciones: hacerlo por cuota o por plazo. Con la primera fórmula, reducirás la cantidad mensual que tienes que pagar, manteniendo el mismo periodo de devolución. Con la segunda opción, recortarás los años de vida del préstamo, por lo que los pagos de la hipoteca se terminan antes, aunque la cuota será la misma.

Piensa que, al amortizar una hipoteca anticipadamente, siempre estarás ahorrando dinero, ya que dejarás de pagar una parte de los intereses que te iba a cobrar tu banco. Sin embargo, la cantidad final que te ahorrarás dependerá de varios factores.

Amortizar una hipoteca reduciendo la cuota

Antes de decidirte por amortizar tu hipoteca reduciendo la cuota o el plazo, tendrás que estudiar cuál es el panorama económico del mercado y cuál es tu capacidad. Si optas por reducir la cuota mensual, tendrás una carga menor y podrás llegar más fácilmente a final de mes. Además, se incrementará tu capacidad de ahorro, pues se reducirá la parte de tu salario que destinas al pago del préstamo.

Con esta opción, podrás disponer de una mayor cantidad de dinero al mes para tus gastos pero, a la larga, no te ahorrarás muchos intereses y seguirás teniendo una deuda a largo plazo. Por eso, puede resultar una opción interesante para aquellas personas que han recibido un dinero extra de manera inesperada (herencia, premio…) y que, a pesar de ello, tienen problemas para llegar a fin de mes.

Amortizar una hipoteca reduciendo el plazo

Cuando te decides a amortizar anticipadamente la hipoteca, la opción de reducir plazo es la más recomendada. Con esta, la vida del préstamo se acorta, por lo que pagarás durante menos años de lo que estaba previsto. Además, al acortar el periodo de devolución, los intereses se calcularán para una deuda menor por lo que se reducirán considerablemente y el préstamo acabará siendo más barato. No obstante, esta opción implica mantener la misma cuota.

Para ver más claramente de qué manera te puede beneficiar cada una de las opciones, te ponemos un ejemplo utilizando el simulador de préstamo hipotecario o personal con amortización anticipada del Banco de España. Supongamos que tienes una hipoteca pendiente de 100.000 euros y te queda un plazo de 20 años para pagarla, con un interés del 2,15%. Cuentas con 10.000 euros y quieres amortizar hipoteca. Los intereses que te quedarían por pagar a tu banco, si continúas pagando tu crédito hipotecario al ritmo normal, ascenderían a 23.124 euros. ¿Qué ocurriría si decides reducir la cuota? Pues que esta pasaría de 513 euros a 461,7 euros y los intereses que te quedarían por pagar serían 20.811,35 euros (siempre que tengas una hipoteca a tipo fijo o si es variable, el euríbor permanezca en los niveles actuales). En el caso de que optases por recortar plazo, la cuota se mantendría igual, pero terminarías de pagar tu hipoteca 29 meses antes del plazo previsto, abonando a tu banco unos intereses de 18.142,3 euros.

¿Merece la pena amortizar la hipoteca en 2020?

En cualquier caso, amortizar anticipadamente una hipoteca siempre es una buena opción, ya que implica una carga económica menor, ya sea en tiempo o en capital. Y aunque cada modelo tiene sus ventajas y sus inconvenientes, será preciso que antes estudies el panorama económico general y el tuyo particular en el momento en el que quieras reducir la deuda para ver qué alternativa te conviene más.

Deducción fiscal

Una de las principales claves que tienes que tener en cuenta es si tienes o no desgravación fiscal. Y es que si formalizaste tu hipoteca antes del 1 de enero de 2013, te puedes deducir hasta un 15% sobre un máximo de 9.040 euros de las cantidades aportadas anualmente. Con ello, se pueden llegar a obtener hasta 1.356 euros de beneficio fiscal. De no llegar a esa cantidad porque, por ejemplo, has destinado a pagar tu hipoteca 6.500 euros, podrías utilizar la amortización parcial y aportar los 2.540 euros que te quedan para obtener la máxima desgravación.

Para quienes puedan disfrutar de la deducción fiscal es una alternativa mucho más interesante en estos momentos si se compara con otros productos de ahorro como los depósitos ya que ninguno ofrece un tipo de interés que llegue hasta el 15%. De lo contrario, la opción más adecuada (si no hay desgravación) es la amortización de la cuantía pendiente porque servirá para reducir intereses.

Euríbor

Si se quiere amortizar parcialmente la hipoteca y no existe beneficio fiscal, el usuario deberá tener en cuenta el panorama económico. Actualmente, con el euríbor en negativo y en mínimos históricos (-0,466% en octubre), el ahorro de intereses es prácticamente inexistente, ya que la financiación tiene un coste muy reducido. Por eso, deberás de valorar si te merece la pena amortizar o invertir en otros productos de ahorro. Esto quiere decir que cuanto más barato es un préstamo, menor es el atractivo por devolverlo antes de tiempo, debido a que el coste de tener la deuda es mínimo y, por tanto, mayor es el incentivo para invertir esos ahorros en otros productos financieros que puedan ofrecerte más rentabilidad.

Para calcular si es más rentable amortizar la hipoteca o invertir tus ahorros en otro producto, deberás comparar el interés de tu hipoteca con el porcentaje de rentabilidad que obtendrías destinando ese dinero a otro producto financiero. Si, dependiendo del riesgo que estés dispuesto a asumir, eres capaz de lograr una rentabilidad superior a los intereses que vas a pagar, te conviene invertir en lugar de amortizar hipoteca.

No obstante, dado que el sistema de amortización más utilizado en España es el francés, la amortización de plazo podría resultarte interesante, ya que cuanto antes se reduzca el capital, antes dejarás de pagar intereses sobre esa deuda. Además, devolver parcialmente capital antes de que los tipos empiecen a subir, permite reducir el impacto que un alza futura pueda tener sobre tu cuota mensual, puesto que los intereses se calculan en cada momento sobre el capital pendiente.

Comisiones

Otra de las claves para decidir si es un buen momento o no para amortizar anticipadamente la hipoteca será el coste que supondrá dicha operación. Y es que, aunque cada vez son más las entidades que han apostado por su eliminación, deberás comprobar si tu hipoteca tiene o no comisión por amortización anticipada. Si tiene, de acuerdo con la nueva Ley de crédito inmobiliario, para hipotecas de tipo fijo, esta no podrá ser mayor del 2% durante la primera parte de vida del préstamo, porque es cuando mayor rentabilidad obtienen, y del 1,5%, después. Para hipotecas variables, será del 0,25% para los tres primeros años o del 0,15% para los cinco primeros y luego no se cobrara nada.

En este sentido, hay que recordar que el pago de los intereses de la hipoteca se concentra en los primeros meses. De hecho, a medida que va transcurriendo el tiempo, los intereses que tienes que pagar son cada vez menores. Por eso, amortizar hipoteca en los primeros años de vida del préstamo puede suponerte un ahorro bastante mayor que si lo haces más cerca de su vencimiento.

Compara las mejores hipotecas

Contar con una cantidad de dinero extra puede suponer un gran alivio si tienes una hipoteca. Aunque en la mayoría de los casos supone un ahorro de costes y una menor carga económica, si quieres hacer una amortización, tendrás que valorar las opciones detenidamente. Sin embargo, antes de decidir si vas a devolver anticipadamente el préstamo conviene estudiar el panorama actual y repasar el coste que supondrá llevar a cabo dicha operación. Para ello, resulta fundamental haber contratado una hipoteca que no imponga demasiadas condiciones si quieres amortizar parcial o totalmente. En el comparador de hipotecas de Rastreator podrás ver todas las opciones y escoger entre las mejores ofertas del mercado.

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