Cómo saber si el alquiler de un piso es caro

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  • Si con lo que pagas de alquiler tardarías menos de 27 años en comprar la casa, estás pagando más de lo que realmente vale la vivienda
  • La clave para calcular la equivalencia entre el precio de compra y el de alquiler está en la ratio precio-beneficio (PER, en inglés)

calcular alquiler compra casaCuando estás buscando piso, ya sea para comprar o alquilar, es difícil saber si el precio que te ofrecen es demasiado elevado o se ajusta al valor de la vivienda. Por este motivo, si estás indeciso entre dos casas, no es buena idea guiarse solo por el precio. Es cierto que tienes que tener en cuenta cuáles son tus capacidades económicas y saber qué vivienda te puedes permitir, pero elegir la opción más barata no es siempre lo más rentable.

Hay fórmulas para saber cuánto puedes gastar en tu nueva casa, como la de que debes destinar menos del 30% de tus ingresos mensuales al alquiler o al pago de la hipoteca. Sin embargo, ¿cómo puedes saber si esa vivienda vale realmente lo que estás pagando?

Se suele decir que hay lugares en los que el alquiler está por las nubes, como ocurre con Madrid y Barcelona, conocidas como zonas tensionadas. Ahora bien, también puedes encontrarte viviendas cuyo precio de alquiler está completamente fuera de mercado y pensar que es una buena opción solo porque encaja dentro de tu presupuesto. Por suerte, existe una fórmula que te dice si de verdad ese piso en el que estás pensando es caro o barato.

¿Qué necesitas saber para calcular cuánto cuesta alquilar o comprar una casa?

La clave de la fórmula es el PER (Price to Earnings Ratio, o ratio precio-beneficio en español). Es un concepto utilizado en los mercados bursátiles que también se puede usar para saber si merece la pena invertir en una vivienda. En este caso se calcula al dividir el precio de venta de un inmueble entre el precio anual del alquiler. Lo que se obtiene son las veces que está contenido el alquiler dentro del valor de mercado de una casa (o el número de años que se tarda en pagar una vivienda con el alquiler).

Antes de calcular el PER, necesitas conocer cuál es la rentabilidad bruta del alquiler, que en este caso se situó en el 3,7% en 2021, según los datos del Banco de España. Teniendo en cuenta este dato, para calcular el PER solo tienes que dividir 100 entre 3,7, lo que te da una ratio de 27, que son los años de alquiler que harían falta para cubrir el precio de compra de una vivienda (o 324 meses). Llegados a este punto, tienes dos formas de saber si el alquiler de un piso es demasiado alto en función de su valor de compra.

¿Cómo calcular el valor de compra de una casa?

El primer método es calcular el PER de la vivienda en la que estás interesado. Para ello debes saber el precio de mercado del inmueble y cuánto se paga por el alquiler. Si al dividir el precio de compra entre el alquiler mensual te da una cifra inferior a 324 (PER medio en meses), arrendar la vivienda es menos rentable que comprarla. Cuanto más baja sea esa cifra, menos merecerá la pena alquilar el piso porque su precio no se ajusta a su valor real.

¿Cómo calcular el precio del alquiler?

Por otro lado, si solo sabes el valor de compra, existe una fórmula para saber cuál debería ser el precio del alquiler. Tan solo tienes que dividir el valor de la vivienda entre 324 y el resultado será el alquiler mensual del inmueble. Del mismo modo, si estás interesado en comprar una casa, pero no sabes su precio, puedes multiplicar lo que cobran por el alquiler por 324 para obtener una cifra aproximada.

Por ejemplo, si quieres saber cuánto deberías pagar por el alquiler de una casa que está en venta por 200.000 euros, tienes que dividir este valor entre 324. El resultado son 618 euros, que corresponde al precio que tendría que tener el alquiler mensual. Por otro lado, si estás interesado en comprar una casa que se alquila por 800 euros, solo tienes que multiplicar esta cuota por 324 para obtener el valor de compra: 259.200 euros.

¿Cómo saber si una vivienda es cara o barata?

Con esta fórmula puedes calcular cuánto deberías pagar por el alquiler de una vivienda si conoces el precio de venta y viceversa. Ahora bien, si alguna vez te has puesto a buscar un piso en alquiler sabrás que encontrar un precio tan barato es imposible. Evidentemente, se trata de una aproximación que sirve para detectar los casos en los que el precio de alquiler o de venta está más inflado. Por lo tanto, este cálculo es más útil si estás dudando entre comprar o alquilar una vivienda o si te dan la opción de elegir entre una de las dos fórmulas.

¿Cuánto deberías pagar por una vivienda?
Precio de compra Alquiler mensual
50.000 euros 155 euros
75.000 euros 232 euros
100.000 euros 309 euros
125.000 euros 386 euros
150.000 euros 463 euros
175.000 euros 541 euros
200.000 euros 617 euros
250.000 euros 772 euros
300.000 euros 926 euros
350.000 euros 1.081 euros
400.000 euros 1.235 euros

Esta fórmula no solo te sirve para saber si el alquiler de la vivienda es demasiado elevado para sus características, sino que también es útil para comprobar si merece más la pena comprar o alquilar. Para hacer tus propios cálculos solo tienes que multiplicar el precio del alquiler por 324 para saber el de compra, o bien dividir entre 324 el precio de compra para saber el del alquiler.