Rehipotecar una vivienda: cómo hacerlo paso a paso

• Rehipotecar una casa consiste en cancelar la hipoteca que existe sobre un inmueble y contratar otra usando la vivienda como garantía, de nuevo, y obtener así liquidez
• La entidad tiene la última palabra sobre la aprobación o no de este procedimiento, que, además, lleva una serie de gastos asociados

Rehipotecar una vivienda consiste en pedir un préstamo hipotecario usando como garantía una casa que ya estaba hipotecada anteriormente. No se trata de comprar de nuevo la casa en la que vives, sino de sustituir el préstamo para obtener una ampliación de capital. Se trata de un movimiento financiero que, en ocasiones, puede ser más beneficioso que pedir un préstamo personal. Las personas que deciden rehipotecar su casa pueden tener motivos diferentes, algunos de ellos serían hacer una reforma, comprarse un coche o abrir un negocio, por ejemplo.

¿Qué es rehipotecar una vivienda?

Rehipotecar una vivienda es una operación financiera que te permite pedir una hipoteca sobre tu vivienda habitual, volviéndola a poner como garantía. Si todavía no has terminado de pagar la hipoteca que contrataste para comprar tu casa, tendrás que cancelarla y pedir una nueva. De esta forma, la nueva hipoteca incluirá el importe que aún te quede de pagar del primer préstamo más la suma del capital nuevo que quieras añadir.

En principio, cualquier hipotecado puede rehipotecar su casa. Sin embargo, la decisión final será del banco, que comprobará cuál es tu perfil y, sobre todo, tu solvencia. Antes de aceptar tu petición, revisará el estado de tu hipoteca actual, comprobará tu nivel de endeudamiento e historial crediticio.

Para qué sirve rehipotecar una vivienda

La finalidad principal de rehipotecar la vivienda es acceder a un capital adicional para hacer frente a un gasto sin tener que acudir a un préstamo personal. Se puede optar por esta opción por distintas razones, aunque los motivos más comunes son:

• Rehipotecar una vivienda para comprar otra. Hay quien opta por esta posibilidad porque, en ocasiones, puede ser más sencillo rehipotecar una vivienda habitual que conseguir una nueva hipoteca para una segunda vivienda. En este caso, los requisitos que exigen las entidades para acceder a un préstamo hipotecario son mucho más estrictos.
• Rehipoteca de vivienda para hacer una reforma. Si estás pagando tu casa, pero necesitas dinero para reformar el baño o la cocina, esta es una alternativa para conseguir financiación. Es verdad que hay préstamos específicos para reforma, pero depende del presupuesto de la obra. Si es elevado, las condiciones de una hipoteca siempre son mejores que las del préstamo personal, ya que puedes conseguir más dinero y el interés suele ser más bajo.
• Rehipotecar la casa para emprender un nuevo proyecto. ¿Eres emprendedor? ¿Vas a poner en marcha un nuevo negocio? Tienes que saber que la rehipoteca de tu vivienda es una de las vías de financiación habitual a la hora de iniciar una nueva actividad.
• Rehipotecar la vivienda para unificar préstamos. Otra de las finalidades de rehipotecar es la de reunificar deudas, agrupando todas las financiaciones que puedas tener en una única hipoteca. De esta manera, pagarás una sola cuota, en lugar de muchas.

Cómo rehipotecar mi casa paso a paso

• Calcular el dinero que necesitas pedir e informar a tu banco.
• Análisis de viabilidad.
• Entrega la documentación que te solicite el banco.
• Cancela tu hipoteca actual cuando el banco apruebe la operación.
• Pide una nueva hipoteca.

1. Solicitud

Una vez que sepas cuánto dinero necesitas, lo primero que tienes que hacer es ponerte en contacto con tu banco para negociar esta operación. Y es que es indispensable que la entidad bancaria dé su visto bueno. Así, una vez informado, el banco estudiará la viabilidad de la operación, igual que haría con cualquier hipoteca.

2. Análisis de viabilidad

La entidad financiera realizará un análisis de tu solvencia y perfil económico y te pedirá los documentos necesarios para valorarlo. Entre otras cuestiones, comprobará tu historial crediticio, nivel de endeudamiento, estabilidad laboral o la situación de tu hipoteca actual y el capital que todavía tienes pendiente de abonar.

3. Documentación

Es muy probable que el banco te vuelva a pedir documentación que ya solicitó al contratar la primera hipoteca, como la tasación del inmueble o una nota simple en el Registro de la Propiedad. Además, podrían pedirte también tus últimas nóminas, contrato de trabajo y declaración de la renta.

4. Cancelar la hipoteca actual

Una vez que el banco dé el visto a rehipotecar tu vivienda, llega el momento de dar el segundo paso: la cancelación de la hipoteca actual (si tienes, claro está). En este momento y dependiendo de las características de tu préstamo, es probable que debas asumir algún gasto. Así, en el caso de que este tenga comisión por amortización anticipada, te tocará pagarla para poder cancelarlo. Además, tendrás que abonar los gastos de la escritura de cancelación y los del Registro de la Propiedad, donde tienes que presentar la documentación del notario para proceder a la anulación del préstamo. Estos gastos te los ahorrarás en el caso de rehipotecar una vivienda pagada.

5. Pedir una nueva hipoteca

El siguiente paso para rehipotecar tu vivienda es contratar el nuevo préstamo. Al ser nuevo, puedes aprovechar para revisar algunas de sus condiciones. Por ejemplo, pasarte de una hipoteca variable a una fija o ampliar el plazo de amortización. En cualquier caso, siempre tendrás que hacerlo con el visto bueno del banco. En cuanto al capital de la nueva hipoteca, será la suma del que te quede pendiente de la vieja hipoteca más el importe extra que solicites.

Cuánto cuesta rehipotecar una vivienda

Los gastos asociados a rehipotecar la casa son:

• Comisión por amortización anticipada, que dependerá de las condiciones de tu hipoteca.
• Gastos de la escritura de cancelación.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad (en el caso de que todavía no hayas pagado la casa).
• Comisión de apertura del nuevo préstamo hipotecario.
• Tasación de la vivienda para la nueva hipoteca.

Rehipotecar vs. Ampliar hipoteca: ¿qué es mejor?

En este momento, es probable que te hagas la pregunta del millón: ¿Qué me conviene más ampliar la hipoteca o rehipotecar mi casa? Pues la respuesta, y más tratándose de una inversión importante, va a ser: depende. Y es que te tocará analizar con detalle cada una de las opciones, echar cuentas y elegir la alternativa que te interese más.

Diferencias entre rehipotecar una vivienda y ampliar una hipoteca

Como hemos visto, rehipotecar la vivienda es una opción para conseguir financiación extra. Sin embargo, no es la única alternativa. Otra posibilidad es ampliar la hipoteca actual, sumando la cantidad que necesites a la deuda que ya tienes. Para ello, deberías hacer una novación, que es la operación que te permite hacer cambios en tu contrato hipotecario renegociando algunos aspectos del mismo sin cambiar de entidad. La principal diferencia con rehipotecar la vivienda es que con la ampliación no tienes que cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva, por lo que se podría decir que es más sencillo.

Ventajas de ampliar la hipoteca

En cualquier caso, de primeras, la ampliación de hipoteca es un proceso más sencillo y menos prolongado en el tiempo que rehipotecar la vivienda. Eso sí, si estás pensando en los gastos, debes de saber que no te va a salir gratis. En este caso, es probable que te toque abonar una comisión por novación (si tu banco la aplica). Esta deberá ser la que pactaste con el banco cuando firmaste el préstamo y la que aparece en la escritura. En la mayoría de los casos, oscila entre el 0,5% y el 1% del importe pendiente.

Además, el banco puede solicitar una nueva tasación de tu vivienda, para conocer su valor actual y analizar si aprueba o no la ampliación de capital de tu hipoteca. Asimismo, es posible que tu entidad aproveche para subirte algo el interés de tu hipoteca o te solicite garantías adicionales.

Otras alternativas a rehipotecar una vivienda

Si lo que quieres es mejorar las condiciones de tu hipoteca, también puedes decantarte por otras opciones que pueden suponer un menor coste en lo que a gastos se refiere. Por un lado, como ya te decíamos, puedes elegir hacer una novación de tu hipoteca, que supone un cambio en las condiciones pero manteniendo la misma hipoteca con el mismo banco. Con esta opción podrás hacer cambios en el tipo de interés, el plazo de amortización o el titular del préstamo. Por otro lado, si quieres cambiar las condiciones pero también quieres pasarte a otro banco, podrías hacer una subrogación de tu hipoteca, que consiste básicamente en llevarte tu hipoteca a otra entidad bancaria que te mejore las condiciones.

Preguntas frecuentes sobre rehipotecar tu casa

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¿Qué bancos permiten rehipotecar tu vivienda?

Son las entidades bancarias más grandes las que suelen permitir rehipotecar una casa. Por ejemplo, podrías rehipotecar tu vivienda con Caixabank, ING, BBVA o Santander. Pero para que el banco acepte rehipotecar tu vivienda, primero tendrá que analizar tu caso concreto y decidir si te la concede.

2

¿Cuántas veces puedo rehipotecar mi casa?

Esto dependerá de tu banco y de cuántas veces te permita hacerlo. Lo normal es que solo puedas hacerlo una o dos veces como máximo, aunque tendrías que valorar si es un movimiento rentable.

3

¿Se puede rehipotecar una vivienda de protección oficial?

Sí, es posible rehipotecar una vivienda vpo, pero tendrás que cumplir ciertos requisitos ya que se trata de un régimen especial. Si tu vivienda de protección oficial ha sido descalificada oficialmente, podrías rehipotecarla como lo harías con una vivienda cualquiera.