Tipos de interés de las hipotecas: tipos actuales, cómo se calculan y cómo compararlos
- Los tipos de interés determinan cuánto se paga cada mes y el coste total del préstamo
- Conocer cómo funcionan los diferentes tipos o saber cómo se calculan es fundamental para elegir la mejor financiación
A la hora de decantarse por una hipoteca u otra, buena parte de la decisión la va a determinar el tipo de interés, que es el precio que pagará el cliente por el dinero que le presta el banco. Se trata de una cifra que se debe tener muy presente, ya que va a definir la cuota mensual, los intereses totales y el coste total de la operación. Entender cómo funcionan, cómo se calculan, qué factores influyen en ellos y qué diferencias existen entre una hipoteca fija, variable o mixta puede ayudarte a ahorrar miles de euros a largo plazo.
¿Qué tipo de interés tienen las hipotecas actualmente?
El interés de las hipotecas en España se mantiene al alza en los últimos meses como consecuencia de la inestabilidad económica generada por el conflicto en Oriente Medio. Con todo, todavía es posible encontrar préstamos hipotecarios con precios competitivos. Y aunque el tipo final que aplicará el banco dependerá del perfil de cada solicitante, del plazo de amortización o del tipo de hipoteca que se elija, entre otros factores, estos son los tipos medios que tienen las hipotecas en España:
* Los tipos son orientativos y varían según perfil, plazo, porcentaje financiado, bonificaciones por nómina, seguros y otras condiciones.
Tipo de interés medio de las hipotecas
A menudo existe una diferencia importante entre los tipos medios publicados por organismos oficiales y los que aparecen en los anuncios de los bancos. Las estadísticas, tanto del Banco de España o del Instituto Nacional de Estadística (INE), reflejan los datos de las hipotecas que ya se han firmado durante un periodo determinado. Estas incluyen operaciones con distintos plazos, importes, todo tipo de perfiles, diferentes condiciones y porcentajes de financiación, lo que da una imagen más realista del mercado.
En cambio, las ofertas comerciales muestran las condiciones máximas o potenciales que una entidad está dispuesta a conceder a determinados perfiles, principalmente, de carácter muy solvente y con altas bonificaciones por los requisitos y vinculación que precisan. Por ese motivo, el tipo medio de las nuevas hipotecas suele ser superior al mejor tipo anunciado por las entidades.
En este sentido, el Banco de España toma el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre y publica cada mes el tipo medio.
¿Qué tipos de interés existen en una hipoteca?
Hay tres modalidades principales. Fija, variable y mixta. Cada una tiene su propia lógica y su propio perfil de riesgo.
Tipo de interés fijo
El tipo de interés fijo se pacta al inicio y no cambia durante toda la vida del préstamo. La cuota es siempre la misma. Es la opción preferida de quienes buscan tranquilidad y quieren saber exactamente cuánto pagarán cada mes. El tipo fijo es ideal para perfiles que priorizan la estabilidad frente al ahorro inicial y quieren evitar sobresaltos derivados de futuras subidas del Euribor.
Tipo de interés variable
El tipo de interés variable se compone de un diferencial fijo más un índice de referencia, normalmente, el Euribor. Se revisa cada 6 o 12 meses. Si el Euribor sube, la cuota sube. Si baja, la cuota baja. Suele arrancar con un tipo más bajo que la fija, pero con más incertidumbre a medio y largo plazo.
Tipo de interés mixto
El tipo de interés mixto combina elementos de la hipoteca fija y de la variable. Y es que durante un periodo inicial se aplicará un tipo fijo, normalmente, entre 3 y 10 años, y luego pasará a variable ligado al Euribor. Es una opción intermedia. Esta modalidad ha ganado protagonismo en los últimos años porque ofrece una cierta protección inicial sin renunciar completamente a posibles bajadas futuras de los tipos.
TIN, TAE, TEDR y otros tipos: ¿qué significan cada uno?
Cuando se comparan hipotecas, puedes encontrar diferentes indicadores relacionados con el coste del préstamo. No todos los tipos miden lo mismo. Conocer la diferencia evita sorpresas.
- TIN (Tipo de Interés Nominal). Refleja exclusivamente el interés que cobra el banco. No incluye comisiones ni gastos. Es el número que suele aparecer en la publicidad. Por ejemplo, una hipoteca con TIN del 2,5% aplica ese porcentaje sobre el capital pendiente.
- TAE (Tasa Anual Equivalente). Incluye el TIN más algunas comisiones y costes asociados. El TAE es el indicador más completo para comparar ofertas. Así, una hipoteca puede anunciar un TIN del 2,5% TIN. Pero si tiene comisión de apertura del 0,50% y otros gastos, como seguros, la TAE puede subir al 3%.
- TEDR (Tasa Efectiva Definición Restringida). Es similar al TAE, pero tiene una metodología ligeramente distinta. La TEDR es un indicador estadístico utilizado por organismos supervisores para analizar el coste medio efectivo de los préstamos. Tiene utilidad principalmente para estudios y comparativas del mercado financiero.
¿Cómo se calcula el tipo de interés de una hipoteca?
El cálculo del interés de una hipoteca dependerá de la modalidad que elijas, ya que no es igual en las variables y en las fijas.
Así, en una hipoteca fija, el interés no cambia con el tiempo. Si pactas un TIN del 3% sobre un capital de 180.000 euros a 25 años, pagarás una cuota de unos 853 euros al mes. Durante todo el plazo del préstamo, la cuota será siempre la misma, lo que varía es cuánto de esos 853 euros se destina a pagar intereses y cuánto al capital.
En las hipotecas variables entra en juego el famoso Euribor, indicador que se actualiza cada mes y que hay sumar al diferencial que hayas pactado con el banco. Supongamos que firmas una hipoteca al Euribor con un diferencial del 1%. Si el Euribor está en 2,85%, el interés que te aplicarán será del 3,85%. Como el Euribor no es fijo, cuando te toque revisar a los seis o doce meses, puede estar más alto, con lo que tu cuota subirá o más bajo, con lo que pagarás menos. Suponiendo que tengas una hipoteca de 180.000 euros y cuando revises al año el indicador ha subido al 3%, tu cuota pasará de 935 euros a 950 euros. En el caso de que el Euribor haya bajado, por ejemplo, al 2,60%, tu mensualidad pasará de 935 euros a 912 euros. Y es que, a diferencia de las hipotecas a tipo fijo, en las que se conoce la cuota desde el principio, con una hipoteca a tipo variable se deberán de calcular en el momento de la actualización con el valor del Euribor de ese momento.
¿De qué depende el tipo de interés que te ofrece un banco?
A la hora de presentar una oferta hipotecaria, lo primero que hará la entidad es evaluar el riesgo del solicitante. Así, cuanto menor sea, mejores condiciones ofrecerá. Es por ello que dos personas pueden recibir ofertas muy distintas para una financiación similar. En general, los factores que tendrá en cuenta el banco a la hora de ofrecer un tipo de hipoteca:
- Perfil financiero. Ingresos, estabilidad laboral, ahorros o historial financiero, entre otras cuestiones.
- Porcentaje de financiación solicitado. A más porcentaje, más riesgo para el banco y condiciones menos atractivas.
- Los plazos más largos suelen tener tipos ligeramente más altos.
- Domiciliar nómina, contratar seguros de hogar y vida, usar otros productos del banco.
- Política comercial de cada entidad. En momentos de guerra hipotecaria para captar clientes, los bancos apuestan por estrategias comerciales agresivas, ofreciendo tipos más bajos.
- Momento del mercado. Si el Euribor o los tipos del BCE están subiendo, las ofertas se encarecen.
¿Cómo ha evolucionado el tipo de interés de las hipotecas?
La última década ha sido especialmente movida para el mercado hipotecario. Entre 2016 y 2021, el Euribor llegó a situarse en terreno negativo, impulsando algunos de los tipos hipotecarios más bajos de la historia reciente, beneficiando de forma notable a las hipotecas variables. Sin embargo, la elevada inflación que se registró a partir de 2021 obligó al Banco Central Europeo (BCE) a endurecer su política monetaria y a subir los tipos de interés. Como consecuencia, el Euribor registró uno de los ascensos más rápidos de las últimas décadas, pasando de estar en negativo a alcanzar el 4,15% en julio de 2023.
En 2024, comenzó un periodo de estabilización y de bajada. De esta manera, la media anual de 2025 fue del 2,222%, más de un punto por debajo de 2024, cuando la media fue del 3,275%. Y aunque en lo que llevamos de año, el indicador ha registrado un ligero repunte, la situación actual apunta a una etapa de mayor estabilidad. No obstante, los movimientos futuros seguirán dependiendo de factores como la inflación, el crecimiento económico europeo y las decisiones del BCE.
En este sentido, prever con exactitud qué ocurrirá dentro de cinco o diez años resulta imposible. Por eso, la elección entre una hipoteca fija, variable o mixta debe responder más al perfil financiero de cada persona que a una apuesta sobre el mercado.
¿Qué relación hay entre los tipos del BCE, el Euribor y las hipotecas?
Aunque el Banco Central Europeo no fija el valor del Euribor, sí tiene mucho que ver en cómo evoluciona el índice. El BCE es quien marca los tipos de interés oficiales de la eurozona, es decir, el precio al que presta dinero a los bancos. Y cuando los sube o los baja, influye en el coste del dinero en todo el sistema financiero, un cambio que acaba trasladándose al mercado interbancario y, por tanto, al Euribor, que es el principal índice de referencia para las hipotecas variables y cuyo valor refleja el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí.
Por otra parte, la evolución del Euribor definirá la variación de la cuota hipotecaria a la que deberás hacer frente. Así, si el valor del índice sube respecto al de la última revisión de tu préstamo, tus mensualidades también lo harán. Por el contrario, si baja, pagarás menos.
¿Cuánto se paga de intereses en una hipoteca?
El importe total de intereses dependerá del capital, el tipo de interés y el plazo. La siguiente tabla muestra un ejemplo orientativo para una hipoteca a 30 años con un TIN del 3%.
* Los importes, que están calculados con el simulador de hipotecas del Banco de España, son aproximados y pueden variar según el sistema de amortización, las comisiones y el tipo de interés aplicado.
¿Cómo comparar dos hipotecas por su tipo de interés?
A la hora de comparar dos hipotecas por su tipo de interés, fijarse solo en el interés nominal es un error. Para realizar un buen análisis, sigue los siguientes pasos
- Mira la TAE. Es el indicador más completo. Incluye intereses y algunas comisiones.
- Revisa las condiciones. Bonificaciones, seguros, comisiones de apertura, amortización anticipada.
- Simula la cuota. Usa el importe y plazo que necesitas. Compara cuotas mensuales y coste total.
- Evalúa el riesgo de cada modalidad. Una hipoteca fija supone más estabilidad, una variable, puede aportarte un posible ahorro cuando los tipos estén bajos, pero también más incertidumbre, y una mixta, algo más de equilibrio.
- Negocia con el banco. Con varias ofertas en la mano, puedes pedir mejores condiciones.
Revisa bien todos los conceptos, porque, a la larga, una hipoteca con un interés ligeramente superior puede resultar más barata si exige menos vinculaciones o aplica menos gastos adicionales.
Preguntas frecuentes sobre el tipo de interés en las hipotecas
¿Qué bancos dan hipotecas al 2%?
¿Quién tiene la tasa de interés más baja en crédito hipotecario?
¿Cuándo bajan los tipos de interés hipoteca?
Periodista multidisciplinar especializada en información económica, marketing y publicidad. Ha desarrollado su carrera profesional en diferentes medios de comunicación, principalmente impresos y digitales, pasando también por la comunicación institucional y corporativa.
Presidente y CEO de Rastreator