Los gastos que se pueden reclamar de una hipoteca

  • Al comprar una vivienda a través de financiación hipotecaria, existen dos grupos de gastos. Aquellos que se pagan por la transmisión de la propiedad y los costes de escrituración de la hipoteca.
  • Todas aquellas personas con una hipoteca actual o pasada son las que podrán pedir la devolución de los gastos hipotecarios.

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró como abusivas las cláusulas que algunos bancos imponían a los clientes ya que les obligaban a hacerse cargo del pago de todos los gastos de formalización de las hipotecas. Un desembolso que, al menos en parte, debía ser asumido por las entidades bancarias.

Estos costes no eran siempre iguales ya que variaban en función de la Comunidad Autónoma, la entidad bancaria y el año de constitución de la hipoteca. Por ejemplo, para una hipoteca media de unos 150.000 euros, todos estos gastos indebidamente cobrados al consumidor podían ascender a una cantidad aproximada de 3.000 euros, según las estimaciones de un conocido despacho de abogados.

Los gastos que se pueden reclamar de una hipoteca

Al comprar una vivienda a través de financiación hipotecaria, existen dos grupos de gastos. Por un lado, los asociados a la compraventa, que son aquellos que se pagan por la transmisión de la propiedad y, por otro lado, los costes de escrituración de la hipoteca. Estos últimos son los que, según la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, corresponderían pagar a la entidad como sujeto pasivo e interesado de esta parte de la transacción.

Por su parte, las entidades bancarias no proceden a devolver nada salvo que se les requiera judicialmente. Esto se debe a que la sentencia del Tribunal Supremo 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 no influye en la obligatoriedad de someterse a la misma mientras no se condene a los bancos en procedimientos concretos.

Ahora bien, según la citada sentencia y acorde con lo estipulado en la ley, los siguientes gastos no tendrían por qué ser aplicados a los consumidores:

  • La factura del Registro de Propiedad para la inscripción de la hipoteca.
  • Los gastos de notaría correspondientes a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
  • Todos los gastos de gestoría, siempre que su intervención se hubiera impuesto por la entidad y no se haya elegido por parte del consumidor.
  • La factura de tasación de la vivienda, solo si el banco obligó a hacerla con una empresa determinada.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos (AJD).

¿Quién puede reclamar?

En cuanto a quiénes pueden reclamar, serán todas aquellas personas con una hipoteca actual o pasada las que podrán pedir la devolución de los gastos hipotecarios. Por ello, si un consumidor se vio afectado por la aplicación de alguna de estas cláusulas, podrá solicitar la devolución de lo que pagó por las mismas con independencia de que su préstamo esté cancelado o activo. Eso sí, siempre y cuando compruebe que su contrato contiene esta cláusula relativa a los gastos hipotecarios de formalización.

¿Qué papeles hay que presentar?

Para poder reclamar los gastos de formalización de la hipoteca, los usuarios tienen que presentar una serie de documentos:

  • Copia de la Escritura del Préstamo Hipotecario. Lo facilita el banco en el momento de la inscripción de la escritura, pero si no se dispone de ella, se puede solicitar en la notaría donde se firmó el préstamo.
  • Facturas de notaría, registro y gestoría. Al igual que el documento anterior, se entregan en el momento de la tramitación. No obstante, si el usuario no dispone de ellas, basta con ir a la gestoría que tramitó el préstamo. Si ésta no ha guardado las copias de todas las facturas, habría que acudir de manera individual a cada institución.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Modelo 600 o 601). Es posible que la gestoría conserve una copia. Si no es así, el cliente tendrá que dirigirse a la oficina liquidadora de la Comunidad Autónoma en la que se firmó el préstamo hipotecario.

Pasos a seguir

Hay dos vías de reclamación. La primera, debe ser directamente con la entidad bancaria de forma extrajudicial. Es decir, el cliente tiene que realizar una reclamación por escrito solicitando la devolución de los gastos al departamento de atención al cliente del banco con quien formalizó el préstamo hipotecario.

Y la segunda, si transcurridos 2 meses desde la reclamación no se obtiene respuesta o bien ésta es negativa, puede acudir a la vía judicial, por lo que necesitará un abogado y procurador. En la demanda que se presente en el juzgado, el usuario tendrá que solicitar la nulidad de la cláusula por abusiva y la íntegra restitución de los gastos abonados aportando toda la documentación anteriormente indicada.

Plazos para reclamar

El plazo para reclamar será hasta el 24 de diciembre de 2019 para aquellas hipotecas que se encuentran todavía vigentes. Si ya está liquidada, los usuarios podrán solicitar la devolución sólo si la cancelación se produjo durante los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015. Para éstas el plazo sería el mismo que el anterior.

Gastos que no se pueden reclamar

El cliente debe tener claro que no se pueden reclamar todos los gastos que suponen la compra de una vivienda con hipoteca. Dentro de este grupo entran los que tienen carácter legal como los derivados de los procesos de novación hipotecaria o subrogación, la comisión de apertura y por riesgo de tipo de interés o los intereses de demora siempre y cuando estén dentro de un límite razonable.

Por otro lado, si alguien compra una vivienda hipotecada y decide quedarse con la que tenía el antiguo propietario (lo que se conoce como subrogación), el comprador no entraría dentro de los afectados por estas cláusulas. En este caso tendrá que asumir todos los gastos.

Compara hipotecas

Antes de solicitar una Hipoteca es recomendable leer bien las cláusulas. Algunas son comunes a todos los contratos, sin embargo, hay otras que pueden estar incluidas solo en ciertos casos. Además, es aconsejable comparar entre las distintas Hipotecas que hay en el mercado ya que no todas son adecuadas para los diferentes perfiles.

Agosto 2017


COMPARAR HIPOTECAS

María ÁlvarezRastreator.com