Cómo reclamar los gastos de la hipoteca

• Al comprar una vivienda a través de financiación hipotecaria, existen dos grupos de gastos: los que se pagan por la transmisión de la propiedad y los costes de escritura
• Todas aquellas personas con una hipoteca actual o pasada son las que podrán pedir la devolución de los gastos hipotecarios

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo declaró como abusivas las cláusulas que algunos bancos imponían a los clientes obligándolos a hacerse cargo del pago de todos los gastos de formalización de las hipotecas. Un desembolso que, al menos en parte, debía ser asumido por las entidades bancarias.

Esa sentencia fue el principio del fin de los gastos hipotecarios abusivos. La nueva Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 fijó el reparto de los gastos, que deben aparecer de manera “clara y veraz” en la documentación que entrega el banco antes de la firma. De hecho, ahora la mayoría de los gastos asociados a la formalización de una hipoteca los debe asumir el banco, por lo que es posible que si contrataste el préstamo hace unos años tengas derecho a reclamar parte de ese desembolso.

¿Qué gastos hipotecarios puedes reclamar?

Al comprar una vivienda a través de financiación hipotecaria, existen dos grupos de gastos. Por un lado, los asociados a la compraventa, que son aquellos que se pagan por la transmisión de la propiedad y, por otro lado, los costes de escrituración de la hipoteca. Los gastos para la constitución del préstamo son los que corresponden al banco y son los que, si te cobraron, puedes reclamar.

Estos son los gastos que puedes reclamar al banco:

• Gastos de gestoría.
• Gastos de notaría: la escritura del préstamo recae al 100% en el banco, aunque las copias que se hagan tendrá que abonarlas quien las solicite.
• Gastos de registro.
• Tasación: si la hipoteca es anterior al 15 de junio de 2019 lo paga el banco y, a partir de entonces, los debe abonar el comprador.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: recae sobre el banco si la hipoteca se firmó después del 10 de noviembre de 2018.
• Comisión de apertura: es posible reclamarla en caso de que la entidad bancaria no fuera transparente con su cobro y no pueda justificar los servicios que se ofrecieron a cambio del pago.

¿Qué gastos de la hipoteca no se pueden reclamar?

Además de estos, no se pueden reclamar los que tienen carácter legal como los de los procesos para hacer cambios en tu hipoteca (novación o subrogación) y por riesgo de tipo de interés o los intereses de demora siempre y cuando estén dentro de un límite razonable.

Por otro lado, si alguien compra una vivienda decide cambiar el titular de la hipoteca para quedarse con la que tenía el antiguo propietario (lo que se conoce como subrogación), el comprador no entraría dentro de los afectados por estas cláusulas. En este caso tendrá que asumir todos los gastos.

¿Quién puede reclamar los gastos de la hipoteca?

En cuanto a quiénes pueden reclamar, serán todas aquellas personas con una hipoteca actual o pasada las que podrán pedir la devolución de los gastos hipotecarios. Por ello, si un consumidor se vio afectado por la aplicación de alguna de estas cláusulas, puede solicitar la devolución de lo que pagó por las mismas con independencia de que su préstamo esté cancelado o activo. Eso sí, siempre y cuando compruebe que su contrato contiene esta cláusula relativa a los impuestos hipotecarios de formalización y se encuentre dentro del plazo.

Plazos para reclamar

Los afectados tienen un plazo de cinco años desde que se conoció que la cláusula era abusiva, según recoge el artículo 1.964 del Código Civil. Si partimos del momento en el que Tribunal Supremo declaró abusivos algunos de los gastos hipotecarios, este plazo ya ha finalizado. Por eso, este tema fue motivo de discusión entre los juristas, aunque recientemente el Tribunal Supremo se volvió a pronunciar sobre el tema, reafirmándose en el plazo de 5 años desde que se impone la sentencia anulando la cláusula.

¿Puedo reclamar gastos hipoteca de hace 20 años?

Hasta hace poco menos de un año, sí podías reclamar los gastos de hipoteca de hace 20 años. Incluso podías reclamar gastos de hipotecas firmadas hace 30 o 40 años. Sin embargo, a día de hoy, ya han pasado más de 5 años desde que estas claúsulas se consideraron abusivas, por lo que ya ha pasado el plazo y no puedes reclamarlos. Dicho esto, si hubiera otras cláusulas en el futuro declaradas abusivas, sí podrías reclamarlas incluso aunque tu hipoteca ya esté cancelada.

Pasos a seguir para reclamar los gastos de la hipoteca

Reunir la documentación necesaria

Para poder reclamar los gastos de formalización de la hipoteca, tienes que presentar una serie de documentos:

• Copia de la escritura del préstamo hipotecario. Lo facilita el banco en el momento de la inscripción de la escritura, pero si no se dispone de ella, se puede solicitar en la notaría donde se firmó el préstamo.
• Facturas de notaría, registro y gestoría. Al igual que el documento anterior, se entregan en el momento de la tramitación. No obstante, si el usuario no dispone de ellas, basta con ir a la gestoría que tramitó el préstamo. Si ésta no ha guardado las copias de todas las facturas, habría que acudir de manera individual a cada institución.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Modelo 600 o 601). Es posible que la gestoría conserve una copia. Si no es así, el cliente tendrá que dirigirse a la oficina liquidadora de la Comunidad Autónoma en la que se firmó el préstamo hipotecario.

Presentar una reclamación extrajudicial al banco.

Tendrás que realizar una reclamación por escrito solicitando la devolución de los gastos al departamento de atención al cliente del banco en el que formalizaste el préstamo hipotecario. Este escrito deberás enviarlo por correo certificado o entregarlo en una oficina del banco. Tienen dos meses para contestarte.

Reclamar al Banco de España

Si en esos dos meses el banco no te contesta o, aun teniendo la razón, se niega a pagar, puedes utilizar el servicio de reclamaciones del Banco de España. Desde este organismo no pueden obligar al banco a que te pague los gastos de hipoteca, pero su informe podría ayudarte en caso de que decidas ir por vía judicial.

Acudir a la vía judicial

Si transcurridos dos meses desde la reclamación no obtienes respuesta o es negativa, puedes acudir también a la vía judicial, por lo que necesitarás un abogado y procurador. En la demanda que se presente en el juzgado, tienes que solicitar la nulidad de la cláusula por abusiva y la íntegra restitución de los gastos abonados aportando toda la documentación anteriormente indicada.