¿Merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?

• Aquellos que contrataron un préstamo hipotecario antes del 16 de junio de 2019 y el banco les cobró gastos que tenía que asumir la entidad tienen derecho a recuperarlos
• Puede ser un proceso burocrático largo, pero la reclamación es una posibilidad real en muchos casos con devoluciones de entre 500 y 3.000 euros

Los gastos aparejados a la formalización de un préstamo hipotecario han sido una de las batallas que más quebraderos de cabeza han dado a los hipotecados. Durante mucho tiempo, corrieron en su totalidad a cargo de quien firmaba la hipoteca. Sin embargo, esa práctica fue declarada abusiva por parte del Tribunal Supremo en 2015 y, por lo tanto, nula, lo que abrió la puerta a que miles de consumidores pudieran reclamar lo que les pertenecía. Recientes sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea confirman que todavía se puede reclamar, pero existen unos plazos. Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, probablemente, tienes derecho a recuperar esos gastos hipotecarios y estás a tiempo de reclamar. Y sí, merece la pena, porque miles de personas han conseguido que su banco les devuelva entre 500 y 3.000 euros.

¿Qué son los gastos de una hipoteca?

Hay una serie de gastos e impuestos por la compra de vivienda. Unos, derivados de la operación de compraventa, y otros, de la formalización de la hipoteca. En estos últimos figuran la tasación, gastos de gestoría, de notaría y de registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Estos son los gastos de la hipoteca que puedes reclamar porque ahora corresponden al banco, en el caso de que los pagaras en su día.

Según la nueva Ley Hipotecaria, los gastos de las hipotecas formalizadas a partir del 16 de junio de 2019 se reparten de la siguiente forma:

• Gastos de gestoría. Son aquellos que se pagan por la tramitación de las escrituras de una vivienda o la liquidación de impuestos. Los asume el banco. Por lo que puedes reclamar el 100%.
• Gastos de notaría: los debe asumir el banco. Antes se repartían al 50% entre el banco y el cliente. Ahora son las entidades financieras las que deben pagar los aranceles notariales, mientras que las copias de los documentos corren a cargo de quien las solicite. Puedes reclamar el 50% del gasto que pagaste en su día.
• Gastos de registro: los debe asumir el banco. Inscribir las escrituras de la vivienda en el Registro de la Propiedad cuesta entre el 0,1% y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria. Puedes reclamar el 100% de este gasto.
• Tasación: el único gasto que paga el cliente. En la actualidad, son muchos los bancos que lo asumen si se contrata la hipoteca con ellos.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) lo asume el banco para las hipotecas formalizadas desde el 10 de noviembre de 2018. Puedes recuperar el coste de este impuesto si firmaste la hipoteca después esa fecha y tu entidad no lo pagó. Antes de esta fecha, el pago le correspondía al cliente.

¿Por qué se pueden reclamar los gastos de una hipoteca?

La base para reclamar los gastos derivados de la firma de la hipoteca radica en que muchos de ellos, así como determinadas cláusulas, fueron impuestos unilateralmente por las entidades financieras a los consumidores sin posibilidad de negociación, algo que se considera una práctica abusiva. Las sentencias del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han respaldado las reclamaciones de los consumidores, considerando que la imposición de ciertos gastos y cláusulas vulneraba sus derechos. Por todo ello, muchas de las cláusulas que imponían todos los gastos al hipotecado fueron consideradas abusivas y nulas y, por tanto, obligaron a los bancos a reembolsar estos importes que se impusieron al cliente sin corresponderle según la ley.

¿Merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?

En la mayoría de los casos, sí merece la pena. Y es que la reclamación de gastos hipotecarios es una oportunidad para recuperar un dinero que nunca debiste pagar. Que te devuelvan entre 500 y 3.000 euros (según el importe de la hipoteca) puede suponer un alivio importante para tu economía familiar. Piensa que con esa cantidad puedes pagar varios meses de la cuota de tu hipoteca o destinar ese dinero a otras necesidades.

Además, reclamar los gastos hipotecarios es también una forma de defender tus derechos, luchando contra cláusulas abusivas y obligando a los bancos a cumplir con la normativa vigente. En este sentido, la jurisprudencia es mayoritariamente favorable al consumidor, lo que aumenta las posibilidades de éxito de tu reclamación.

Para ello, puedes reclamar por la vía administrativa ante tu entidad y el Banco de España o acudir a la vía judicial. Cuando la documentación es clara y correcta, muchos bancos están devolviendo cantidades sin acudir a la justicia, lo que supone un ahorro de tiempo y costes. Y es que la acumulación de sentencias ha hecho que algunas entidades ofrezcan soluciones por su cuenta para evitar ir a juicio. Esto significa que hoy es más probable obtener una respuesta favorable en menos tiempo que hace unos años, aunque la experiencia cambia según la provincia y la entidad. Si el banco se resiste a devolverte estos gastos y tienes que litigar, conviene que calcules los honorarios y el tiempo estimado. Con todo, para importes medios suele compensar.

¿Qué bancos están devolviendo gastos de hipoteca?

Todos los bancos que, en su día, antes de que entrara en vigor la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, impusieron a sus clientes el pago de los gastos de formalización de la hipoteca, están obligados a reembolsar esos importes cobrados indebidamente. En cualquier caso, la devolución de ese dinero varía según la entidad. Así, hay bancos que han realizado el reintegro de manera directa o aceptando acuerdos extrajudiciales, después de que el cliente presentar la reclamación y la documentación correspondiente. Es el caso, según varios portales especializados, de BBVA, Bankinter, Caixabank, Unicaja o Banco Sabadell. Sin embargo, también hay entidades que han obviado la vía administrativa para realizar la devolución de ese dinero, obligando al hipotecado a tener que acudir a los juzgados para recuperar su dinero.

¿Cuánto tiempo tarda el banco en devolver los gastos hipotecarios?

No hay un plazo único y depende de la vía elegida. Cuando el banco acepta la devolución de los gastos por la vía extrajudicial, los plazos pueden ir de un par de semanas a varios meses, según la rapidez del servicio de Atención al Cliente y la verificación de la documentación. Algunas entidades han simplificado procesos para evitar acudir a juicio.

Sin embargo, por la vía judicial, los plazos se alargan de forma notable. Existen casos que han durado entre tres y ocho años por colapso judicial y por la estrategia dilatoria de algunas entidades. Las estimaciones de diferentes asociaciones de consumidores y de despachos expertos en el tema apuntan una media realista de entre tres y cinco años hasta ejecutar una sentencia firme. Aunque estos plazos dependen también de la provincia y del ritmo procesal. Por eso, la decisión de ir a juicio requiere evaluar la relación coste beneficio y valorar si el importe a recuperar justifica la espera.