¿Qué es lo malo de la hipoteca inversa?

• Las hipotecas inversas están pensadas para que personas mayores con una vivienda en propiedad la moneticen y puedan complementar sus pensiones
• Este producto puede ser un alivio para quienes necesitan reforzar sus ingresos, pero también conlleva una serie de riesgos y costes que conviene conocer antes de contratar

La hipoteca inversa es un producto que permite a los mayores de 65 años transformar parte del valor de su vivienda en liquidez sin renunciar a vivir en ella. Funciona de forma casi opuesta a una hipoteca tradicional, ya que es la entidad la que ingresa el dinero al propietario, en un único pago o mediante abonos mensuales. La cantidad disponible suele calcularse a partir del precio del inmueble y de la edad del solicitante. Y es que, cuantos más años tenga el propietario, mayor será la renta que podrá recibir. Mientras que la devolución queda para más adelante, normalmente, tras el fallecimiento del titular de la hipoteca inversa, momento en el que los herederos decidirán si liquidan la deuda o permiten que la entidad venda la vivienda para cubrirla.

Este tipo de fórmula puede ser un alivio para quienes necesitan reforzar su pensión, pero también conlleva una serie de riesgos y costes que conviene conocer antes de firmar. A continuación, analizamos sus principales puntos débiles y por qué, en muchas situaciones, puede no ser la mejor opción.

¿Cuáles son los riesgos de una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa puede ser una alternativa para quienes necesitan reforzar su pensión, pero también conlleva una serie de riesgos y desventajas que conviene conocer. Estos son los principales:

• Pérdida de la propiedad. Aunque la hipoteca inversa se presenta como una vía para obtener liquidez sin abandonar la vivienda, la realidad es que puede terminar alejando al propietario de su casa. A medida que se van retirando fondos, la deuda crece y, al cierre del contrato, es habitual que haya que vender el inmueble para saldarla.
• Intereses elevados. Este producto es un préstamo y, como tal, conlleva intereses. Y es que aquí no hablamos de los tipos moderados asociados a las hipotecas tradicionales. Muchas entidades financieras operan en rangos de entre el 5% y el 7% e incluso superiores. Para el usuario, esto implica un coste financiero notable y una importante erosión del patrimonio que se utiliza como garantía.
• Deuda que crece con rapidez. La deuda acumulada no solo avanza por el capital retirado, sino también por la capitalización de los intereses, que se realiza al final de la operación. Es una especie de efecto bola de nieve, puesto que, cada año, la cantidad pendiente aumenta y puede complicar la gestión posterior de la herencia. Por eso, muchos herederos se encuentran con una factura difícil de asumir o con la necesidad de vender la vivienda para cerrar la operación.
• Costes añadidos y comisiones poco visibles. A los intereses se suman gastos hipotecarios que, aunque previsibles, suman: tasación, notaría, gestoría, seguros vinculados… Además, algunas ofertas incorporan comisiones de apertura o penalizaciones por amortización anticipada. Todo ello reduce la liquidez real que recibe el propietario.
• Impacto directo en la herencia. La hipoteca inversa puede tener un impacto importante en la herencia que el prestatario planea dejar a sus herederos. A medida que se retira el capital de la vivienda, se reduce el valor que queda para dejar a sus familiares.
• Rentas sin actualización. Cuando se elige cobrar en forma de renta vitalicia, conviene saber que esa cantidad no suele actualizarse. Esto significa que, aunque el IPC suba o la inflación se dispare, el ingreso mensual seguirá siendo el mismo, algo que puede mermar el poder adquisitivo del beneficiario.
• Obligaciones de mantenimiento del inmueble. El propietario debe mantener la vivienda en buen estado y asumir impuestos, seguros y gastos esenciales. Si no lo hace, la entidad puede iniciar una ejecución. Y es que las entidades financieras buscan preservar el valor del activo, ya que es la garantía final del préstamo.

¿Merece la pena una hipoteca inversa?

No hay una respuesta única, ya que dependerá de la situación personal de cada. Para quien necesita liquidez para mantener su nivel de vida y no tiene herederos que dependan de la vivienda, la hipoteca inversa puede ser útil. Y es que le permite acceder a fondos, manteniendo la propiedad. En este sentido, conserva la titularidad y puede seguir residiendo en su hogar, lo que le puede proporcionar estabilidad y tranquilidad. Con todo, casi siempre merece la pena comparar alternativas y simular escenarios concretos.

Puntos clave para valorar si merece la pena

Antes de contratar una hipoteca inversa, es bueno analizar una serie de puntos:

• Evaluar la necesidad de liquidez. Si esta es puntual es mejor explorar préstamos personales o venta con usufructo.
• Si hay herederos y la vivienda es el principal activo familiar, la hipoteca inversa puede reducir el legado y no suele ser la opción más sensata.
• Calcular el coste total de la operación, incluyendo comisiones e intereses, y comparar si hay alternativas más adecuadas que una hipoteca inversa.

En definitiva, merece la pena solo tras comparar costes totales, impacto en la herencia y alternativas de financiación. Y, siempre, después de recibir asesoramiento independiente.

Alternativas a la hipoteca inversa

La hipoteca inversa es una alternativa que permite obtener ingresos adicionales para la jubilación. Sin embargo, existen otras alternativas que hay que tener en cuenta.

• Nuda propiedad. El propietario vende la titularidad de su casa a un tercero, estableciendo un precio, pero conservando el derecho de usufructo. De esta manera, puede seguir viviendo en su casa hasta que fallezca o según se haya estipulado en el contrato. Eso sí, la pérdida de la titularidad es irreversible y sus herederos, si los hay, no heredarán el inmueble.
• Renta vitalicia inmobiliaria. Consiste en vender la vivienda a cambio de una pensión mensual de por vida, mientras se conserva el derecho a seguir viviendo en ella. En algunos casos, el vendedor también recibe un pago inicial.
• Vivienda inversa. Implica la venta del inmueble y la firma de un contrato de arrendamiento que permite al antiguo propietario permanecer en el inmueble de por vida (si así se estipula). Existen dos opciones de estructurarlo: con un precio fijo rebajado o descontando el coste del alquiler al precio de venta, que es lo más común.
• Préstamos personales o líneas de crédito. Para necesidades puntuales suelen tener menos impacto sobre la herencia, aunque pueden requerir capacidad de devolución.
• Apoyo público o ayudas sociales. En muchos casos, para personas mayores, existen ayudas para dependencia, vivienda o suplementos de renta que conviene explorar antes de hipotecar el patrimonio.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas inversas

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¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

La hipoteca inversa es un préstamo que funciona de manera inversa a una hipoteca tradicional, de ahí su nombre, ya que, en lugar de pagar al banco, es este quien adelanta al propietario el valor de la casa en pagos, normalmente, mensuales. Y, además, el propietario conserva la titularidad y uso de la vivienda mientras cumpla las condiciones del contrato. Tras el fallecimiento, los herederos podrán mantener la propiedad del inmueble, pero, para ello, tendrán que hacerse cargo de la deuda que se haya acumulado. En el caso de que renuncien, la entidad procederá a la ejecución de la garantía hipotecaria, recuperando así el dinero aportado.

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¿Se pagan intereses en una hipoteca inversa ¿Cuánto se paga?

Sí, se pagan intereses. Pero, a diferencia de en una hipoteca tradicional, en las inversas estos no se pagan mes a mes, sino que se acumulan a lo largo del tiempo y se saldan al final del préstamo. Además, el tipo de interés de una hipoteca inversa suele ser más alto que el de una hipoteca normal, rondando entre el 5% y el 7% o más, lo que incrementa significativamente la deuda total a devolver al final del contrato. A esto, hay que sumar gastos de apertura, notaría, tasación y seguros.

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¿Qué gana el banco en una hipoteca inversa?

El banco obtiene una inversión a largo plazo con garantía hipotecaria, cobra intereses, gastos y comisiones. Además, la entidad retiene un interés en la propiedad subyacente, lo que significa que se beneficia de la revalorización de la vivienda a largo plazo. Así, si finalmente la deuda no es cancelada por los herederos, el banco puede recuperar el capital mediante la venta del inmueble. Además, comercializar este tipo de productos le permite captar nichos concretos de clientes mayores.