IRPH: Qué es y cómo afecta a las hipotecas

• El IRPH se calcula a partir de la media de los tipos de interés de los préstamos para vivienda concedidos por los bancos con un plazo igual o superior a tres años
• Miles de hipotecados siguen pagando su préstamo ligado al IRPH, un indicador oficial que ha sido cuestionado por su falta de transparencia y su resistencia a las bajadas del mercado

La gran mayoría de las hipotecas a tipo variable tienen un interés que se calcula a partir del euríbor más un diferencial. Sin embargo, no es el único índice oficial que existe para calcular el tipo de interés de este tipo de préstamos. Las hay que se calculan con otro índice: el IRPH.

El IRPH es un índice de referencia oficial que se usa para calcular el interés de algunas hipotecas variables. Pero, al tener, históricamente, un valor más alto y ser menos transparente que el euríbor, ha provocado que los hipotecados paguen cuotas más elevadas y ha generado numerosas reclamaciones judiciales.

Se trata de un término que, durante años, fue desconocido para muchos hipotecados, hasta que descubrieron que su cuota mensual no bajaba cuando el euríbor caía. Este índice, avalado por el Banco de España, pero criticado por su falta de claridad, ha generado un aluvión de reclamaciones y sentencias dispares. Entender qué es, cuál es su valor, cómo afecta a tu hipoteca, por qué ha sido polémico y qué opciones existen para reclamar se ha vuelto esencial para miles de familias españolas.

¿Qué es el IRPH?

Definición del IRPH y su origen

En teoría, debía ofrecer estabilidad frente a la volatilidad del euríbor. En la práctica, esa “estabilidad” se ha traducido en tipos más altos. De hecho, el IRPH se ha situado -salvo excepciones- entre 1 y 2 puntos por encima del euríbor, lo que se traduce en cuotas mensuales considerablemente más altas para miles de familias.

Diferencias entre el IRPH y el euríbor

¿Cómo saber si mi hipoteca tiene IRPH?

Para saber si tu hipoteca tiene IRPH, revisa la escritura de tu préstamo y busca en las cláusulas sobre el tipo de interés variable. Generalmente aparecerá como «tipo medio de los préstamos hipotecarios» o “Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios». También puedes comprobarlo en los recibos mensuales (podría aparecer explícitamente el acrónimo IRPH). En este caso, puedes comparar los intereses que pagas con el valor del euríbor. Si tu tipo de interés es mucho más alto que este último, podría ser un indicio de que tu hipoteca está referenciada al IRPH. Otra opción es preguntar directamente en tu banco.

Si tienes una hipoteca fija, tu préstamo no tiene IRPH.

¿Por qué el IRPH ha sido polémico?

Abusividad y falta de transparencia

Principalmente, la polémica sobre el IRPH viene de la falta de transparencia que hubo en su comercialización, lo que ha llevado a considerarlo abusivo en algunos casos. Los bancos no informaron adecuadamente a los consumidores sobre cómo se calculaba, sobre su evolución o sobre su impacto económico en comparación con otros índices como el euríbor. En este sentido, la polémica sobre el IRPH se disparó cuando miles de clientes comenzaron a darse cuenta de que pagaban mucho más que aquellos que tenían referenciada su hipoteca al euríbor. Muchos denunciaron que los bancos no habían explicado de forma clara cómo se calculaba el índice ni sus implicaciones a largo plazo.

Evolución histórica del IRPH

Desde su creación, el IRPH ha mostrado un comportamiento mucho más estable que el euríbor. Sin embargo, su valor ha sido también más alto. De hecho, entre 2016 y 2022, los años en los que el euríbor estuvo en negativo, el IRPH siempre se mantuvo en terreno positivo, con la consiguiente repercusión en las mensualidades de los hipotecados con este índice. En 2023, con la subida general de los tipos de interés, el euríbor se acercó al IRPH, reduciendo temporalmente esa diferencia. Incluso, en abril de 2023, este último fue inferior al primero. Pero, salvo esta situación puntual, el IRPH siempre ha sido superior al euríbor.

¿El IRPH es abusivo y se puede reclamar?

Sentencias judiciales y derechos del consumidor

El IRPH lleva años en el centro de la batalla judicial entre consumidores y bancos y se ha enfrentado a varios litigios para determinar si ha habido algún tipo de abuso. En este sentido, el Tribunal Supremo ha vuelto a pronunciarse sobre el controvertido índice hipotecario. Las dos nuevas sentencias, fechadas el 11 de noviembre de 2025, confirman que no existe una solución única para los préstamos vinculados a este indicador. Cada caso deberá analizarse según las circunstancias concretas del contrato y las pruebas aportadas en el litigio, subraya el Alto Tribunal. Y es que considera que el banco no está obligado a informar de la definición del índice y su cálculo ni de su evolución anterior, siempre que estos elementos resulten suficientemente accesibles.

El fallo llega tras los últimos pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que en diciembre de 2024 y julio de 2023 insistió en que la clave está en la transparencia de la información ofrecida al cliente. En otras palabras, los jueces europeos no cuestionan la legalidad del IRPH —ya lo habían validado en marzo de 2020—, pero sí exigen que las entidades hubieran explicado con claridad su funcionamiento y el impacto económico que podía tener frente a otros índices como el euríbor.

El Supremo asume esa línea y recuerda que la abusividad no puede presumirse, sino que debe probarse en cada procedimiento. En enero de 2022, de hecho, el tribunal ya había respaldado a las entidades financieras al considerar que el IRPH, en sí mismo, no era abusivo. Sin embargo, las resoluciones más recientes introducen un matiz importante: la obligación del banco de acreditar que informó de manera “clara y transparente” al prestatario antes de la firma.

Pasos para reclamar el IRPH

Aunque las nuevas sentencias del Tribunal Supremo en noviembre de 2025 dificultan las reclamaciones por IRPH al establecer criterios favorables a la banca, aún es posible reclamar si se cumplen los requisitos de abusividad y falta de transparencia que marca el Alto Tribunal. Para ello, debes reunir toda tu documentación (escritura, recibos o la escritura de cancelación si has terminado tu préstamo) y presentar una reclamación extrajudicial ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco solicitando, de forma amistosa, la nulidad del IRPH, la corrección del cuadro de amortización y la devolución del dinero pagado en exceso. Si no te ofrece una solución satisfactoria o no responde en dos meses, la opción es acudir a los tribunales con un abogado especialista.

En cuanto a los plazos, recuerda que no hay un límite específico para iniciar la reclamación. Puedes acudir a los tribunales tanto si tu préstamo sigue vigente como si ya has terminado de pagar, ya que se trata de una acción de nulidad de cláusula abusiva, que no prescribe.

¿Cómo eliminar el IRPH de tu hipoteca?

Aunque ahora mismo no sea viable reclamar judicialmente, existen otras opciones para cambiar tu hipoteca y deshacerte del IRPH. Por ejemplo, pactar con tu banco y realizar una novación para cambiar el índice por el euríbor o pasar a la hipoteca a tipo fijo. Otra alternativa es la subrogación, que consiste en cambiar tu préstamo a otra entidad que acepte sustituir el IRPH por el euríbor o pasar tu interés al tipo fijo. Por último, puedes cancelar tu hipoteca actual y contratar una nueva. La clave es informarte bien y comparar las diferentes opciones para encontrar la que mejor se adapte a tus necesidades.