Extinción de condominio: Guía completa

• Esta fórmula jurídica permite poner fin a una situación de copropiedad sobre un inmueble, dejándolo en manos de un único titular
• Este mecanismo suele utilizarse en situaciones como divorcios, herencias o separaciones entre copropietarios cuando cambia la relación personal o el interés económico sobre la vivienda

La extinción de condominio permite poner fin a una propiedad compartida de forma ordenada, legal y, fiscalmente, más ventajosa que una compraventa. No es solo un trámite jurídico. Es una decisión económica que afecta al patrimonio, a los impuestos y, a menudo, a las relaciones personales. Es una figura jurídica muy habitual en herencias, divorcios, inversiones a medias o en compra de inmuebles entre familiares.

¿Qué es una extinción de condominio?

La extinción de condominio es el procedimiento legal mediante el cual se disuelve una copropiedad. Es decir, cuando un bien pertenece a varias personas y estas deciden que deje de ser compartido. En la práctica, suele implicar que uno de los propietarios se queda con el 100% del inmueble y compensa económicamente al resto según su porcentaje de participación. También puede darse el caso de que el bien se venda y se reparta el dinero, aunque ese escenario ya no se consideraría una extinción pura.

Es una figura muy común en viviendas, pero también puede aplicarse a locales, garajes, fincas rústicas o cualquier otro bien indivisible.

¿Cómo hacer una extinción de condominio? Pasos a realizar

Aunque cada caso tiene sus particularidades, el proceso suele seguir unos pasos bastante claros:

• Acuerdo entre los copropietarios sobre quién se queda el inmueble o cómo se reparte. Sin acuerdo, el proceso se complica y puede acabar en los tribunales, con más costes y tiempos de espera.
• Valoración del bien. Es necesario fijar un valor de la propiedad para calcular la compensación económica que recibirá quien sale de la misma. Puede hacerse de mutuo acuerdo, mediante una tasación profesional o tomando como referencia el valor de mercado, algo especialmente relevante si el inmueble tiene hipoteca.
• Cálculo de la compensación económica. Una vez definido el valor del inmueble, se determina cuánto debe pagar el propietario que se queda con la vivienda al resto, según su porcentaje de participación. Este paso evita conflictos futuros y es clave para que la operación sea justa.
• Firma de la escritura de extinción de condominio ante notario. En este documento se recoge el acuerdo, el reparto del bien y la compensación pactada, dotando a la operación de plena validez legal.
• Pago de los impuestos y gastos asociados a la extinción del condominio.
• Inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. Solo en ese momento, el cambio de propietario queda plenamente reconocido frente a terceros, lo que aporta seguridad jurídica y cierra definitivamente el proceso.

¿Cuándo se realiza una extinción de condominio?

La extinción de condominio no responde a un único escenario. De hecho, se da por diferentes motivos y situaciones.

Extinción de condominio por divorcio

El divorcio es, probablemente, el caso más frecuente. Cuando una pareja se separa y tiene una vivienda en común, esta figura permite que uno de los dos cónyuges conserve el inmueble y el otro reciba su parte en dinero. Es una alternativa habitual a la venta, sobre todo, cuando hay hijos y se busca estabilidad y, además, fiscalmente es más beneficiosa que una compraventa.

Extinción de condominio entre hermanos

Las herencias suelen ser el origen de muchas copropiedades no deseadas. Varios hermanos o varios sobrinos heredan una vivienda y, con el tiempo, uno quiere quedársela o vender su parte. La extinción de condominio es una salida eficaz para evitar bloqueos familiares y conflictos.

Extinción de condominio entre varios propietarios

También es común entre amigos o socios que compraron un inmueble como inversión. Cuando los objetivos cambian, disolver la copropiedad permite cerrar la etapa sin arrastrar cargas innecesarias.

¿Se puede hacer una extinción de condominio y realizar una venta a un tercero?

Sí, aunque conviene matizarlo. Si todos los copropietarios venden el inmueble a un tercero, en realidad no hay una extinción de condominio clásica, sino una compraventa conjunta. La diferencia es clave a nivel fiscal, ya que los impuestos que se pagan no son los mismos.

¿Qué gastos e impuestos se pagan en una extinción de condominio?

Uno de los grandes atractivos de la extinción de condominio es su fiscalidad, que suele ser más favorable que una compraventa tradicional, ya que no hay que abonar algunos impuestos por la compraventa, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En cualquier caso, tampoco se trata de una operación gratuita y hay que hacer frente a una serie de gastos.

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: es el principal impuesto que se paga. Se aplica sobre el valor de la parte que se adquiere y el tipo depende de cada comunidad autónoma. Suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%, una cifra sensiblemente inferior al impuesto de transmisiones patrimoniales.
• Tasación: requerida para calcular el valor real del inmueble.
• Gastos de notaría, registro y gestoría: son inevitables y varían según el valor del inmueble. Aunque no suelen ser elevados, conviene tenerlos en cuenta desde el inicio para evitar sorpresas.

¿Quién paga los gastos en una extinción de condominio?

Lo habitual es que los asuma la persona que se queda con el inmueble, aunque las partes pueden pactar otra cosa. La clave está en dejarlo claro desde el principio y reflejarlo por escrito.

Extinción de condominio con hipoteca

En estos casos, el tema es más delicado. Y es que, si el inmueble tiene hipoteca, extinguir el condominio en el registro no implica que el banco libere de la deuda a quien ceda su propiedad. Así, aunque ya no sea copropietario de la vivienda, seguirá siendo cotitular de la hipoteca. Para arreglar esta situación, hay que negociar con la entidad financiera para que autorice una nueva hipoteca o una novación que no te incluya como titular. De esta manera, se podrá formalizar la extinción de condominio y clarificar quién es el nuevo propietario y deudor del préstamo hipotecario.

El banco analizará la solvencia de quien se queda con la vivienda y decidirá si asume el riesgo. Este punto es crucial, ya que muchas extinciones fracasan no por falta de acuerdo entre las partes, sino porque el banco no autoriza el cambio. Por eso, conviene hablar con la entidad antes de firmar nada.

Ejemplo práctico de una extinción de condominio

A continuación, mostramos un par de casos prácticos de extinción de condominio centrados en los supuestos más frecuentes: divorcio y herencia.

Divorcio y vivienda compartida

Cuando una pareja se divorcia y hay una vivienda en común, la extinción de condominio suele ser la vía más rápida y menos costosa para cerrar una etapa. Imaginemos una casa valorada en 200.000 euros, con una hipoteca pendiente de 120.000 euros. Ambos cónyuges figuran como propietarios al 50% y también como deudores frente al banco.

• Reparto: si restamos la deuda al valor de la casa, queda un patrimonio neto de 80.000 €. Por tanto, el cónyuge que se queda con el 100% de la vivienda debe compensar al otro con 40.000 €.
• Hipoteca: quien se adjudica la casa asume la totalidad del préstamo. Aquí reside el paso crítico: es necesario negociar con el banco una novación para sacar al cónyuge saliente de la escritura del préstamo. Sin este visto bueno bancario, el reparto queda incompleto a ojos de la entidad.
• Ahorro fiscal: a diferencia de una venta ordinaria (que paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP), esta operación tributa solo por Actos Jurídicos Documentados (AJD), lo que supone un ahorro de impuestos.

Tres hermanos y un piso heredado

Tras el fallecimiento de los padres, tres hermanos heredan una vivienda valorada en 150.000 euros. Cada uno tiene un tercio, pero uno de ellos, está interesado en quedarse con el inmueble.

• Reparto: la extinción de condominio le permite compensar a los otros dos con su parte, unos 50.000 euros a cada uno.
• Agilidad del proceso: al no haber hipoteca de por medio, el trámite es sumamente sencillo y rápido. Se firma ante notario y se inscribe directamente en el Registro de la Propiedad.
• Evitar el mercado: esta solución evita tener que poner el inmueble a la venta en momentos de incertidumbre inmobiliaria o lidiar con las comisiones de agencias externas. Es la forma más directa de que el patrimonio se quede «en casa» de manera legal y equilibrada.

Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio

1

¿Cuánto tiempo tarda una extinción de condominio?

Si hay acuerdo, puede resolverse en pocas semanas. La mayor parte del tiempo se va en preparar la documentación y coordinar notaría, registro y, si existe, banco. Sin acuerdo, el proceso puede alargarse meses o incluso años.

2

¿Qué ocurre si la extinción de condominio acaba sin acuerdo?

Cuando no hay entendimiento, cualquier copropietario puede acudir a los tribunales y solicitar la división del bien. En la práctica, esto suele acabar en una subasta judicial, con precios más bajos y mayores costes. Por eso, siempre que sea posible, el acuerdo previo es la mejor inversión.