Dos propietarios y uno solo paga la hipoteca ¿cómo funciona y qué implica?

• Muchas parejas y familiares adquieren una vivienda al 50%, pero no siempre ambos figuran como titulares del préstamo hipotecario ante el banco
• Esta fórmula puede generar desequilibrios legales y económicos si no se regulan por escrito los pagos, el reparto de gastos y una posible venta futura

Comprar una vivienda entre dos personas es habitual en España. Parejas, hermanos, amigos o incluso socios de inversión comparten escritura. Y es que, acceder a una casa es cada vez más caro y unir fuerzas facilita la operación. Pero la realidad se complica cuando la vivienda tiene dos propietarios y solo uno paga la hipoteca. ¿Es legal? ¿Es habitual? ¿Qué riesgos existen? Aunque es una situación frecuente, no está exenta de riesgos que hay que tener en cuenta para evitar problemas en un futuro. Comprender en qué consiste compartir la propiedad de una vivienda bajo esta fórmula y qué medidas tomar para protegerte es fundamental.

¿Puede haber dos propietarios y un solo titular de la hipoteca?

Sí, legalmente, no hay impedimentos para que dos personas compartan una propiedad y que solo una firme el contrato hipotecario. No obstante, los bancos tienen sus propias políticas y, la mayoría, suelen requerir que todos los propietarios estén incluidos en la hipoteca.

En cualquier caso, para entender mejor esta situación, conviene diferenciar dos conceptos básicos. Por un lado, está el propietario, que es quien figura en la escritura de compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad. Es el dueño legal del inmueble, en el porcentaje que se haya pactado. Por otro, está el titular de la hipoteca, que es quien firma el préstamo con el banco y asume la deuda. Es decir, es el responsable legal ante el banco de cara a pagar el préstamo. Son planos distintos, ya que la propiedad depende de la escritura y la deuda, del contrato hipotecario.

¿Qué ocurre si solo un propietario paga la hipoteca?

Responsabilidad frente al banco

El banco solo puede reclamar la deuda a quien haya firmado la hipoteca. Esto significa que esa persona será la única responsable legal ante la entidad financiera a la hora de pagar el préstamo. No obstante, en caso de impago, el banco podría tomar medidas que afecten a ambos copropietarios, dado que la vivienda, que figura como garantía hipotecaria, pertenece a dos dueños, lo que puede ser un problema si surgen dificultades financieras.

Por ello, es muy recomendable firmar un acuerdo en la distribución de la propiedad y las obligaciones económicas de cada parte. Como el inmueble es un bien indivisible, lo ideal es que los propietarios acudan a un notario para establecer un Contrato de Constitución de una Comunidad de Bienes.

En este sentido, si la hipoteca estuviera firmada por los dos titulares como deudores solidarios, el banco podría reclamar el 100% a cualquiera de ellos. No importa quién estuviera pagando las cuotas en la práctica.

Responsabilidad entre propietarios

Entre propietarios la historia es distinta. Si ambos son dueños al 50%, pero solo uno paga la hipoteca, se genera una situación desigual. Legalmente, salvo que exista un acuerdo privado que diga lo contrario, se entiende que ambos deben contribuir a los gastos de la vivienda en proporción a su participación. Y la hipoteca es uno de esos gastos. Si uno paga todo durante años, podría reclamar al otro su parte mediante un procedimiento civil. No es un procedimiento automático ni sencillo, pero es posible. La clave está en poder acreditar esos pagos y la ausencia de compensación.

Este escenario es habitual en rupturas de pareja en las que uno se queda viviendo en la casa y asume las cuotas mientras el otro mantiene su porcentaje de propiedad. La tensión aparece cuando se quiere vender.

Qué ocurre en caso de impago

Si el único titular deja de pagar, el banco puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria contra él. Y es que la vivienda, aunque tenga dos propietarios, responde como garantía real del préstamo. Es decir, el hecho de que uno de los propietarios no haya firmado la hipoteca no impide que el inmueble pueda ser embargado si la deuda no se paga. De hecho, como la vivienda es un bien indivisible físicamente, dificulta que el banco embargue únicamente la mitad del inmueble. Aquí está uno de los grandes riesgos poco conocidos. Ser propietario sin ser titular de la hipoteca no blinda frente a una ejecución.

¿Se puede vender una casa con dos propietarios y un titular de la hipoteca?

Sí, es posible. La titularidad de la hipoteca no impide vender, sin embargo, es necesario el consentimiento de ambos propietarios y todos deben firmar la escritura de compraventa. Nadie puede vender una parte que no es suya. Luego, para vender una vivienda con hipoteca es necesario cancelar o subrogar el préstamo. Lo habitual es que con el dinero de la venta se pague la deuda pendiente y se cancele registralmente la carga. Después, el resto se distribuye según el porcentaje de propiedad que figure en la escritura, salvo que exista un acuerdo distinto.

Aquí puede surgir otro foco de conflicto. Si uno ha pagado todas las cuotas durante años, puede sentirse perjudicado al repartir el beneficio al 50%. Sin un acuerdo previo, el Registro no distingue quién ha pagado más.

¿Qué ocurre si la venta es entre propietarios?

Cuando uno de los copropietarios quiere quedarse con la vivienda y comprar la parte del otro, la operación suele articularse mediante una extinción de condominio. Es un mecanismo legal que permite disolver la copropiedad y adjudicar el inmueble a uno solo compensando económicamente al otro.

Si existe hipoteca, pueden darse dos opciones:

• Novación, que consiste en modificar el préstamo para dejar como único titular al propietario que se queda la casa.
• Subrogación, cuando una persona sustituye a otra como deudor con el consentimiento del banco.

En ambos casos, la entidad financiera debe aprobar el cambio. Y no siempre lo hace si la persona que se queda no cumple unos criterios de solvencia.

Preguntas frecuentes

1

¿Qué diferencia hay entre titular de la hipoteca y propietario?

El propietario es el dueño legal del inmueble según la escritura y el Registro. El titular de la hipoteca es quien ha firmado el préstamo y debe devolver el dinero al banco. Se puede ser propietario sin tener hipoteca y se puede tener hipoteca sin ser propietario único. Son figuras distintas.

2

¿Qué pasa si uno de los propietarios no paga la hipoteca?

Depende de quién figure como titular del préstamo. Si ambos son deudores solidarios, el banco puede exigir el pago completo a cualquiera de ellos. Si solo uno firmó la hipoteca, el banco reclamará a ese titular. No obstante, la vivienda puede ser ejecutada si no se paga, aunque tenga dos propietarios. Además, entre copropietarios, quien haya pagado más puede reclamar judicialmente la parte correspondiente de esos pagos.

3

¿Es obligatorio que todos los propietarios firmen la hipoteca?

No. El banco puede conceder el préstamo a uno solo si cumple los requisitos de ingresos y solvencia. Ahora bien, desde un punto de vista práctico y preventivo, muchas entidades prefieren que todos los propietarios figuren como titulares para reforzar garantías. Y desde el punto de vista personal, dejar claras las reglas desde el principio evita conflictos futuros.