FEIN de la hipoteca: significado, validez y pasos clave antes de la firma

• El banco debe entregarte este documento que define las condiciones del préstamo, fija plazos y garantiza que entiendas lo que vas a contratar
• Conocer los plazos entre la FEIN, la tasación y la firma del préstamo, te ayudará a planificar mejor la compra de tu vivienda y a evitar retrasos innecesarios

Si te has decidido a comprar una casa, pero necesitas financiación externa para adquirirla, lo primero que necesitas es pedir una hipoteca al banco y que este apruebe la operación. En el caso de que dé el visto bueno a concederte el dinero para la hipoteca, la entidad te trasladará una propuesta. Se trata de la FEIN, un documento clave que recoge todo lo que necesitas saber sobre el préstamo: cuánto pagarás, durante cuánto tiempo y en qué condiciones. Entenderla bien puede ser la diferencia entre una buena decisión y un quebradero de cabeza.

Si quieres saber más sobre la FEIN, en este artículo te explicamos qué es, qué contiene, cuánto tiempo suele mediar hasta la firma y qué hacer si algo falla, entre otras cuestiones.

Qué es la FEIN de una hipoteca

La FEIN (acrónimo de Ficha Europea de Información Normalizada) es un documento que te debe entregar el banco antes de firmar la hipoteca. En él, se detallan de forma clara y completa todas las condiciones del préstamo que te ofrece la entidad. Es una oferta vinculante para el banco, que contiene toda la información importante sobre tu préstamo hipotecario en el caso de que finalmente decidas contratarlo (interés, cuotas, comisiones, plazo, gastos asociados…).

La nueva ley hipotecaria, que entró en vigor en junio de 2019, estableció la obligación de entregar la FEIN de la hipoteca para aumentar la transparencia y proteger al consumidor antes de la firma del préstamo. En este sentido, este documento te permite conocer todas las condiciones de tu hipoteca antes de contratarla, lo que te evitará sorpresas futuras, y también te dará la posibilidad de comparar condiciones entre entidades con los mismos parámetros.

Para qué sirve la FEIN en la hipoteca

El principal objetivo de la FEIN de una hipoteca es proteger los derechos del consumidor y garantizar que el proceso de obtención del préstamo sea transparente y justo En este sentido, te protege ante prácticas comerciales agresivas al dejar por escrito la información esencial antes de cualquier compromiso. Así, podrás revisar cuidadosamente los términos y condiciones de la hipoteca antes de firmar nada, garantizando que no haya sorpresas inesperadas en el futuro. Además, este documento facilita la comparación entre ofertas de distintas entidades con parámetros homogéneos. En definitiva, para quien negocia una hipoteca, la FEIN es la primera herramienta para decidir si seguir adelante con esa entidad, pedir mejoras o buscar alternativas.

Qué información incluye la FEIN

La información de la FEIN debe ser lo más completa y clara posible para que el cliente no tenga dudas sobre las condiciones de la hipoteca que va a firmar con el banco. Los datos que debe incluir son:

• Características principales del préstamo: Valor y moneda, plazo, así como los riesgos potenciales asociados al tipo de interés.
• Tipo de interés: si es fijo, variable y o mixto.
• Comisiones y gastos: de apertura, amortización anticipada, subrogación,…
• Periodicidad y número de pagos. Si se paga con mensual, trimestral… y el número total de cuotas.
• Importe de cada cuota: Cuánto se paga en cada una y cuándo y cómo puede cambiar ese importe. Si es una hipoteca a tipo variable deberá especificar cuánto tiempo es fija y con qué periodicidad cambiarán las cuotas.
• Tabla ilustrativa de reembolso.
• Otras obligaciones aparejadas a la hipoteca, como seguros, planes de pensiones,…
• Reembolso anticipado: las condiciones y comisiones, en su caso, de la devolución del préstamo antes de que finalice.
• Elementos de flexibilidad: Si es el caso, el prestamista explicará la posibilidad de transferir el crédito a otro prestamista o bien inmueble y las condiciones en que puede ejercerse esta opción.
• Derechos del prestatario. Entre los que figura el derecho de desistimiento y el derecho de portabilidad donde se incluye la subrogación.
• Reclamaciones. La dirección donde se puede ejercitar el derecho.
• Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo explicando las consecuencias que tiene para el prestatario.
• Información adicional: qué legislación se aplica sobre el contrato hipotecario, lengua de redacción e información sobre tu derecho a recibir una copia del contrato.
• Supervisor: Se indicará aquí la autoridad o autoridades encargadas de la supervisión de la fase precontractual del préstamo, si existiese.
• Datos de la entidad y fecha de emisión: quién emite la FEIN y cuándo, dato necesario para calcular plazos y comprobar vigencia.

Diferencias entre FEIN y FIPRE

La FEIN y la FIPRE son documentos distintos que conviene no confundir, ya que se entregan en diferentes momentos de la operación de contratación de una hipoteca. Además, no contienen la misma información.

La Ficha de Información Precontractual (FIPRE) es un documento de carácter informativo general que el banco te entrega cuando solicitas información sobre una hipoteca. No tiene carácter vinculante y en ella se incluyen las condiciones genéricas de las hipotecas que ofrece, como el tipo de interés que aplica, las vinculaciones y los gastos preparatorios o el tipo de hipoteca. Sin embargo, la FEIN es un documento que obligatoriamente aporta el banco al nuevo propietario en el que se muestran todas las condiciones y características de la hipoteca. Tiene carácter vinculante, es decir, compromete a la entidad a mantener las condiciones durante un tiempo, y está personalizada en función de las condiciones que hayas negociado.

Cuánto tiempo pasa entre la FEIN y la firma de la hipoteca

En cuanto al tiempo entre la FEIN y la firma de la hipoteca ante notario deben pasar, como mínimo, 14 días naturales en Cataluña y 10 días naturales en el resto de España. Durante ese plazo, deberás analizar bien la oferta para tomar una decisión informada antes de la firma definitiva de la hipoteca. No obstante, aunque el plazo mínimo de vigencia de la FEIN sea de 10 días legalmente, los bancos suelen ofrecer un periodo superior en la práctica, generalmente, unos 30 días, pero puedes negociar para que tu entidad lo extienda. De esta manera, dependiendo de la complejidad de la operación o de problemas de coordinación entre la gestoría, la notaría y el banco, desde la emisión de la FEIN hasta la firma, pueden pasar entre unas semanas hasta dos meses.

En este sentido, debes de tener en cuenta que el banco suele entregar la FEIN de la hipoteca entre una y tres semanas después de haber recibido la tasación de la vivienda (en este punto habrá que aclarar quién paga la tasación) y la documentación del cliente. Pero algunos pueden tardar hasta un mes o más. Así, una vez recibida la FEIN, tendrás que acudir a una notaría para recibir asesoramiento y firmar el acta de transparencia de la hipoteca, que recoja que el notario ha examinado las condiciones del préstamo y te las ha explicado. Una vez firmada el acta de transparencia de la hipoteca, también tienen que pasar, al menos, 24 horas para poder hacer la firma definitiva de la escritura. Es decir, el tiempo que transcurre entre la FEIN y la firma de la hipoteca en ningún caso puede ser inferior a los 11 o 15 días naturales. No obstante, la firma final, a partir de ese plazo, dependerá también de las agendas del notario y de la entidad.

En el caso de que el cierre de la operación se vaya más allá de los 10 días de vigencia que marca la ley, puede surgirte la duda de si la FEIN caduca si no firmas en esos días.  La respuesta es sí y no. Es decir, incluye fecha de emisión y, aunque no «caduque» automáticamente, las condiciones pueden dejar de tener sentido si pasa mucho tiempo o cambian los tipos. Pero, como hemos comentado, es normal que el banco mantenga esas condiciones durante un periodo mayor. Pero, si la operación se prolonga más tiempo, puedes negociar con el banco la renovación, una actualización o la emisión de una nueva. No existe una prórroga automática; depende del banco y de si se mantiene la intención de conceder el préstamo.

Ahora bien, sí o sí, antes de firmar la hipoteca es necesario que tengas la FEIN, porque es parte de la información precontractual. En el caso de que el banco no te la entregue, puedes reclamar ante consumo o el servicio de atención al cliente del banco y, en última instancia, ante el Banco de España o asociaciones de consumidores.

Qué ocurre después de firmar la FEIN

Después de firmar la FEIN, el banco envía la documentación a la notaría y comienza, para ti, un periodo de reflexión de 10 días naturales (14 en Cataluña), durante el cual el banco está obligado a mantenerte las condiciones del préstamo. Durante este tiempo, deberás realizar una visita al notario para obtener asesoramiento y el acta notarial de transparencia, donde se explican las condiciones del préstamo. Si estás de acuerdo con todo, podrás proceder a la firma final de la escritura de la hipoteca con el banco.

Cuándo se entrega la FEIN en relación con la tasación de la vivienda

La FEIN se entrega después de que el banco haya aprobado la operación y, por tanto, tras haber recibido la tasación de la vivienda. Así, en el caso de estar interesado en contratar una hipoteca, lo primero que tendrás que hacer es presentar tu solicitud ante el banco y organizar la tasación de la vivienda que quieres comprar. La tasación es un requisito necesario para determinar el valor del inmueble y fundamental para establecer la cantidad que te prestará el banco. En este punto, también habrá que aclarar qué parte paga la tasación en el caso de que se apruebe la operación. Además, hay que recordar que la tasación tiene una validez de 6 meses.

Así, una vez recibido el informe de tasación, es cuando comienza la negociación de las condiciones de la hipoteca. El banco analizará tu solvencia y aprobará o no la operación. Y solo cuando la entidad dé el visto bueno, te entregará la FEIN con las condiciones finales de la hipoteca y con carácter vinculante para ellos.

Qué hacer si el banco no me entrega la FEIN

No se puede firmar la hipoteca sin la FEIN. Es obligatorio que el banco te entregue este documento antes de la contratación. Si no lo hace, primero debes contactar la entidad para saber el motivo de la demora y si falta algún documento. Si el banco no cumple con el plazo legal, puedes presentar una reclamación formal ante su servicio de atención al cliente. Y si la reclamación interna no tiene éxito o el banco sigue sin cumplir, puedes denunciar la falta de entrega ante el Banco de España.

Preguntas frecuentes sobre la FEIN de la hipoteca

1

¿Cuál es la diferencia entre la FIPRE y la FEIN?

La FIPRE es un documento informativo que te entregará el banco en la primera toma de contacto cuando te interesas por una hipoteca. Reúne las condiciones generales del préstamo de una manera principalmente orientativa. Sin embargo, la FEIN es la oferta personalizada y vinculante que te entregará el banco una vez ha aprobado la operación y que incluye las condiciones que se han negociado para la hipoteca.

2

¿Qué pasa si caduca la FEIN?

Si caduca la FEIN de la hipoteca, la oferta que te ha hecho el banco para ese préstamo deja de ser vinculante y puede que las condiciones cambien, por lo que deberás solicitar una nueva FEIN, que puede ser similar o diferente a la anterior. Es posible pedir una prórroga al banco, pero no está garantizado que la concedan.

3

¿La FEIN se firma ante notario?

No. La FEIN de la hipoteca es un documento vinculante que te entrega el banco con la oferta final y todas las condiciones del préstamo antes de su firma.

4

¿Cuánto tarda el banco en emitir la FEIN?

El tiempo que tarda un banco en emitir la FEIN varía, pero suele ser de entre una y tres semanas tras la aprobación de la tasación y la entrega de toda la documentación requerida. En cualquier caso, dependerá de la complejidad de la operación y de la rapidez con que el solicitante entregue la documentación necesaria.

5

¿Qué significa “hipoteca aprobada con FEIN”?

Una “hipoteca aprobada con FEIN” significa que el banco ha evaluado tu perfil crediticio y ha dado su aprobación final y vinculante para el préstamo hipotecario, reflejando todas las condiciones acordadas en el documento oficial que es la FEIN de la hipoteca. De alguna manera, este documento se convierte en un contrato preliminar que detalla todas las condiciones del préstamo. Es crucial que revises este documento con detenimiento antes de proceder a la firma final.

6

¿Qué otros documentos me debe entregar el banco junto a la FEIN?

Junto a la FEIN, el banco debe entregarte la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). En este documento aparece toda la información referente a las cláusulas, condiciones y riesgos de la hipoteca. Su principal objetivo es ampliar la información sobre el préstamo que vas a contratar.

La entidad también debe facilitarte un documento sobre cómo se distribuyen los gastos (deben estar explicados de forma clara y veraz), otro que explique las condiciones de los seguros contratados (si es el caso) y otro que te advierta de la obligación de recibir asesoramiento gratuito por parte del notario que elijas libremente antes de la firma. Además, si quieres contratar un préstamo a tipo de interés variable, el banco deberá entregarte otro documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas que pagarás en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

7

¿Cuántos días tengo que esperar para firmar después de recibir la FEIN?

Entre la recepción de la FEIN y la firma de la hipoteca ante notario tendrás que esperar, como mínimo, 14 días naturales en Cataluña y 10 días naturales en el resto de España. Durante ese plazo, deberás analizar bien la oferta para tomar una decisión informada antes de su firma definitiva.