¿Cómo tasar una vivienda para una hipoteca?

• Una tasación inmobiliaria es un proceso por el cual un tasador homologado por el Banco de España determina el valor de mercado de una vivienda.
  
• Para tasar tu vivienda tendrás que contactar con una tasadora que analizará el mercado y la casa y calculará su valor.

La tasación inmobiliaria es un proceso por el cual un profesional homologado por el Banco de España determina el valor de una vivienda en un momento concreto, basando su análisis en datos del mercado inmobiliario y en las características de la casa. Este trámite es imprescindible a la hora de comprar una vivienda, venderla o si la heredas.

¿En qué consiste una tasación inmobiliaria?

Una tasación inmobiliaria es un proceso por el cual un tasador, que debe estar homologado por el Banco de España, determina el valor de mercado de una vivienda. Los documentos que se generan tras esta medición y determinación de precio son muy importantes para la firma de la hipoteca con la entidad financiera elegida, ya que el importe de la financiación que ofrece el banco en cada operación se fija teniendo en cuenta el valor de tasación del inmueble.

¿Para qué sirve tasar una vivienda?

La tasación de la vivienda tiene fundamentalmente dos objetivos:

• El primero es que el banco conozca el valor real de la vivienda en el mercado inmobiliario. Así, la entidad se asegura de que, en caso de impago de la hipoteca, podrá cubrir la deuda.
• El segundo es poder establecer el importe del préstamo concedido por el banco. Lo habitual es que este sea de hasta el 80% del valor de tasación para las primeras viviendas. En caso de que se quiera hipotecar una segunda vivienda, el importe concedido suele ser menor.

¿Afecta la tasación de una vivienda a mi hipoteca?

La tasación es la cifra sobre la que el banco te dará la hipoteca. Si la tasación de tu vivienda es de 250.000 euros y tu banco te da un 80% de hipoteca, será sobre esos 250.000 euros. Sin embargo, hay veces que la tasación de la vivienda y el precio de la misma no coinciden, ya sea por el estado de la casa o porque las expectativas del vendedor son diferentes a la situación real del mercado inmobiliario, entre otros posibles motivos.

En estos casos, si la tasación es menor al precio de compra tendrás que poner más ahorros para comprar la casa. Por el contrario, si la vivienda se tasa por encima del precio de venta, te darán una hipoteca superior a la que esperabas y podrías utilizar menos ahorros.

¿Cómo tasar una vivienda paso a paso?

La tasación de una vivienda funciona así:

• Primero, tienes que contactar con la empresa tasadora, que te enviará un presupuesto. Si lo aceptas, te pedirán una nota simple del Registro de la Propiedad y una copia de la escritura para verificar los datos del inmueble.
• Después, el tasador analiza el mercado de la zona: busca viviendas similares en venta, habla con propietarios y revisa portales inmobiliarios para conocer precios y características comparables.
• Con toda esa información, calcula el valor de la vivienda y elabora un informe. Luego, la empresa tasadora revisa que cumpla la normativa y lo firma antes de entregártelo.

¿Cuánto cuesta tasar una vivienda?

El precio de una tasación pueden oscilar entre los 250 y los 600 euros aunque varía en función de la ubicación de la vivienda y de si el profesional necesita recopilar información adicional como los planos del inmueble o notas registrales. Además, las sociedades de tasación suelen ofrecer promociones con descuentos si, por ejemplo, se contratan sus servicios por Internet.

¿Qué documentos necesito para tasar una vivienda?

Los documentos que debes tener a mano a la hora de tasar la vivienda son:

• La escritura de propiedad del inmueble
• Los planos de la vivienda
• Fotocopia de la licencia de obras y proyecto visado por el colegio y el ayuntamiento correspondiente en el caso de que se trate de un edificio en construcción
• En el caso de terrenos edificables sobre los que se quiere construir viviendas, deberás disponer además de la cédula o la consulta urbanística por escrito y el plano catastral o parcelario.

Si eliges un tasador independiente al banco, es preciso que este esté homologado por el Banco de España, como hemos apuntado antes, para que el banco acepte la tasación. En el documento que recibirá la entidad se deben adjuntar seis testigos, esto es, valoraciones de inmuebles con características similares de la misma zona que sirvan como referencia.

¿Qué factores afectan en la tasación de una vivienda?

Los factores que influyen en el valor de tasación final son múltiples y únicamente un tasador homologado puede valorarlos. No obstante, existen algunas características que siempre se tienen en cuenta y que pueden servir para hacer el cálculo aproximado del valor de una vivienda:

• Superficie: se trata de uno de los factores más importantes, aunque no el único, ya que el precio por metro cuadrado depende, entre otras cosas, de la ubicación y el estado de conservación.
• Ubicación de la vivienda: no sólo influye el barrio en el que esté ubicado el inmueble, también lo hará el hecho de que tenga o no una zona de bares debajo, por ejemplo.
• Estado del edificio: el hecho de que esté rehabilitado o no es determinante a la hora de fijar el precio. El tasador tendrá en cuenta si el edificio ha pasado la inspección técnica de los edificios (ITE).
• Luz: la orientación de la vivienda tiene mucha importancia ya que determina la luz natural con la que cuenta. Cuanta más luz y mejores vistas tenga, será mayor su precio.
  Existencia o no de ascensor.
• Distribución: la existencia de estancias ciegas, por ejemplo, hacen disminuir el valor de tasación.

Formas de tasar una vivienda

A la hora de elegir tasador, ya sea el que propone el banco con el que vaya a firmarse la hipoteca o uno independiente, es necesario tener en cuenta que no existe un método único de tasación. De hecho, hay tres formas de tasar un inmueble:

1. La primera es la comparación: es el método más usado. La vivienda que quiere tasarse se compara con otras de similares características.
2. La segunda opción es la tasación residual: cuando no existen suficientes viviendas para comparar, se coge el valor del inmueble con la construcción finalizada y se le restan los gastos invertidos en su finalización.
3. Por último, la tercera opción es la actualización de rentas: este es el método que más se utiliza en los inmuebles susceptibles de generar rentas, derechos de superficie, concesiones administrativas, servidumbres, usufructos o compromisos de compra a plazo, entre otros, consiste en calcular el coste de reemplazamiento de la vivienda que debe tasarse.