Hipotecas para fincas rústicas, terrenos o terrenos rústicos

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  • La crisis sanitaria de la Covid-19 ha cambiado las preferencias de hogar de muchas personas, que han decidido hacer realidad su sueño de vivir en el campo
  • Quienes quieran adquirir una finca rústica pueden encontrarse con la reticencia de las entidades bancarias a concederle financiación, pero cuentan con diferentes alternativas

hipoteca finca rústicaLa mayor parte de la población de nuestro país se concentra en zonas urbanas. Sin embargo, a raíz del confinamiento vivido durante el estado de alarma decretado por la crisis sanitaria de la Covid-19, son muchas las personas que han cambiado sus preferencias de hogar. Y es que disponer de una casa con espacio al aire libre y más metros útiles se ha convertido en una prioridad a la hora de elegir una vivienda. En este sentido, hay quien ha decidido hacer realidad su sueño de vivir en el campo y, para ello, se ha planteado la posibilidad de comprar una finca rústica o un terreno para edificar una vivienda totalmente personalizada.

De hecho, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y noviembre de 2021, se habían adquirido un total de 145.407 fincas rústicas, frente a las 111.247 que se compraron en el mismo periodo de 2020, o las 130.897 de compraventa de fincas rústicas que se realizaron entre enero y noviembre de 2019. Y aunque, tradicionalmente, las fincas rústicas son activos que se han adquirido sin recurrir a financiación bancaria, este cambio en las preferencias de los compradores puede empezar a hacer más necesaria la financiación externa para adquirir este tipo de fincas. Por eso, si eres de los que te estas planteado cambiar la ciudad por la vida en el campo, en Rastreator te contamos qué hipotecas para comprar una finca rústica o un terreno hay en el mercado y cómo funcionan.

Qué puedes construir en un terreno rústico

Antes de hipotecar una finca rústica debes tener muy claras algunas cuestiones. En España, el suelo rústico no es urbanizable. Eso significa que, teóricamente, está prohibido construir una casa en terreno rústico. Sin embargo, hay varias excepciones.

Ya hay una vivienda construida

La principal excepción es si la finca que vas a comprar ya tiene una vivienda construida y está inscrita de forma correcta en el Registro de la Propiedad. En este caso, tendrás vía libre para rehabilitarla y hacer reformas para modernizarla y mejorar tu comodidad. Eso sí, no podrás ampliar su superficie ni en extensión ni en altura. Es decir, deberás respetar la estructura preexistente.

El terreno es urbanizable

Por otro lado, y en el caso de que el terreno sea urbanizable y la normativa de la zona no lo prohíba, la legislación de varias comunidades autónomas también permite construir viviendas aisladas unifamiliares. Además, en el caso de que vayas a destinar la finca a la explotación agrícola, ganadera o forestal, y esté lejos de tu lugar de residencia habitual, las legislaciones autonómicas dan la posibilidad de construir una vivienda, siempre que sea imprescindible para mantener la actividad principal que se desarrolla en la finca.

Por todo ello, antes de nada, es fundamental que te dirijas al ayuntamiento correspondiente para consultar la normativa urbanística vigente, así como consultar la legislación autonómica, con el fin de analizar toda la información necesaria para saber qué puedes y qué no puedes hacer en la finca rústica que quieres adquirir.

¿Hay hipotecas para fincas rústicas?

Uno de los principales problemas que te puedes encontrar a la hora de comprar una finca o un terreno rústico es el de la financiación. Y es que, por lo general, las entidades financieras no tienen por costumbre financiar la compra o construcción de viviendas en el entorno rural. Esto no significa que no puedas solicitar una hipoteca para ello. Pero sí es verdad que la mayoría de las entidades bancarias suelen ser reticentes a concederlas. Por eso, antes de lanzarte a la adquisición de una finca rústica, es recomendable que visites varios bancos, les expongas tu situación y ver qué tipo de producto de financiación te pueden ofrecer.

Requisitos de las hipotecas para fincas rústicas

Aunque las hipotecas para comprar fincas rústicas no sean diferentes a la que podrías pedir para una casa en la ciudad, es cierto que, al tratarse de otro tipo de terreno, habrá algunas diferencias a la hora de acceder al préstamo hipotecario.

Más ahorros

Con mucha probabilidad, si quieres comprar una finca rústica, necesitarás tener más dinero ahorrado, porque, en general, el banco, en el caso de que se abra a concederte una hipoteca, te otorgará un porcentaje menor que si la financiación fuera destinada a la compra de una vivienda normal. La cantidad máxima que te financiará oscila entre el 50 y el 70% sobre el valor de tasación de la finca rústica, frente al 80% que ofrecen en una hipoteca para vivienda.

Plazos de amortización inferiores

Además, es muy posible que te soliciten unos requisitos más altos que para una hipoteca para vivienda y que, además, los plazos máximos de amortización también sean inferiores a los habituales en hipotecas para vivienda. Asimismo, algunos bancos pueden exigir el cambio de finca rústica a urbana, un trámite que es diferente en cada comunidad autónoma.

¿Hipoteca o préstamo personal para finca rústica?

Cualquier banco puede conceder hipotecas para la adquisición de una finca o un terreno rústico. Sin embargo, la mayoría son reticentes a hacerlo. En ese caso, otra posibilidad es que solicites un préstamo personal, dependiendo, claro está, del dinero que necesites. En la actualidad, el mercado financiero cuenta con ofertas de préstamos de hasta 75.000 euros a devolver en un plazo que puede alcanzar los ocho y diez años. Es verdad que el tipo de interés es más alto que el de una hipoteca, pero también es verdad que te ahorras gastos de impuestos, notaría, registro o tasaciones.

Por otra parte, si cuentas ya con una primera vivienda, libre de cargas, tienes la opción de hipotecarla y destinar el dinero a la compra del terreno.

Hipoteca autopromotor como alternativa

Si la finca tiene ya una vivienda y la quieres rehabilitar, otra opción interesante es solicitar una hipoteca autopromotor. No obstante, debes de saber que este tipo de hipoteca, normalmente, se otorga a quien ya cuenta con el terreno para construir. Sin embargo, también existe la posibilidad de pedirla para realizar ambos trámites: la compra del terreno y la construcción de la vivienda. En este caso, es posible que la entidad bancaria te pida otros requisitos que sustituyan al del título de propiedad del terreno.

Si bien los requisitos son comunes, no ocurre igual con la actuación de cada sucursal. Lo habitual es que la entidad estudie cada caso de forma personalizada. Valorará la ubicación de la propiedad y el uso que le vas a dar y, posteriormente, te ofrecerá un tipo de interés concreto y la forma de ir pagando el dinero que te conceda.

Requisitos de las hipotecas autopromotor

Con todo, lo primero que tienes que tener claro es que este tipo de préstamos hipotecarios están destinados a particulares que buscan financiar la construcción de su vivienda. Por tanto, entre los requisitos para solicitar hipoteca se encuentran los siguientes:

  • Tener el terreno correspondiente en propiedad y debidamente registrado a nombre de la persona que pide el crédito. Es muy recomendable disponer de una tasación oficial, en el momento que se desea realizar este tipo de trámites.
  • Disponer de una licencia de obras del ayuntamiento correspondiente que permita la construcción en el solar, finca o parcela.
  • Contar con un proyecto y un presupuesto de ejecución de obra de un arquitecto aprobado por el correspondiente colegio profesional.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Disponer de un comprobante de pago de los impuestos exigidos.
  • Presentar la documentación anterior en la entidad financiera que se prefiera.

Además, a diferencia de una hipoteca tradicional, una de las características de las de autopromotor es que la entrega del dinero no se realiza en un único pago, sino que el banco entrega el importe pactado a plazos, a medida que avanza la obra. Normalmente, este tipo de hipotecas establece tres tramos: fase inicial (para que la obra pueda comenzar tras la aprobación del proyecto), fase de certificaciones (a medida que la construcción sigue adelante) y fase de fin de obra (una vez que se ha concluido la construcción de la nueva vivienda). En general, estas operaciones cubren el 80% del presupuesto, si es primera vivienda, y su plazo de amortización no suele exceder los 30 años como máximo.

¿Qué bancos conceden hipotecas autopromotor?

En cuanto a los bancos que ofrecen hipotecas de autopromotor, se encuentra el Santander, con cuya hipoteca podrás financiar hasta el 100% del presupuesto de ejecución de la obra (siempre limitada al 70% máximo del valor de reposición en el supuesto de una construcción terminada).

Hipoteca Autopromotor de Santander

La Hipoteca Autopromotor de Banco Santander te da un plazo máximo de amortización de 30 años para primera vivienda y de 25 años para segundas residencias, además de un periodo de carencia de capital de hasta dos años.

Credichalet de Bankinter

Por su parte, con el Credichalet de Bankinter, podrás financiar hasta el 80% de la construcción de tu primera vivienda y el 60%, si es la segunda, y tendrás hasta 30 años para devolver el dinero prestado. Además, como en cualquier hipoteca, podrás elegir entre un interés fijo o variable. Eso sí, tus ingresos mensuales deberán ser superiores a 2.000 euros.

Compara hipotecas para tu finca rústica en Rastreator

Si te estás planteando adquirir una finca rústica o un terreno y necesitas financiación externa, es fundamental que analices las opciones con las que cuentas. Negocia con las entidades de las que ya eres cliente, usando como referencia las condiciones que ofertan para las hipotecas tradicionales, y busca alternativas en otras entidades. En cualquier caso, las condiciones dependerán del importe que necesites, del tipo de inmueble que se deseas comprar y, sobre todo, de tu grado de solvencia. En el comparador de hipotecas de Rastreator puedes ver las ofertas de las entidades bancarias para poder financiar la casa de tus sueños.