Hipotecas para cooperativistas: ¿merecen la pena?

• Una de las ventajas que ofrece la vivienda en régimen de cooperativa es que el comprador la podrá obtener a precio de coste y no tendrá que pagar gastos extra
• El principal inconveniente de estos inmuebles es el desembolso inicial, ya que los socios deben adelantar capital para que se pueda llevar a cabo la construcción

Una opción es la adquisición del inmueble en régimen cooperativo, que suele ser una de las fórmulas más baratas, ya que los socios que promueven la edificación se ahorran los márgenes del constructor. Por este motivo, cada año en España se construyen miles de viviendas mediante este sistema, lo que contribuye a incrementar la actividad de este sector.

Aunque los cooperativistas han vuelto a resurgir tras la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que no todo son ventajas, pues este modelo de construcción también tiene algunos inconvenientes. En Rastreator te contamos si merece la pena o no este sistema y te damos algunos consejos para que elijas la fórmula más adecuada.

¿Qué es una cooperativa de viviendas?

Aunque adquirir una vivienda a través de una cooperativa suele suponer unos costes menores, el comprador deberá conocer a la perfección su funcionamiento antes de aportar dinero en ella, ya que ser partícipe de la misma tendrá una serie de responsabilidades.

En líneas generales, la cooperativa de viviendas es una asociación mercantil que, a través de la participación de varios socios, desarrolla una actividad económica como puede ser la construcción de edificaciones y la prestación de servicios a las viviendas y su rehabilitación.

Dichos socios suelen agruparse cuando surge la necesidad de adquirir un inmueble y quieren acceder a él mediante la autopromoción (construyéndola ellos mismos) y con condiciones más favorables.

La característica fundamental de la cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro, pues su principal finalidad es la de conseguir la casa al precio de coste. Para ello, los socios deberán constituir la cooperativa a través de participaciones de capital, pues sin estas no podría surgir.

Por lo tanto, la cooperativa engloba al mismo tiempo la condición de sociedad y empresa promotora. Esto significa que el cooperativista será socio y, a la vez, copropietario, pero también adjudicatario y usuario del inmueble.

¿Cómo funciona la cooperativa?

Para que una cooperativa pueda constituirse tendrá que empezar con las aportaciones de ahorros de cada uno de sus miembros. Estos, una vez hayan contribuido en el capital, elegirán un consejo rector y comprarán un terreno para que una constructora (que previamente han contratado) edifique sus viviendas.

El siguiente paso será contratar los servicios de una gestora, que será quien organizará el capital y se encargará de negociar con las constructoras para obtener los mejores precios. Además, será la encargada de informar a los socios de la cooperativa en todo momento.

Una vez que la construcción de las viviendas haya finalizado la cooperativa se disolverá y se procederá a firmar el préstamo hipotecario, que funcionará como cualquier otra hipoteca. La única diferencia, en este caso, es que para la construcción de los inmuebles los cooperativistas habrán adelantado una parte del dinero, por lo que la cantidad que tendrán que pedir al banco será más reducida.

Características de la hipoteca para cooperativistas

Una vez que la edificación de viviendas ha finalizado, se producirá la entrega de llaves y se formalizará el registro de las viviendas a través de la escrituración de la propiedad. Para entonces, los futuros propietarios habrán tenido que decidir si se quedan con el préstamo hipotecario del banco con el que se ha financiado la obra (que solo garantiza la ejecución y entrega de viviendas) o buscan uno nuevo por cuenta propia.

Por lo general, la hipoteca de la entidad con la que se ha trabajado en la construcción de los inmuebles suelen tener mejores condiciones. Esto se debe, entre otras razones, a que las financieras pueden ofrecer más ventajas si conceden varios créditos hipotecarios al mismo tiempo que si se lo ofrecieran solo a una persona. Además, los gastos de gestión, registro o notaría suelen ser más reducidos.

Sin embargo, hay quienes pueden llegar a encontrar mejores condiciones en otras entidades. En este caso, el propietario podrá subrogar la parte del préstamo que corresponda a su vivienda a otra entidad, es decir, cambiar las condiciones de la hipoteca al banco que ofrezca más ventajas. Este proceso conlleva, en algunas ocasiones, gastos adicionales que se aplican en concepto de subrogación. No obstante, legalmente, el comprador no está obligado a soportar los gastos de cancelación del préstamo.

Sea como sea, elija la hipoteca que elija el comprador, la forma de pago será igual que en una hipoteca tradicional, con cuotas mensuales, y podrá estar sujeta a la evolución del euríbor o depender de un tipo de interés fijo. La única diferencia será que el préstamo solicitado suele ser de menor volumen, ya que los socios habrán tenido que adelantar una parte del coste de la vivienda, que suele ser de entre el 20% y el 30%.

Ventajas de las viviendas de cooperativas

Adquirir una vivienda en régimen de cooperativa puede suponer para el comprador un ahorro importante de costes. Además, también se beneficiará de otras ventajas:

• Son más baratas. El hecho de que no exista un intermediario a la hora de comprar la vivienda supone una reducción de gastos considerable para el comprador, que adquirirá el inmueble a precio de coste. Además, también se reducen otros gastos como los de notaría, gestión o registro, entre otros, y se obtienen ventajas fiscales al estar exentos o bonificados del pago a Hacienda de algunos actos jurídicos o del IVA.
• Mayor personalización. La posibilidad de construir su propia vivienda brinda al cooperativista numerosas opciones a la hora de elegir cómo la diseñará o los materiales que utilizará para la misma.
• Es posible salirse de la cooperativa. Si en algún momento el socio se arrepiente del proyecto, puede salirse de la cooperativa teniendo derecho a recuperar las cantidades que ha aportado hasta el momento para la construcción del inmueble.
• Hipoteca con mejores condiciones. Al tratarse de varias hipotecas solicitadas al mismo tiempo, los bancos tienden a ofrecer mejores condiciones que si fuera un préstamo para un solo cliente. Por lo general, antes de que se entregue la escritura de propiedad, las entidades que han financiado la obra suelen ofrecer ofertas a los cooperativistas.

Desventajas de las viviendas de cooperativas

Pese a las ventajas que presentan este tipo de inmuebles, también es necesario destacar los inconvenientes, ya que suponen un elevado nivel de responsabilidad y entrañan algunos riesgos:

• Desembolso inicial. Puesto que los socios son los propios autopromotores deberán encargarse del pago del suelo, lo que significa desembolsar una cantidad de dinero elevada al inicio del proyecto. Esta suele ser de entre el 20% y el 30% del importe total.
• Plazos más largos. Durante la construcción de las viviendas, es posible que los plazos de entrega por parte de la constructora se retrasen. En estos casos, son los propios cooperativistas los que deberán solucionarlo, ya que son al mismo tiempo los promotores.
• Variación de costes. Cualquier imprevisto puede provocar una diferencia respecto al precio final acordado, por lo que hasta que no se tienen las llaves el comprador no sabe por cuánto le saldrá la vivienda en su totalidad.
• Mala gestión. A la hora de asociarse en una cooperativa, será necesario investigar bien y valorar los riesgos, ya que, en ocasiones, una mala gestión puede suponer la pérdida de todo el dinero aportado y la quiebra del proyecto.

Comparar las mejores hipotecas

La decisión de convertirse en cooperativista para construir una casa requiere de cierto tiempo y meditación. Del mismo modo que el comprador deberá informarse sobre todas las ventajas y desventajas de ser autopromotor y propietario al mismo tiempo, también deberá explorar cuáles son sus opciones a la hora de contratar la hipoteca. Es posible que, a veces, la financiación ofrecida por la entidad encargada de la construcción sea la más ventajosa. Pero no siempre será así. En el comparador de Hipotecas de Rastreator el usuario podrá estudiar todas las opciones de financiación y valorar cuál es la más adecuada en función de su situación económica y personal.

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Escrito por:

Marta Martín

Periodista especializada en PR con experiencia en prensa y comunicación corporativa. Escribe artículos en Rastreator desde febrero de 2021 para los productos de Seguros y Viajes.

Revisado por:

Sergio Carbajal

Experto en mercado hipotecario y productos financieros