Adquirir una vivienda es una de las decisiones que mayor reflexión requiere en la vida de cualquier persona. Aunque la fórmula más extendida en España sigue siendo la hipoteca tradicional, lo cierto es que en el mercado existen diferentes opciones que, a veces, pueden resultar más convenientes para el comprador.
Una de ellas es la adquisición del inmueble en régimen cooperativo, que suele ser una de las fórmulas más baratas, ya que los socios que promueven la edificación se ahorran los márgenes del constructor. Por este motivo, cada año en España se construyen miles de viviendas mediante este sistema, lo que contribuye a incrementar la actividad de este sector, que experimentó el pasado mes de mayo un repunte del 4,2% respecto al mismo periodo del año anterior, según los últimos datos publicados por Eurostat.
Aunque los cooperativistas han vuelto a resurgir tras la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que no todo son ventajas, pues este modelo de construcción también tiene algunos inconvenientes. En Rastreator te contamos si merece la pena o no este sistema y te damos algunos consejos para que elijas la fórmula más adecuada.
Aunque adquirir una vivienda a través de una cooperativa suele suponer unos costes menores, el comprador deberá conocer a la perfección su funcionamiento antes de aportar dinero en ella, ya que ser partícipe de la misma tendrá una serie de responsabilidades.
En líneas generales, la cooperativa de viviendas es una asociación mercantil que, a través de la participación de varios socios, desarrolla una actividad económica como puede ser la construcción de edificaciones y la prestación de servicios a las viviendas y su rehabilitación.
Dichos socios suelen agruparse cuando surge la necesidad de adquirir un inmueble y quieren acceder a él mediante la autopromoción (construyéndola ellos mismos) y con condiciones más favorables.
La característica fundamental de la cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro, pues su principal finalidad es la de conseguir la casa al precio de coste. Para ello, los socios deberán constituir la cooperativa a través de participaciones de capital, pues sin estas no podría surgir.
Por lo tanto, la cooperativa engloba al mismo tiempo la condición de sociedad y empresa promotora. Esto significa que el cooperativista será socio y, a la vez, copropietario, pero también adjudicatario y usuario del inmueble.
Para que una cooperativa pueda constituirse tendrá que empezar con las aportaciones de ahorros de cada uno de sus miembros. Estos, una vez hayan contribuido en el capital, elegirán un consejo rector y comprarán un terreno para que una constructora (que previamente han contratado) edifique sus viviendas.
El siguiente paso será contratar los servicios de una gestora, que será quien organizará el capital y se encargará de negociar con las constructoras para obtener los mejores precios. Además, será la encargada de informar a los socios de la cooperativa en todo momento.
Una vez que la construcción de las viviendas haya finalizado la cooperativa se disolverá y se procederá a firmar el préstamo hipotecario, que funcionará como cualquier otra hipoteca. La única diferencia, en este caso, es que para la construcción de los inmuebles los cooperativistas habrán adelantado una parte del dinero, por lo que la cantidad que tendrán que pedir al banco será más reducida.
Una vez que la edificación de viviendas ha finalizado, se producirá la entrega de llaves y se formalizará el registro de las viviendas a través de la escrituración de la propiedad. Para entonces, los futuros propietarios habrán tenido que decidir si se quedan con el préstamo hipotecario del banco con el que se ha financiado la obra (que solo garantiza la ejecución y entrega de viviendas) o buscan uno nuevo por cuenta propia.
Por lo general, la hipoteca de la entidad con la que se ha trabajado en la construcción de los inmuebles suelen tener mejores condiciones. Esto se debe, entre otras razones, a que las financieras pueden ofrecer más ventajas si conceden varios créditos hipotecarios al mismo tiempo que si se lo ofrecieran solo a una persona. Además, los gastos de gestión, registro o notaría suelen ser más reducidos.
Sin embargo, hay quienes pueden llegar a encontrar mejores condiciones en otras entidades. En este caso, el propietario podrá subrogar la parte del préstamo que corresponda a su vivienda a otra entidad, es decir, cambiar la hipoteca al banco que ofrezca más ventajas. Este proceso conlleva, en algunas ocasiones, gastos adicionales que se aplican en concepto de subrogación. No obstante, legalmente, el comprador no está obligado a soportar los gastos de cancelación del préstamo.
Sea como sea, elija la hipoteca que elija el comprador, la forma de pago será igual que en una hipoteca tradicional, con cuotas mensuales, y podrá estar sujeta a la evolución del euríbor o depender de un tipo de interés fijo. La única diferencia será que el préstamo solicitado suele ser de menor volumen, ya que los socios habrán tenido que adelantar una parte del coste de la vivienda, que suele ser de entre el 20% y el 30%.
Adquirir una vivienda en régimen de cooperativa puede suponer para el comprador un ahorro importante de costes. Además, también se beneficiará de otras ventajas:
Pese a las ventajas que presentan este tipo de inmuebles, también es necesario destacar los inconvenientes, ya que suponen un elevado nivel de responsabilidad y entrañan algunos riesgos:
La decisión de convertirse en cooperativista para construir una casa requiere de cierto tiempo y meditación. Del mismo modo que el comprador deberá informarse sobre todas las ventajas y desventajas de ser autopromotor y propietario al mismo tiempo, también deberá explorar cuáles son sus opciones a la hora de contratar la hipoteca. Es posible que, a veces, la financiación ofrecida por la entidad encargada de la construcción sea la más ventajosa. Pero no siempre será así. En el comparador de Hipotecas de Rastreator el usuario podrá estudiar todas las opciones de financiación y valorar cuál es la más adecuada en función de su situación económica y personal.