¿Cómo cambia la nueva Ley Hipotecaria los productos vinculados de las hipotecas?

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  • La nueva Ley de crédito inmobiliario prohíbe expresamente la venta de servicios vinculados a la hipoteca y obligatorios para aprobar la operación, pero permite la venta combinada de productos complementarios a cambio de rebajar el tipo de interés
  • Contratar productos bonificados puede hacer que el diferencial de la hipoteca se recorte hasta en el 1,3% y reducir la cuota anual en torno a unos 1.000 euros anuales.

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La domiciliación de la nómina o de recibos, la contratación de un seguro de hogar, de vida o de coche, el uso de tarjetas o las aportaciones a un plan de pensiones son algunas de las posibilidades que han ofrecido las entidades financieras al usuario para conseguir mejorar el tipo de interés de su hipoteca. Sin embargo, con la entrada en vigor el pasado mes de junio de la nueva Ley de crédito inmobiliario, se ha puesto límites a la venta de estos productos vincula

Hasta ahora, este tipo de vinculación no estaba regulada por ley. Y aunque la contratación de estos productos no era obligatoria, los bancos la premiaban ofreciendo mejores condiciones en la hipoteca. En concreto, con una rebaja en el tipo de interés. Sin embargo, la nueva normativa hipotecaria prohíbe expresamente las ventas vinculadas de productos financieros, cuya contratación, en algunos casos, llegaba a condicionar la concesión del préstamo hipotecario. No obstante, hay dos excepciones a esta prohibición:

 

 

  • El banco puede exigirte que contrates un seguro de vida que garantice el cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, o sea, el pago de tu deuda. De la misma manera, puede obligarte a suscribir un seguro de daños para el inmueble objeto de la hipoteca. O lo que es lo mismo, un seguro de hogar. La novedad es que puedes contratarlos con la empresa que quieras, ya que la nueva normativa obliga al banco a aceptar pólizas alternativas de cualquier otro proveedor de seguro, sin que la entidad, en el caso de que lo contrates con otra empresa, pueda empeorar las condiciones de tu hipoteca. Esta libertad para elegir con quién contratas las pólizas, te permitirá comparar ofertas entre aseguradoras y elegir la que más te interese. Con todo, también se sigue contemplando la posibilidad de aplicar una serie de reducciones en el tipo de interés si se decide contratar productos comercializados por el banco. Es decir, que te puedes encontrar con que el banco te exija un seguro de hogar y/o vida para acceder a la hipoteca. Y puedes contratarlo con la compañía que quieras, aunque es posible que el banco te ofrezca una rebaja en el interés si lo haces con la empresa indicada por ellos.
  • Otra excepción es que el banco puede vincular la hipoteca a productos que se demuestre que te benefician. En este caso, será el Banco de España quien decida qué servicios se incluyen dentro de esa categoría, pero todavía está pendiente de definir.

La venta de productos complementarios se mantiene

Sin embargo, aunque la nueva normativa establece que la entidad financiera no te podrá imponer esos productos vinculados para acceder a la hipoteca (más allá de los seguro

s mencionados y de los que autorice el Banco de España), sí que permite la venta de otros productos no obligatorios, cuya contratación puede ir acompañada de una bonificación en los tipos de interés. Como ya se hace en la actualidad. Es lo que se conoce como venta combinada.

Eso sí, a partir de ahora, las entidades financieras deberán presentarte dos ofertas alternativas: una que incluya todos esos productos bonificadores, con sus condiciones y precios desglosados, y otra, sin ellos. De esa forma, podrás compararlas y valorar si te interesa contratar servicios adicionales junto a tu hipoteca o no te compensa.

Además, el banco deberá avisarte del beneficio y riesgos que puede suponer la contratación de estos productos, de la parte del coste total que corresponde a cada uno de ellos y de cómo afectará esa contratación al coste total de la hipoteca.

¿Cuánto puede bonificar tu cuota de la hipoteca la contratación de productos complementarios?

La entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria prohíbe la obligación de contratar determinados productos para acceder al préstamo (salvo un seguro de daños del inmueble o seguros de vida para garantizar el pago del préstamo). Sin embargo, mantiene la posibilidad de aplicar una serie de reducciones en el tipo de interés si se decide contratar otros servicios complementarios. Las entidades gratifican así a sus usuarios más fieles. Cuantos más servicios contrates, más bajo será el tipo de interés y, con ello, tu cuota mensual.

Por lo general, las entidades suelen premiar esa fidelidad bonificando la hipoteca en una horquilla de entre el 1% y el 1,3%. Todo ello puede llegar a suponer una rebaja de en torno a los 1.000 euros anuales respecto a un préstamo de las mismas características sin contratación de servicios complementarios. Para calcular este ahorro, hemos elegido diez hipotecas fijas que ofertan las entidades en este momento. Así, por ejemplo, para una hipoteca fija de 150.000 euros a 20 años podríamos llegar a ahorrarnos hasta 1.150 euros anuales en el mejor de los casos y en torno a los 865 en el supuesto con la menor rebaja. Es decir, si solicitamos un préstamo hipotecario bonificado con tipo del 1,89% pagaríamos de media unos 30.000 euros de intereses mientras que si elegimos el mismo préstamo sin bonificar, tendríamos que asumir un tipo del 3,19% (un 1,3% más), lo que haría que los intereses se incrementaran hasta los 53.000 euros, aproximadamente. En el caso con la menor rebaja, con un préstamo bonificado y un TIN del 1,79% nos cobrarían en torno a los 28.500 euros en concepto de intereses, mientras que sin vinculaciones asumiríamos un tipo del 2,79%, lo que elevaría los intereses hasta alrededor de 46.000 euros.

¿Te interesa contratar los seguros con el banco?

Generalmente, cuando se contrata una hipoteca, lo primero (y casi único) en lo que nos fijamos es en el diferencial. Sin embargo, como hemos comentado, en ocasiones, un tipo de interés atractivo suele ir acompañado de la contratación de una serie de servicios complementarios que deberás mantener durante toda la vida del préstamo hipotecario. Por eso, antes de nada, conviene que hagas cuentas para comprobar si te compensa o no. Lo primero que deberás plantearte es si necesitas esos productos y analizar su contenido. Y es que es posible que las características del producto que te ofrece el banco no se ajuste a tus necesidades particulares. Por ejemplo, en un seguro puedes necesitar más o menos coberturas. Una vez estudiados estos productos, deberás plantearte si puedes conseguirlos a un precio menor y si la rebaja de ese importe compensa el coste mayor de la hipoteca que tendrás que abonar por no disfrutar de bonificación.

En el caso de que decidas contratar dichos productos por tu cuenta, debes saber que, según datos de nuestro comparador, el precio medio de una póliza de hogar básica se sitúa en unos 159,20 euros (pensando en un piso de 90 metros cuadrados situado en Madrid que aún está hipotecado y en el que viven tres personas, que carece de sistemas de vigilancia, tiene un valor de continente de 72.000 euros y un valor de contenido de 18.000 euros). No obstante, puedes encontrar alternativas desde 77 euros. Si decides contratar un seguro de vida que cubra tus obligaciones en caso de fallecimiento (e invalidez), de acuerdo con nuestro comparador tienes productos en el mercado que oscilan entre los 220 y los 440 euros, con una media de unos 300 euros por póliza.

Pero, ¿cómo saber si te compensa contratar estos seguros por tu cuenta o con el banco? Solo tienes que calcular. Como hemos comentado, el encarecimiento anual medio de una hipoteca sin la contratación de productos bonficadores es de alrededor de 1.000 euros anuales. Si optas solo por contratar el seguro de hogar fuera de la entidad, el coste adicional que debería asumir sería de 1.159,20 euros. Mientras que si incluyes también la póliza de vida, tendrías que afrontar un coste adicional de unos 1.460 euros anuales más respecto a la hipoteca bonificada.

Con todo, no debes olvidar que en el caso de optar por una hipoteca bonificada, deberás abonar el coste de los productos que contrates con el banco. Esto significa que aunque el tipo de interés sea menor, y anualmente pagues unos 1.000 euros menos de media respecto al préstamo sin bonificar, tendrás que sumarle los importes de los seguros que te ayudan a rebajar el diferencial de tu hipoteca. Por ello, solo te compensará contratarlos con el banco si el coste de ambas pólizas, en el caso de adaptarse a tus necesidades, no supere los 1.460 euros. De lo contrario, te interesará más pagar un diferencial superior y contratar estos productos con otras compañías.

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