¿Cómo funciona la subrogación de hipoteca entre particulares?

• Esta fórmula permite sustituir al titular de un préstamo hipotecario ya existente, pero conservando las condiciones que firmó cuando lo contrató
• Suele usarse en operaciones de compraventa entre particulares, en caso de divorcio o separación o en herencias

Una subrogación de hipoteca es la operación que facilita la sustitución de una de las personas (jurídica o física) por otra en el contrato del préstamo. Así, una de las situaciones en la que puede usarse es para cambiar el titular de la deuda, algo que ocurre, fundamentalmente, en operaciones de compraventa. Por ejemplo, cuando un particular vende un inmueble sobre el que ya pesa una hipoteca y, para evitar gastos de constituir una nueva, el comprador la asume y pasa a hacerse cargo de sus cuotas mensuales. De esta manera, subrogar la hipoteca de una persona a otra permite adaptar un préstamo a una nueva situación personal sin tener que firmar uno nuevo. A continuación, te explicamos en qué consiste y qué ventajas tiene.

¿Cómo funciona la subrogación de hipoteca entre particulares?

La subrogación de hipoteca entre particulares consiste en sustituir al titular de un préstamo hipotecario por otro. Es decir, alguien deja de ser el deudor y otra persona pasa a ocupar su lugar, asumiendo las mismas condiciones o con pequeños ajustes. En este sentido, una de las ventajas de apostar por esta alternativa es que permite ahorrar determinados gastos, ya que no es necesario cancelar el préstamo hipotecario y contratar uno nuevo.

Suele utilizarse en distintas situaciones, pero la más común es en operaciones de compraventa entre particulares. Si el inmueble que se adquiere tiene hipoteca, el comprador puede subrogarse a la misma, haciéndose cargo de las obligaciones pendientes en las mismas condiciones que tenía el vendedor.

También es muy común en casos de divorcio o separación cuando uno de los miembros de la pareja se queda con la vivienda. O en una herencia, si uno de los herederos se queda con una vivienda y asume la deuda pendiente. Incluso se usa entre padres e hijos para facilitar el acceso a la vivienda.

En cualquier caso, aunque no se trata de un procedimiento complicado, hay que aclarar que no depende únicamente del acuerdo de las partes implicadas. Y es que, la última palabra a la hora de aprobar o no la operación la tiene el banco.

¿Se puede subrogar una hipoteca de una persona a otra?

Sí, es posible y se conoce como subrogación por cambio de deudor. Esto implica que una persona sustituye a otra en la obligación de pagar la hipoteca. Sin embargo, no se trata de un simple cambio de nombre, ya que tiene que contar con la aprobación de la entidad financiera. Así, aunque con esta fórmula se evita pedir un préstamo nuevo, el banco analizará la solvencia del nuevo titular igual que si lo hiciera para una hipoteca nueva. Estudiará sus ingresos, su estabilidad laboral, su nivel de endeudamiento y su patrimonio, para comprobar que seguirá recuperando su dinero. Si no cumple los requisitos, el banco puede rechazar la subrogación.

Un ejemplo muy habitual se da en aquellos casos de divorcio en los que una parte de la pareja decide quedarse con la vivienda y asumir sola la hipoteca. Si el banco considera que sus ingresos son suficientes, aprobará el cambio y liberará al otro titular de la deuda. Si no, la rechazará.

¿Cuáles son los requisitos para subrogar una hipoteca entre particulares?

Para que salga adelante esta operación, tienen que cumplirse una serie de requisitos:

• Solvencia del nuevo titular. El banco evaluará ingresos, estabilidad laboral, deudas previas y capacidad de pago. Realizará un estudio similar al que haría en el caso de pedir una hipoteca nueva.
• Importe pendiente de la hipoteca. Cuanto menor sea la deuda restante, más fácil suele ser la aprobación.
• Nivel de endeudamiento. Para bien, la cuota hipotecaria no debería superar el 30% o 35% de los ingresos netos mensuales.
• Historial de pagos. Si la hipoteca ha tenido impagos, el banco puede mostrarse más reticente. Tampoco ayuda tener préstamos impagados, incidencias financieras o aparecer en registros de morosidad.
• Valor de la vivienda. La relación entre el valor del inmueble y la deuda pendiente influye en el riesgo que asume la entidad.
• Acuerdo entre las partes. Debe existir un pacto claro entre quien deja la hipoteca y quien la asume.
• Aprobación del banco. Es el trámite definitivo. Sin el visto bueno de la entidad, la operación no se puede formalizar.

¿Cuáles son las ventajas de la subrogación de hipoteca entre particulares?

Optar por esta fórmula es más práctico de lo que parece, especialmente, frente a cancelar una hipoteca y abrir otra nueva. En este sentido, uno de sus mayores ventajas es la del ahorro. Y es que mantener una hipoteca que ya existía suele ser más económico que cancelarla y abrir otra.

Estas son los principales atractivos de una subrogación de hipoteca entre particulares:

• Ahorro en costes. Se evitan gastos asociados a la cancelación y constitución de un nuevo préstamo, como comisiones, notaría o registro.
• Menos trámites. El proceso suele ser más ágil porque se parte de una hipoteca ya existente.
• Rapidez. Si se compara con contratar una nueva hipoteca, los plazos son más cortos.
• Mantenimiento de condiciones. Si la hipoteca tiene buenas condiciones, el nuevo titular puede beneficiarse de ellas sin tener que negociar unas nuevas. Así, en momentos de tipos de interés al alza, esto cobra especial relevancia, ya que tener un interés bajo, firmado años atrás, puede ser una gran ventaja.

¿Cómo subrogar una hipoteca a otra persona paso a paso?

Realizar una subrogación de hipoteca es algo bastante común, pero hay que seguir una serie de pasos:

• Acuerdo entre las partes. Ambas personas deben pactar quién asume la deuda y en qué condiciones. Por ejemplo, en el caso de una compraventa, vendedor y comprador deben acordar que este último asumirá la deuda pendiente de la hipoteca actual. Para ello, el nuevo titular deberá comprobar si las condiciones de la hipoteca (tipo de interés, plazo) le resultan favorables frente a las ofertas de mercado
• Solicitud al banco. El interesado debe comunicar a la entidad bancaria la intención de realizar la subrogación y solicitar formalmente el cambio de titular.
• Estudio de solvencia. El banco analizará el perfil financiero del nuevo titular y evaluará el riesgo de la operación. Con toda la documentación (nóminas, declaración de la renta, contratos laborales,…), el banco realizará un estudio de viabilidad similar al de una hipoteca nueva. Estudiará su estabilidad laboral, su historial crediticio y que el endeudamiento no supere el 30-35% de los ingresos del nuevo titular.
• Tasación del inmueble. Algunas entidades solicitarán actualizar el valor de la vivienda.
• Aprobación o rechazo. Si la entidad considera viable la operación, da luz verde.
• Firma ante notario. Se formaliza el cambio de deudor mediante escritura pública.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad. Se actualiza la titularidad de la hipoteca.

Aunque puede parecer un proceso largo, en la práctica es más sencillo que solicitar una nueva hipoteca.

¿Qué debes tener en cuenta antes de subrogar una hipoteca?

Antes de dar el paso a subrogar la hipoteca con otra persona, conviene que revises algunos aspectos para evitar sustos en el futuro:

• Condiciones actuales de la hipoteca. Estudia su tipo de interés, comisiones o productos vinculados y analiza si te interesan.
• Situación económica personal. Antes de dar el paso a subrogar la hipoteca, es importante que te asegures de que puede asumir la deuda y hacer frente a las cuotas a medio y largo plazo.
• Posibles cambios en el contrato. Al cambiar el titular, el banco podría modificar algunas condiciones. Revisa bien los posibles cambios en la hipoteca.
• Valor de la vivienda. Si el inmueble ha perdido valor respecto al momento de compra, el banco puede endurecer las condiciones o exigir garantías adicionales.
• Alternativas disponibles. A veces puede ser más conveniente cancelar y contratar una nueva hipoteca, dependiendo del contexto.

A todo esto hay que añadir, además, el factor emocional que se puede dar en casos como divorcios o herencias, en los que las decisiones suelen ir acompañadas de momentos delicados y eso puede influir en la negociación.

Gastos asociados a la subrogación entre particulares

Aunque suele ser más económica que contratar una nueva hipoteca, la subrogación entre particulares no es gratuita. Puede incluir gastos de notaría, registro, gestoría y, en algunos casos, comisión por subrogación si está contemplada en el contrato. Además, si el banco modifica condiciones, podrían añadirse costes adicionales. Otras opciones que puedes explorar son la novación que también te permite cambiar las condiciones de la hipoteca.

En cualquier caso, el coste total dependerá del banco, del capital pendiente y de la complejidad de la operación. Por eso, antes de decantarte por la subrogación, merece la pena que pidas un desglose detallado de todos los costes y que analices si realmente te compensa frente a otras alternativas.