¿Qué es la provisión de fondos de una hipoteca?

• Antes de la firma de una hipoteca, el banco solicita al cliente un dinero por adelantado para hacer frente a los gastos asociados a la compraventa de la vivienda y a la contratación del préstamo
• Esta cantidad cubre tanto los impuestos, la notaría, el registro o la gestoría, así como otros costes administrativos que pueden derivar de la operación

La compra de una vivienda es uno de esos momentos en la vida en los que se mezclan ilusión, nervios y muchas cifras, conceptos y trámites a los que hacer frente. Y entre ellos, aparece un término que puede generar alguna duda: la provisión de fondos de una hipoteca. No es una comisión, sino un desembolso que hay que hacer para que la operación llegue a buen puerto. Y es que es un dinero que el futuro propietario debe adelantar al banco para cubrir los gastos que genere la compra de la vivienda y la firma de la hipoteca. Por eso, entender qué es, cuándo y cuánto se paga y para qué sirve es fundamental.

¿Qué es la provisión de fondos en una hipoteca?

La provisión de fondos de una hipoteca es la cantidad de dinero que su titular debe entregar al banco para hacer frente a los gastos derivados de la compraventa de la vivienda, de la firma del préstamo o de su cancelación. En otras palabras, es un fondo que garantiza que se paguen los impuestos, la notaría, el registro y otros trámites. Estos gastos asociados suelen suponer entre un 10% y un 12% del precio de adquisición del inmueble.

El banco solicita esta provisión poco antes de la firma ante notario, cuando la operación ya está aprobada y solo quedan los pasos finales. Y lo hace para asegurarse de que contará con fondos suficientes. Luego, a través de una gestoría, la entidad financiera utiliza ese dinero para ir pagando los gastos que van surgiendo. Una vez cerrada toda la operación, hace cuentas.

Así, si compras una vivienda y el banco estima que los gastos rondarán los 15.000 euros, te pedirá algo más de esa cantidad como provisión de fondos. No es un importe definitivo, sino una estimación y un dinero con el que tienes que contar antes de firmar la hipoteca.

¿Qué gastos cubre la provisión de fondos?

La provisión de fondos cubre los gastos habituales vinculados a la operación hipotecaria. Entre ellos figuran los impuestos, que varían según el tipo de vivienda y la comunidad autónoma. En el caso de que sea una vivienda nueva se pagará el IVA (que es del 10%) y, en algunos casos, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. En una vivienda de segunda mano entrará en juego el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un tributo que depende de cada comunidad y que oscila entre el 6% y el 10% del precio de venta o el valor de referencia de catastro.

También se incluyen los gastos correspondientes a las escrituras de compraventa y del préstamo, es decir, los honorarios del notario y del Registro de la Propiedad, imprescindibles para formalizar la escritura y dejar constancia legal de la hipoteca. A esto se suman los gastos de gestoría, que se encarga de coordinar pagos, trámites y liquidaciones.

En determinadas operaciones, además, pueden añadirse otros costes, como la tasación si no está cubierta por el banco, la comisión de apertura del préstamo hipotecario o gastos específicos en cancelaciones hipotecarias.

¿Cuándo se paga la provisión de fondos y quién la paga?

El pago de la provisión de fondos se realiza, normalmente, antes de la firma de la hipoteca ante notario. El banco indica el importe estimado y el cliente lo ingresa para que la gestoría pueda empezar a trabajar sin retrasos.

No obstante, con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019 y el cambio en el reparto de los gastos, la provisión de fondos se ha reducido. Y es que ahora es el banco quien abona los gastos del notario, el registro, el IAJD y la gestoría de la operación hipotecaria y el cliente solo ha de pagar la tasación del inmueble (y no siempre), así como los gastos derivados de la transacción de compraventa.

En cuanto a quién paga qué, también hay que recordar que el comprador asume la mayoría de los gastos asociados a la compra, mientras que el vendedor suele hacerse cargo de la plusvalía municipal y, en algunos casos, de los gastos de cancelación de su hipoteca previa.

¿Cómo se calcula la provisión de fondos de una hipoteca?

Para calcular la cantidad que tendrás que adelantar al banco como provisión de fondos, la entidad parte del valor de la vivienda y de los gastos previstos según la normativa vigente y la ubicación del inmueble. En este sentido, el banco realiza una estimación prudente, pero algo al alza, para evitar quedarse corto.

Por ejemplo, en la compra de una vivienda de segunda mano de 200.000 euros, los gastos suelen situarse entre el 10% y el 12%, dependiendo de la comunidad autónoma. Esto significa que la provisión de fondos podría rondar los 20.000 a 24.000 euros. Eso sí, esta cantidad no solo corresponde a los gastos para la firma de la hipoteca, también a los de la operación de compraventa, que incluyen el pago de impuestos, la partida más elevada.

No obstante, en la actualidad, muchas entidades financieras cuentan con simuladores online que te ayudan a calcular estos importes con bastante precisión, algo muy útil para planificar el ahorro previo con el que debes contar antes de contratar tu hipoteca.

Liquidación de la provisión de fondos: ¿Cuánto te devuelven y cuándo?

Una vez finalizados todos los trámites, la gestoría presenta la liquidación. En ese momento, se comparan los gastos reales con el dinero adelantado. Si la provisión de fondos que se adelantó fue superior al coste final de todos los gastos, el banco devolverá la diferencia al cliente. Si, por el contrario, fue inferior, se solicitará el importe restante, aunque esto último es menos habitual porque las estimaciones suelen hacerse algo por encima.

En cuanto a la devolución, suele realizarse en un plazo de unas semanas, aunque, en algunos casos, puede alargarse algo más, según la agilidad de la gestoría y de los registros.

Así, por ejemplo, si adelantaste 22.000 euros en la cuenta para la gestoría y la suma final de gastos entre impuestos (ITP), notario, registro y gestoría asciende a 18.500 euros, la gestoría devuelve al comprador 3.500 euros junto con las facturas originales. En este sentido, el banco debe entregarte justificante de la liquidación realizada, así como las facturas de los gastos afrontados con el dinero anticipado para asegurarte de que el cálculo es correcto y que puedas reclamar cualquier exceso.

Provisión de fondos en casos específicos

Como se ha comentado, la provisión de fondos es una cantidad de dinero que tenemos que adelantar para cubrir los gastos derivados tanto de las gestiones de la propia hipoteca como de la compraventa de la casa. Pero también hay que aportarla en otras situaciones.

Provisión de fondos para cancelación de hipoteca

En una cancelación de hipoteca, la provisión de fondos cubre los gastos de notaría, registro y gestoría necesarios para eliminar la carga del inmueble. No hay impuestos elevados, pero sigue siendo imprescindible pasar por estos trámites para que la vivienda quede libre de cargas.

Provisión de fondos en bancos específicos

Cada entidad puede aplicar ligeras diferencias en la forma de gestionar la provisión de fondos. Bancos como CaixaBank o BBVA suelen trabajar con gestorías propias o concertadas y realizan estimaciones similares, aunque los plazos de devolución o el detalle de la liquidación pueden variar. La clave está en pedir siempre un desglose claro antes de firmar.

Preguntas frecuentes sobre la provisión de fondos

1

¿Cuánto suele ser la provisión de fondos en una hipoteca?

Depende del precio de la vivienda y de la comunidad autónoma. En términos generales, para cubrir los gastos derivados de la compraventa y de la contratación de la hipoteca suele situarse entre el 10% y el 12% del valor de adquisición de la vivienda.

2

¿Cuánto tarda el banco en devolver la provisión de fondos?

Lo habitual es entre tres y ocho semanas tras la firma, aunque puede variar según la gestoría y la carga de trabajo de notaría y registro.

3

¿Qué ocurre si no se utiliza toda la provisión de fondos?

El dinero que sobra se devuelve íntegramente al cliente una vez que se hace la liquidación final.

4

¿Qué pasa si los gastos superan la provisión de fondos?

El banco solicitará el importe adicional necesario. No es lo más común, pero puede ocurrir si hay gastos imprevistos o cambios en la estimación inicial.