Alquiler con opción a compra: ¿qué es?

• El alquiler con opción a compra permite al inquilino vivir en la casa un periodo de tiempo, tras el cual podrá adquirirlo, descontando, total o parcialmente, lo que haya pagado de rentas mensuales
• El precio de venta de la vivienda no puede variar y se acuerda por las partes al comienzo del contrato, momento en el que el inquilino suele tener que abonar también una prima como garantía de que su intención de compra es firme

La compra de una vivienda es un importante paso en la vida. El problema es que no todo el mundo tiene la capacidad suficiente para hacer frente a esa inversión, con lo que la alternativa que les queda es el alquiler. En estos casos, son muchos los que creen estar tirando el dinero, por la frustración de estar pagando una renta mes a mes, pero con la sensación de que nunca serán propietarios de ese piso. ¿Y si supieras que hay una posibilidad de estar alquilado y poder terminar siendo el dueño de esa vivienda? Es el caso del alquiler con derecho a compra, una opción poco extendida en el mercado español, pero que está empezando a ganar adeptos, no solo por las ventajas que ofrecen a los inquilinos, también a los propietarios.

¿Qué es el alquiler con derecho a compra?

Con esta fórmula, es posible vivir de alquiler durante un tiempo (estipulado entre inquilino y propietario), tras el cual, el arrendado tiene el derecho a comprar la vivienda. Y lo hará por el precio que estipularan al comienzo del contrato y del que se descontarán -total o parcialmente, según lo acordado- las mensualidades pagadas hasta ese momento en concepto de alquiler.

Menor desembolso de capital

De esta manera, el alquiler con derecho compra se convierte en una buena alternativa para aquellos que quieren comprar una casa, pero no disponen de dinero para hacerlo. Y es que, para conseguir una hipoteca, no solo hay que reunir determinadas condiciones salariales y de estabilidad laboral, también hay que tener ahorrado el 20% del coste de la casa que no te financia el banco, cantidad a la que hay sumar la necesaria para hacer frente a los gastos e impuestos que conlleva la operación de compraventa. En este sentido, el alquiler con derecho a compra permite invertir el dinero destinado al alquiler a reducir el precio final de la vivienda, al tiempo que se va ahorrando para conseguir esa parte que no te va a financiar el banco, que, pasado el tiempo de alquiler, también será menor.

Así, si se ha estipulado el precio de venta en 150.000 euros y el inquilino lleva cinco años pagando una renta de 600 euros al mes, cuando se produzca la compra ya habrá abonado 36.000 euros, con lo cual, le restará de pagar 114.000 euros. Para hacer frente a la adquisición, tendrá que pedir una hipoteca para financiar el 80% de esta cantidad, es decir, de 91.200 euros, y tener ahorrados 34.200 euros (para el 20% restantes y los gastos). Si se hubiera comprado la casa al principio, la inversión inicial que se hubiera tenido que desembolsar sería de unos 45.000 euros, es decir, casi 11.000 euros más.

La prima de opción de compra

Eso sí, para que el inquilino pueda beneficiarse de las ventajas de este tipo de fórmula, lo más habitual es que, cuando se pactan las condiciones, se incluya también una prima por opción a compra. Se suele fijar como un porcentaje del precio de venta acordado y funciona como una especie de fianza, ya que al propietario le sirve como garantía de que la intención de compra del inquilino es firme y seria. De hecho, en el caso de no ejercer la opción a compra, el arrendado perderá la cantidad que haya dado por este concepto.

Todo esto tiene que quedar muy claro entre ambas partes. En este sentido, al ser un tipo de contrato tan peculiar, es conveniente que en él se especifiquen bien todas las condiciones para evitar cualquier problema posterior. De hecho, esta modalidad de arrendamiento se realiza mediante un contrato doble o mixto, es decir, que se incluye un contrato de alquiler y otro de compraventa.

Así, el documento sobre el arrendamiento deberá incluir la siguiente información:

• El tiempo en el que el inquilino puede alquilar la vivienda.
• El periodo en el que éste puede ejercer su derecho a compra.
• La renta mensual.
• Quién se encarga de los gastos de comunidad, arreglos o reformas.

Por otra parte, en el contrato de compraventa tendrá que especificarse:

• La intención de venta del propietario de la vivienda.
• El precio de venta del inmueble.
• El porcentaje de las cuotas pagadas durante el periodo de alquiler que se descontarán del precio de la vivienda.
• La cantidad de la prima a abonar, que, habitualmente, es un porcentaje de su precio de venta.

Ventajas e inconvenientes del alquiler con derecho a compra

En cualquier caso y como cualquier operación, tiene sus ventajas, pero también sus inconvenientes. Con lo que, antes de firmar un contrato de alquiler con derecho a compra, hay que analizar todo. Y es que el inquilino podrá vivir un tiempo en la vivienda, conocerla bien y valorar si realmente se adapta a sus necesidades. Además, tendrá la exclusividad en la compra y podrá descontar del precio final lo que haya pagado de alquiler y de prima. Y como el precio está fijado desde el principio, aunque aumentaran mientras está de alquiler, no le afectaría. Lo cual, supondría una desventaja en el caso de que bajasen. Asimismo, si finalmente no optara por la compra de la vivienda perdería la prima abonada al principio.

Por su parte, con este tipo de contrato, el propietario se asegura unos ingresos mensuales durante los años de alquiler, así como la venta de la vivienda. Y, en el caso de que no se llevara a cabo, se quedaría con el importe de la prima, que se convierte, además, en un buen seguro de impago de alquiler. No obstante, mientras dure el contrato, el dueño no puede vender el inmueble a otra persona, aunque reciba una oferta mejor que la que firmó con el inquilino. Asimismo, en el caso de que los precios de las viviendas subieran, tampoco se beneficiaría, ya que si el inquilino ejerce su derecho a compra, tendrá que vender al precio que se fijó en el contrato.

Encuentra tu hipoteca con Rastreator

Si tenías un alquiler con opción a compra y ha llegado el momento de adquirir la vivienda, necesitarás una hipoteca para hacer frente al pago. Para hacer más fácil la tarea de elegir la mejor para ti, puedes calcular tu hipoteca con Rastreator. De esta forma, podrás escoger tu préstamo entre las ofertas de diferentes bancos.

Calcular Hipoteca