¿Por qué aumentan las cancelaciones de hipotecas?

• En los tres primeros meses del año, se han registrado un total de 114.728 operaciones, el 9,87% más que en el mismo periodo del año anterior, según datos del INE
• La negativa de los hipotecados que tienen la posibilidad de zanjar su préstamo a pagar más intereses en un escenario de subida continúa de los tipos y del euríbor explicaría este incremento

El Banco Central Europeo ha vuelto a subir el precio del dinero un cuarto de punto, con lo que los tipos de interés en la zona euro se sitúan en el 4%. Como es lógico, esto afectará directamente al euríbor y, por tanto, a aquellos hipotecados con préstamos a interés variable, que verán como sus cuotas seguirán incrementándose cuando les toque revisión. Y es que el índice al que se referencian la mayoría de los préstamos para vivienda ha subido más 3,5 puntos en el último año y cerró mayo en el 3,862%, su valor más alto desde 2008. En este contexto, y movidos por la negativa a seguir pagando más intereses por la financiación para su vivienda, muchos hipotecados que pueden permitírselo han decidido cancelar su préstamo. De hecho, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en marzo, se registraron un total 44.171 cancelaciones en el Registro de la Propiedad de préstamos hipotecarios sobre vivienda, la mayor cifra desde mayo de 2008.

La cancelación de la hipoteca no es otra cosa que abonar la totalidad de la deuda que tienes pendiente con el banco por tu préstamo hipotecario. Si estás en los primeros años de vida de tu hipoteca, puede suponer una cantidad elevada. Pero si estás en el tramo final, es posible que te quede una cantidad moderada que puedas asumir y cuya amortización te pueda reportar beneficios. Y es que la principal ventaja de esta operación es el ahorro de esos intereses que tendrás que seguir pagando si mantienes tu préstamo con el banco. Cuanto antes saldes tu deuda, menos te costará tu hipoteca. Y en un contexto de intereses al alza, puede ser una buena opción por el ahorro que puede suponer.

Y así han debido pensar algunos de los que pueden hacer frente a terminar de golpe con su hipoteca. Ya que, de acuerdo con los datos del INE, se acumulan tres meses de incremento de cancelaciones de hipotecas. En concreto, el pasado mes de marzo, las cancelaciones subieron el 3,3% respecto al mismo mes de 2022. Pero es que, en febrero, el aumento interanual registrado fue del 12,45% y, en enero, del 16,67%. Así, se pasó de las 104.415 cancelaciones de hipotecas registradas en los tres primeros meses de 2022 a las 114.728ca operaciones realizadas en el mismo periodo de este año, un alza del 9,87 %.

Además, llama la atención que, tanto en febrero como en marzo, la cifra de cancelaciones supera a la de la firma de nuevas hipotecas. En concreto, en febrero y marzo se firmaron 35.900 y 36.182 préstamos, respectivamente, mientras que, frente a esto, las cancelaciones de hipoteca ascendieron a 36.695 en febrero y 44.171, en marzo.

¿Amortizar la hipoteca en 2023?

Si tienes dinero suficiente para cancelar la hipoteca antes de tiempo, deberás seguir unos pasos. En primer lugar, tendrás que avisar a la entidad con la que tienes el préstamo de tu decisión de liquidar la deuda que tienes con ella. El banco tendrá que informarte del coste de la operación, es decir, de cuánto capital te queda por amortizar y si la operación tiene alguna comisión. Recuerda, que esto estará reflejado en el contrato de tu hipoteca.

Con todo, 2023 puede ser un buen año para amortizar hipoteca, ya que, de cara a amortiguar el efecto de la imparable subida del euríbor, el Gobierno aprobó una serie de medidas para ayudar a hacer frente a las hipotecas. Entre ellas, está la eliminación de la comisión por amortización anticipada para las hipotecas variables durante todo este año (en el caso de que tu préstamo tuviera).

Una vez saldada la deuda con el banco, debes proceder a su cancelación en el Registro de la Propiedad. Aunque no es obligatorio, es recomendable ya que al cancelarla la vivienda queda libre de cargas y se podrá vender o pedir una nueva hipoteca sobre ella sin problemas.

Existen varias formas de cancelar una hipoteca y, dependiendo de la que elijas, el coste será menor o mayor. Por un lado, se puede gestionar a través del banco. Tan solo tendrás que acudir a la entidad financiera y solicitar formalmente la cancelación registral de la hipoteca. El banco se encargará de ejecutar todos los trámites y, aunque es una opción fácil y cómoda, se requiere una previsión de fondos de unos 1.000 euros, por lo que también es una opción bastante costosa. Cuando el banco realice todos los trámites te entregará la escritura de cancelación del préstamo y una nota simple del Registro de la Propiedad donde se registra que el inmueble está libre de cargas.

Por otro lado, otra opción bastante más económica es contratar a un gestor externo para que ejecute la cancelación registral de la hipoteca. La gestoría se encargará de realizar los trámites oportunos y el coste será de unos 500 euros. Esta opción es mucho más rentable y además sigue estando en manos de un profesional por lo que no te verás envuelto en un sinfín de papeleos.

Y, por último, tienes la opción de hacerlo tú mismo. Sin embargo, esta opción es más arriesgada y bastante truculenta pues tendrás que cargar con todas las gestiones. Además, el ahorro no es demasiado significativo, ya que debes correr con diversos gastos como los derivados de la notaría o el Registro.

Alternativas a la cancelación

Si tienes algo de dinero ahorrado, pero no te llega para liquidar todo tu préstamo, otra opción es que lo aproveches para amortizar parcialmente tu hipoteca. De esta manera, también estarás ahorrando dinero, ya que dejarás de pagar una parte de los intereses que te iba a cobrar tu banco. Además, devolver parcialmente capital antes de tiempo, te permitirá reducir el impacto que puedan tener futuras alzas del Euribor sobre tu cuota mensual, puesto que, en cada actualización, los intereses se calculan sobre el capital que te queda pendiente.

En este caso, tienes dos opciones: hacerlo por cuota o por plazo. Con la primera fórmula, reducirás la cantidad mensual que tienes que pagar, manteniendo el mismo periodo de devolución. Con la segunda opción, recortarás los años de vida del préstamo, por lo que los pagos de la hipoteca se terminan antes, aunque la cuota será la misma.

Antes de decidirte por amortizar tu hipoteca reduciendo cuota o plazo, tendrás que estudiar cuál es el panorama económico del mercado y cuál es tu capacidad. Si optas por reducir la cuota mensual, tendrás una carga menor y podrás llegar más fácilmente a final de mes. Además, se incrementará tu capacidad de ahorro, pues se reducirá la parte de tu salario que destinas al pago del préstamo.

Con esta opción, podrás disponer de una mayor cantidad de dinero al mes para tus gastos, pero, a la larga, no te ahorrarás muchos intereses y seguirás teniendo una deuda a largo plazo. Por eso, puede resultar una opción interesante para aquellas personas que han recibido un dinero extra de manera inesperada (herencia, premio…) y que, a pesar de ello, tienen problemas para llegar a fin de mes.

Por eso, si te decides a amortizar anticipadamente la hipoteca, la opción de reducir plazo es la más recomendada. Con esta, la vida del préstamo se acorta, por lo que pagarás durante menos años de lo que estaba previsto. Además, al acortar el periodo de devolución, los intereses se calcularán para una deuda menor, por lo que se reducirán considerablemente y el préstamo acabará siendo más barato. No obstante, esta opción implica mantener la misma cuota.

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Contar con una cantidad de dinero extra puede suponer un gran alivio para el hipotecado. Si el montante es elevado puedes plantearte liquidar tu deuda con el banco, cancelar tu hipoteca y olvidarte de ella. Esto va a ahorrar costes, ya que olvidas de la carga económica que conlleva el pago de las mensualidades. Si la cantidad no es suficiente, puedes decantarte por hacer una amortización parcial. En cualquier caso, tendrás que valorar todas las opciones detenidamente, además de estudiar el panorama actual y repasar el coste que supondrá llevar a cabo dicha operación. Para ello, resulta fundamental haber contratado una hipoteca que no imponga demasiadas condiciones. En el comparador de hipotecas de Rastreator podrás ver todas las opciones y escoger entre las mejores ofertas del mercado.

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