Los nuevos compradores de vivienda tienen que dar más de 53.000 euros de entrada

• La financiación de las hipotecas cae a mínimos desde 2015 y el valor medio de los nuevos préstamos hipotecarios en el tercer trimestre de 2023 se sitúa en el 62,2% del coste de la vivienda
• Las hipotecas que otorgan más del 80% del valor de las casas se convierten en residuales y alcanzan su nivel más bajo de los últimos 20 años, según el Banco de España

La subida de los tipos de interés y, con ella, la del euríbor, que ha estado por encima de la barrera psicológica del 4% durante seis meses, ha provocado una paralización de las compraventas de inmueble y también de las hipotecas en 2023. Quienes se han planteado dar el salto a adquirir una vivienda, se han encontrado unos préstamos caros y, además, con un endurecimiento de los requisitos para acceder a los mismos. Y es que, en tiempos de incertidumbre económica y de encarecimiento de las hipotecas, la banca ha apostado por la prudencia. Hasta el punto de que, en el tercer trimestre de 2023, el valor medio de los nuevos préstamos hipotecarios no superaba el 62,2% del coste de las casas, según datos del Banco de España. Es decir, que quienes compraron una vivienda en ese tiempo dieron de media una entrada de 53.500 euros.

Desde diciembre de 2021, se han ido encadenando descensos en la media de la tasa de financiación que prestaban los bancos a los consumidores respecto al valor de las viviendas, lo que se conoce como el loan to value. Y es que, a mayor financiación, mayor riesgo de impago. Si ya desde la crisis económica las entidades financieras estudiaban más a fondo cada caso, en un contexto como el actual, en el que perciben un mayor riesgo, han incrementado todavía más ese cuidado, limitando los préstamos que conceden. Esa falta de confianza es la que ha provocado la rebaja en esa relación entre el valor del inmueble y el del préstamo, frente al incremento que registra en los momentos en los que el sector bancario es más optimista sobre las posibilidades de recuperar el dinero prestado.

Entradas de 53.500 euros

Así, de acuerdo con los datos del Banco de España, en el tercer trimestre de 2023, los nuevos préstamos hipotecarios solo cubrieron el 62,2% del coste de las viviendas adquiridas, su valor más bajo desde el primer trimestre de 2015. De esta manera, si el importe medio de las hipotecas en el tercer trimestre del pasado año se situó en 141.590 euros (utilizando datos del INE), los nuevos compradores de vivienda tenían que disponer de unos 53.500 euros para darlos como entrada de la hipoteca. Una cantidad a la que deberían sumar el correspondiente pago de los impuestos y otros gastos vinculados a la compraventa.

Así, desde 2015 no se veían unas hipotecas que cubrieran menos valor de la vivienda que las actuales. De hecho, la media de la tasa de financiación que presta la banca a los consumidores respecto al valor de las viviendas adquiridas encadena, desde diciembre de 2021, casi dos años a la baja, situándose en su nivel más bajo de los últimos ocho ejercicios. En aquel momento, a partir del verano de 2015, coincidiendo con la recuperación económica y con que los bancos volvieron a abrirse al sector hipotecario tras la crisis financiera, la media de capital concedido comenzó a subir paulatinamente, manteniéndose en los últimos años en torno al 64,5%, valor que se ha perdido en la actualidad.

Pocas hipotecas que financien más del 80%

En este sentido, también llama la atención la poca cantidad de hipotecas que financian más del 80% del valor del inmueble, tope máximo que fijaron los reguladores tras la crisis inmobiliaria. De hecho, según datos del Banco de España, en el tercer trimestre de 2023 representaron el 6,6% del total de los nuevos préstamos hipotecarios contratados, un porcentaje que sitúa a estas hipotecas de alto riesgo en sus niveles más bajos de los últimos 20 años.

El dato queda muy lejos del 18% que se alcanzó en el segundo trimestre de 2006, previamente al estallido de la crisis financiera de 2008. Pero también, del 9,4% que se registró durante el boom hipotecario pospandemia y que, prácticamente, se mantuvo hasta el segundo trimestre de 2022. Desde entonces, ha bajado casi tres puntos porcentuales, lo que corrobora la idea de que los bancos han cerrado el grifo de la financiación y están siendo más selectivos a la hora de concederla.

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