¿Puedo vender una casa a un familiar por debajo de su valor de mercado?

• Los propietarios tienen libertad para fijar el precio de venta que quieran, pero con el límite que marca el valor mínimo fiscal que proporciona el catastro
• Si la Agencia Tributaria considera que se ha vendido el inmueble por debajo de su valor, hará pagar la diferencia que se ha dejado de abonar en impuestos y, además, aplicará una sanción

Has comprado una casa nueva y quieres vender la actual. Y sabes que hay alguien cercano de tu entorno familiar que está buscando vivienda y le podría interesar la tuya, porque la conoce bien y siempre le ha gustado. Esta operación podría ser una buena alternativa. Sentimentalmente hablando, tu casa se quedaría en tu círculo y podrías seguir visitándola y, además, podrías ayudar a tu familiar vendiéndosela a un precio más económico. Pero, ¿cuál debe ser ese precio? ¿Hay un mínimo o puedes dejársela por una cantidad simbólica?

En este punto, hay que tener en cuenta que, aunque los propietarios tienen cierta libertad para fijar el precio al que quieren vender sus inmuebles, deben hacerlo de acuerdo con la normativa, que establece que cada vivienda tiene estipulado un valor mínimo. De esta manera, puedes vender tu casa a un familiar por debajo de su precio de mercado, pero respetando su valor mínimo para evitar problemas con Hacienda.

En el caso de que quieras vender tu casa a tu hermano, a tu tía, a tu primo o a otro familiar hay una serie de factores que tendrás que tener en cuenta. Así, las transacciones de bienes raíces se dividen en dos categorías: entre partes independientes y entre partes relacionadas. Estas últimas se dan cuando el comprador y el vendedor tienen una relación personal. En muchos casos, el motivo de la operación es puramente personal. Sin embargo, la Agencia Tributaria vigila de manera este tipo de transacciones entre familiares, especialmente, cuando se hacen por un precio bajo, ya que, en ocasiones, lo que buscan es eludir el pago de impuestos.

Respetar el valor mínimo fiscal

En este sentido, cualquier persona que quiera vender una casa, puede fijar el precio que quiera, pero dentro de unos límites, si no quiere que Hacienda se le eche encima. En concreto, debe respetar el valor mínimo fiscal, que fija la Dirección General del Catastro, y que, además, sirve de referencia para el pago de los impuestos correspondiente a la transmisión de ese inmueble (Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones o IRPF).

En cualquier caso, vender una casa a un familiar por un precio muy por debajo de su valor de referencia puede traer consecuencias graves. Una operación con poco coste levantará las sospechas de la Agencia Tributaria, que investigará la transacción, ya que puede tener dudas acerca de si os habéis negado a declarar parte del dinero de la venta. Y en el caso de que considere que has vendido por debajo del valor del inmueble, procederá a exigir a cada una de las partes implicadas la cantidad de dinero correspondiente que falta por tributar. Y, además, aplicará una sanción.

Por ejemplo, has vendido una casa a un familiar por 80.000 euros, pero su valor de referencia es de 120.000 euros. El comprador tiene que hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 6 y el 11% del valor del inmueble. En el supuesto de haber comprado la vivienda por 80.000 euros, y tomando como referencia el 6%, tu familiar tendría que abonar 4.800 euros. Pero si la Agencia Tributaria revisa el caso, el comprador tendrá que asumir la diferencia impositiva que existe entre lo que ha pagado por la casa y su valor de referencia, es decir, 2.400 euros más.

En cuanto a ti como vendedor, Hacienda te exigirá el pago del valor más elevado que haya comprobado a efectos del IRPF de la Plusvalía Municipal. Es decir, que tendrás que tributar por el valor de referencia de la vivienda y no por el precio de venta. De hecho, no hacerlo bien puede conllevar sanciones de entre el 50% y el 150% del importe que consideran defraudado.

No obstante, en el caso de estar en desacuerdo con la decisión adoptada por la Agencia Tributaria, siempre puedes solicitar la apertura de un expediente de tasación pericial, donde intentes demostrar que el valor de referencia de tu vivienda no concuerda con el fijado por la Administración.

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