¿Qué reformas de la casa te permiten ahorrar en el IRPF en caso de venta?

• Los gastos de reparación y conservación realizados en la vivienda no se pueden sumar al valor de adquisición para reducir la plusvalía, pero sí el coste de las obras de ampliaciones o mejoras
• A la hora de realizar la declaración para la Agencia Tributaria, es fundamental contar con toda la documentación del proyecto y las facturas por el concepto y con el valor de las mejoras realizadas para justificarlas

Siempre hay buenas razones para reformar una vivienda: modernizar su estética, mejorar su usabilidad, incrementar su eficiencia energética,… Además de adaptarla a tus necesidades, tienes que saber que, en el caso de venta, las reformas que has realizado en tu casa pueden ayudarte a rebajar lo que vas a tener que pagar por ganancia patrimonial en la Renta de las Personas Físicas. Y es que, en el momento que vendes, Hacienda va a reclamarte su parte de la plusvalía obtenida por dicha operación, con cantidades que pueden ir entre el 19% y el 26% de la ganancia obtenida. Al ser cantidades elevadas, conviene calcular bien la plusvalía. Y si encima, puedes reducirla pues mejor que mejor. Y ahí es donde entran las reformas realizadas. Eso sí, no todas cuentan para Hacienda.

La ganancia patrimonial -que tributa a tipo fijo según el importe- se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición o compra y el de transmisión o venta de una vivienda. En este sentido, cuanto mayor sea el valor de compra, menor será la ganancia y, por tanto, menos tendrás que pagar. Así, al valor de transmisión le puedes restar los gastos e impuestos que abonaste por la venta y, al de adquisición, le puedes sumar el coste de las inversiones y mejoras realizadas al piso. Al hacer esto, el valor de compra aumenta y, por tanto, disminuye la plusvalía generada por la venta y, con ello, lo que tendrás que pagar en el IRPF.

¿Qué son las obras de inversión y mejora?

Ahora bien, no todas las obras realizadas en la casa son admitidas por Hacienda a la hora de aumentar el valor de adquisición de la vivienda. En concreto, solo tiene en cuenta las «Obras de inversión y mejora» y no las «Obras de reparación y conservación». Pero ¿qué se consideran obras de inversión y mejora? Para Hacienda, son aquellas destinadas a la ampliación o a la mejora sustancial de la habitabilidad del inmueble. Bien sea porque se modifica la estructura de la casa o porque se agregan elementos que no existían con anterioridad, como una innovación, que modifican trascendentalmente el espacio y alargan su vida útil.

En esta acepción entrarían obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas. También obras de adecuación estructural de cara a garantizar la estabilidad del inmueble. Por ejemplo: de adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados; de ampliación de la superficie construida; de reconstrucción de fachadas y patios interiores o de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas. Asimismo, también entrarían en los cálculos de Hacienda obras de albañilería, fontanería y carpintería destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios y las mejoras de rehabilitación energética.

Es decir, la instalación de calefacción, ascensor o una puerta de seguridad, si no había, constituye una inversión o mejora. Sin embargo, si ya existían y hay que repararlos o sustituirlos como consecuencias del uso normal, esas obras no se considerarían de inversión y mejora, sino de reparación y conservación, por lo que no servirían para incrementar el valor de adquisición del inmueble, aunque sí que son gastos deducibles. Lo mismo que la pintura de la casa, el cambio de las instalaciones eléctricas o la sustitución del suelo, puertas o ventanas.

Tienes varias opciones para financiar todas estas reformas en tu vivienda. Si ya tienes una hipoteca, puedes optar por ampliar el préstamo con el banco, de tal forma que, si decides vender la vivienda, tengas la posibilidad de cancelar toda la deuda de golpe y no pagar comisiones por duplicado. Otras opciones son la hipoteca para reforma o solicitar un préstamo personal.

Consejos para declarar las obras ante Hacienda

A la hora de realizar la declaración para la Agencia Tributaria, es muy importante contar con toda la documentación del proyecto y las facturas por el concepto y con el valor de las mejoras realizadas. Todos los conceptos en las facturas y proyectos deben enfocarse a demostrar que las obras son de inversión y mejora, lo que será vital para justificarlas en el caso de que te lo requiera la Agencia Tributaria. En este sentido, hay que tener en cuenta, que Hacienda puede hacer una comprobación de que las obras se han realizado y, también, de si su coste coincide con la realidad.

Por ello, comprender las diferencias entre los distintos tipos de obras que acometes en tu vivienda, así como documentar adecuadamente la naturaleza de las mismas, es fundamental para conseguir un óptimo pago de impuestos y evitar que Hacienda se niegue a computar el gasto de tus reparaciones.

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