Todo lo que necesitas saber para pedir una hipoteca

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A la hora de comprar una vivienda la decisión más difícil no es cuál comprar sino cómo financiarla. Pedir un préstamo hipotecario es la opción a la que recurren muchos de los que quieren adquirir un inmueble pero no cuentan con el dinero suficiente. Se trata de una operación que está a la orden del día. Prueba de ello es que de todos los propietarios de viviendas el 59% está pagando una hipoteca, y los datos más recientes aseguran que la firma de hipotecas ha crecido un 19%.

El proceso de solicitud de un préstamo no es demasiado complejo pero sí que requiere que el cliente tenga claros ciertos conceptos para conseguir las mejores condiciones posibles. ¿Cuánto dinero necesitas?, ¿qué cantidad máxima puedes pedir?, ¿qué gastos corren por tu cuenta?, ¿cuál es el tipo de interés más recomendable?…

En esta guía, Rastreator.com ha recopilado los factores a los que debes prestar especial atención a la hora de pedir una hipoteca, así como los requisitos que tienes que cumplir para acceder a uno de estos productos financieros o los prestamistas a los que puedes acudir.

El importante tener claro cuánto se necesita, cuánto se puede pedir o cuáles son los gastos

A la hora de pedir una hipoteca debes prestar atención a:

¿Quién puede pedir una hipoteca?

Lo primero que debes tener claro es si cumples los requisitos para pedir un préstamo. La gran parte de las entidades coinciden en exigir a los clientes que tengan, más o menos, un perfil de riesgo mínimo y que les aporten las garantías suficientes para demostrar que van a ser capaces de hacer frente a los pagos y satisfacer la deuda en el plazo acordado.

Requisitos

Edad

¿Puede cualquier persona pedir una hipoteca? La respuesta es “no”. Generalmente, las entidades establecen la edad mínima en los 18 años y la máxima en los 75. Estar fuera de este rango te imposibilita poder solicitar un préstamo.

Además, formar parte del colectivo catalogado como “joven”, es decir, si tener menos de 35 años, es un factor con el que juegan algunas entidades para ofrecer préstamos con condiciones más ventajosas para el usuario.

Datos económicos

Los ingresos son uno de los elementos fundamentales que tienen en cuenta las entidades cuando están estudiando un caso concreto y que influye directamente en la concesión o no del préstamo y en las condiciones.

De esta manera, a la hora de otorgar un determinado préstamo, los bancos pueden exigir que la familia tenga unos ingresos mínimos. Lo mismo ocurre con la situación laboral, si tu contrato es indefinido tendrás más posibilidades de lograr un préstamo hipotecario que si es temporal. Del mismo modo, si eres funcionario puedes tenerlo más fácil para obtener financiación que si no lo eres. Esto se debe a que las probabilidades de que un trabajador público se quede sin trabajo son inferiores a las de uno de la empresa privada.

Al igual que se valora tu tipo de empleo y el del resto de titulares también se comprueba que no estés en una listas de morosos como ASNEF, RAI, o CIRBE. Estar incluido en una de ellas juega en tu contra ya que la entidad está constatando que en algún momento has incumplido tu obligación de pago.

Datos personales

Tu estado civil o el número de miembros que forman tu unidad familiar también son otros de los factores que suelen tener en cuenta las entidades financieras durante la realización del estudio de tu préstamo.

Documentación

Una vez que has decido solicitar un préstamo hipotecario la entidad debe aprobar la operación. Para estudiar tu caso en particular necesitará que le facilites determinada información económica y personal, la cual variará ligeramente dependiendo del tipo de trabajador que seas. Esta documentación sirve para comprobar que cumples con los requisitos mencionados anteriormente.

¿Trabajas por cuenta ajena?

Si trabajas por cuenta ajena, es decir, trabajas en una empresa de la que no eres el propietario, entonces tendrás que tener a mano la siguiente documentación:

  • DNI y Número de Identificación Fiscal (NIF) de los solicitantes.
  • Vida laboral.
  • Las 2 o 3 últimas nóminas.
  • Última Declaración de la Renta y Patrimonio.
  • Justificantes de otros ingresos, de haberlos.
  • Recibos de pagos de otros préstamos, de existir.
¿Trabajas por cuenta propia?

Si trabajas como autónomo, es decir, si trabajas por cuenta propia:

  • DNI y Número de Identificación Fiscal (NIF) de los solicitantes.
  • Vida laboral.
  • Última Declaración de la Renta y Patrimonio y los pagos anuales y periódicos del IVA.
  • Justificantes de otros ingresos, de haberlos.
  • Recibos de pagos de otros préstamos, de existir.

¿Dónde acudir para solicitar el préstamo hipotecario?

Una vez que has comprobado que cumples con los requisitos para pedir un préstamo y que dispones de la documentación necesaria para ello el primer paso, y el más básico, es saber dónde acudir, es decir, quién te puede prestar dinero. Puedes optar por dirigirte a un banco, una caja de ahorros, una cooperativa de crédito o un establecimiento financiero. La ventaja de firmar un contrato con alguna de estas entidades es que cuentas con la garantía de que están supervisadas por el Banco de España (BdE).

Una manera fácil y rápida de tener una primera visión de los tipos de préstamos hipotecarios que existen y de las condiciones de contratación es comparar hipotecas, así podrás hacerte una primera idea y decidir si quieres seguir adelante con el proceso.

¿Cuánto dinero necesitas?

Cuando te dispongas a pedir un préstamo tienes que calcular con precisión qué cantidad necesitas. No te quedes únicamente con lo que cuesta la vivienda ya que a ese precio tendrás que sumar otros gastos que forman parte de la constitución del préstamo y que corren por tu cuenta.

 

  • Costes de tasación.
  • Costes de gestoría.
  • Costes notariales.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
  • Gastos comprobación situación registral de la vivienda.
  • Gastos inscripción hipoteca Registro de la Propiedad.

 

¿Cuánto te presta el banco?

Otro punto importante que debes tener en cuenta a la hora de elegir una vivienda es que la entidad a la que le pidas el préstamo no te va a prestar, normalmente, el 100% de su valor. Es decir, que si la casa de tus sueños está tasada en 200.000 euros el banco te va a conceder, como máximo, un préstamo por un importe que no sea superior al 80% del valor de tasación de la vivienda. Aunque, dependiendo de la entidad y de tus características particulares, puedes llegar a obtener un porcentaje superior.

De esta máxima se desprende que es imprescindible estar en disposición de ahorros antes de comprar una vivienda. Por lo menos, para hacer frente a los gastos de tasación, gestoría o los relacionados con el Registro de la Propiedad.

Cuota del préstamo inferior al 50% de los ingresos

La entidad, como medida de reducción del riesgo de impago por parte del cliente, establece otro requisito a la hora de conceder un préstamo. La cuota mensual de la hipoteca no debe ser superior al 50% de los ingresos mensuales del solicitante. Este porcentaje varía en función de la entidad pudiendo ser de, incluso, el 40 o el 35%.

¿Qué significa esta condición? Si cobras al mes 1.000 euros netos y la cuota a la que tienes que hacer frente es de 700 euros el banco no aprobará tu operación. La explicación es la siguiente. Tu riesgo de impago es superior que si la cuota fuera de 400 euros ya que el banco entiende que durante el mes deberás hacer frente a otros gastos como los de comida. Por lo que, si destinas la mayor parte del sueldo a la hipoteca ¿cómo pagas el resto de cosas?

Tipos de interés

Los préstamos hipotecarios se caracterizan por tener un tipo de interés menor al de otros tipos de financiación ya que el inmueble que se hipoteca a su favor es una garantía especial para la entidad prestataria. Es decir, en el caso de que no pagues el banco se queda con la casa y recupera, en cierto modo, la cantidad prestada.

El tipo de interés es uno de los elementos más importantes y el responsable de que las cuotas a las que deberás de hacer frente al mes sean más o menos asequibles. A la hora de elegir entre una hipoteca u otra fíjate en qué tipo de interés te van a aplicar: fijo, variable o mixto.

Tipo variable

En España la gran mayoría de las hipotecas están constituidas a tipo variable y con el Euríbor como tipo de referencia más utilizado. Si firmas una hipoteca a tipo variable, la cuota que tendrás que pagar se verá modificada, al alza o a la baja, en función de la evolución del índice de referencia. Si el Euríbor cae, en la actualidad está en mínimos históricos, el precio de tu hipoteca bajará. Pero si, por el contrario, se dispara, entonces tus cuotas se encarecerán.

Tipo fijo

Firmar una hipoteca a tipo fijo es inusual en España. Estos préstamos se caracterizan por ofrecer un tipo de interés que no varía durante todo el periodo de amortización. Ésta es la hipoteca que más te conviene si lo que quieres es no tener la incertidumbre de cuánto vas a tener que pagar todos los meses ya que la cuantía estará especificada en el contrato.

Tipo mixto

Otra de las opciones que tienes, y que está incluida en muchos de los préstamos hipotecarios ofrecidos por las entidades financieras, es aplicar un tipo de interés mixto. De esta manera, te garantizas pagar durante un periodo de tiempo, que suele ser 12 meses, una cuota fija. Ahora bien, transcurrido ese periodo se te comenzará a aplicar un interés variable, por lo que tu cuota mensual estará sujeta a cambios.

Puntos a los que debes prestar atención

El contrato está lleno de cláusulas que debes examinar detenidamente antes de estampar tu firma en él. Debes entenderlas todas antes de aceptar las condiciones que te está imponiendo la entidad bancaria. De esta manera, evitarás llevarte una desagradable sorpresa en el futuro.

¿Seguro de Hogar y productos adicionales?

Existen otros gastos que tienden a aumentar el precio de la hipoteca como el seguro de Hogar. La ley española obliga a todos los inmuebles que estén hipotecados a contar con un seguro de Responsabilidad Civil que cubra, como mínimo, los daños que puedan producirse por incendio o daños naturales, por ejemplo.

La primera Directiva Europea de Hipotecas aprobada por el Parlamento Europeo prohíbe a las entidades prestatarias vincular la concesión del préstamo a la contratación de un seguro de Hogar o a cualquier otro producto.

Pero, aunque no te puedan obligar, sí que pueden vincular la contratación de un seguro de Hogar, Vida, Protección de Préstamos Hipotecarios, la domiciliación de la nómina o los recibos a unas determinadas garantías, algo que hacen un gran número de entidades.

No cumplir con estos requisitos lleva aparejado, en la mayoría de los casos, un incremento sustancial de los tipos de interés y/o del diferencial. Por eso, antes de contratar estos productos comprueba si te merece la pena hacerlo con el banco o sí te sale más económico comparar por tu cuenta.

¿Cláusula suelo?

La cláusula suelo es una de las más perjudiciales para el hipotecado que puede incluir un préstamo de estas características. Si tu hipoteca tiene incluida esta cláusula y el Euríbor cae por debajo del límite mínimo fijado en tu contrato estarás pagando más intereses de los que te corresponderían.

Cada vez son más las entidades que han eliminado esta cláusula de sus hipotecas pero todavía existen algunas que la siguen aplicando. Trata de buscar una hipoteca que carezca de ésta.

¿Dación en pago?

La dación en pago consiste en la entrega del bien hipotecado a la entidad financiera para poner fin a la deuda. La vida da muchas vueltas y que hoy puedas hacer frente a los pagos no quiere decir que mañana sea igual. Para “cubrirte las espaldas” trata de pactar en la escritura de constitución de la hipoteca la inclusión de la dación en pago. Así, en caso de impago el banco se quedará sólo con los tus bienes hipotecados y no tendrás que responder con el resto de tu patrimonio.

¿Carencia?

La carencia es el periodo inicial de algunos préstamos en los que no se amortiza el préstamo si no que te dedicas a pagar intereses. Lo más recomendable es que la cuota incluya una parte destinada al pago de intereses y otra de capital amortizado. Este último sistema, conocido como “sistema francés”, es el más utilizado en España, aunque puedes encontrar alguna que otra hipoteca que incluya carencias.

La desventaja de acogerse a un periodo de carencia es que la deuda con el banco no se reduce ya que lo que pagas son sólo intereses. La cuota es inferior, sí, pero alargas la vida del préstamo y a la larga resulta más caro.

¿Comisiones?

La comisión es el dinero adicional que te va a cobrar la entidad por la realización de determinados servicios, muchas veces necesarios para la constitución del préstamo, y que van a hacer que aumente tu deuda con ella.

Estudio, apertura, modificación de condiciones, amortización o cancelación anticipada son algunas de las comisiones más habituales. Muchas entidades no aplican ningún tipo de comisión por la realización de estos trámites pero hay otras que sí los cobran. Asegúrate de que el banco que has elegido no te va a cobrar por éstos o tenlos en cuenta a la hora de calcular el préstamo.

Buscar la mejor hipoteca

Solicitar una hipoteca no es un proceso demasiado complicado pero sí puede ser tedioso. En el mercado existen decenas de entidades que ofrecen varios préstamos hipotecarios y, según ellos, con las mejores condiciones.

En estos momentos la acción de comparar se vuelve indispensable. Quedarse con el primer préstamo que cae en nuestras manos puede ser un gran error. No sólo tienes que asegurarte de que eres un cliente apto y fiable para los bancos, sino que debes estudiar minuciosamente casa una de las frases y cláusulas de los contratos.

El comparador de préstamos hipotecarios de Rastreator.com te permite analizar en un par de minutos un gran número de préstamos y apartar aquellos que no cumplan las condiciones que buscas.

Podrás descartar aquellos que incluyan cláusula suelo o que te “obliguen a contratar” muchos productos y seleccionar los que te ofrezcan el tipo de interés más ventajosos. Y todo de una manera ¡rápida y fácil!


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María TorralboRastreator.com


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