¿Cuáles son los gastos de una compraventa de vivienda y quién los paga?

• Vender y comprar una casa lleva aparejados una serie de gastos e impuestos que el vendedor debe tener en cuenta a la hora de fijar el precio que quiere obtener por ella y el comprador de cara a calcular su presupuesto
• Estos gastos oscilan entre el 8% y 12% del precio de venta y de compra

Tanto vender como comprar una vivienda conlleva una serie de gastos y pago de impuestos, que deben asumir tanto el comprador como el vendedor. Los compradores suelen estar más enterados de este pago extra y ya lo tienen en cuenta a la hora de calcular con qué presupuesto cuentan, ya que suponen un sobrecoste aproximado del 10% de la operación. Sin embargo, los vendedores no siempre son tan conscientes de los gastos y pago de impuestos que lleva aparejada la venta de su propiedad y que deben considerar en el momento de fijar el precio que quieren obtener por ella para evitar sorpresas con el beneficio que obtienen al cierre de la venta.

En Rastreator, analizamos cuáles son todos los gastos que lleva aparejados la compraventa de una vivienda, a quién le corresponde pagarlos y a cuánto pueden ascender.

¿Qué gastos hay en la compraventa de una vivienda?

En esta tabla se pueden comprobar los principales gastos de una operación de compraventa de una vivienda y a quién le corresponde pagar cada partida.

Las casillas con respuesta “opcional” indican que dependerá del acuerdo entre comprador y vendedor. Aunque la mayoría de los gastos los asume una u otra parte, los gastos notariales y registrales de la escritura de compraventa pueden pactarse para ser compartidos y, a veces, la gestoría y parte de los honorarios inmobiliarios se negocian para ser repartidos, especialmente, en viviendas de segunda mano. La clave está en que todo gasto se detalle en el contrato, negociando la división de lo que no es estrictamente legal.

¿Qué gastos corresponden al comprador de una vivienda?

Al comprar una vivienda, hay que tener en cuenta que, además de lo que se pague por la casa, hay que hacer frente a una serie de gastos extras.

Notaría

En este apartado se incluyen los honorarios que se deberán pagar al notario por escriturar y certificar la operación de compraventa. Sus honorarios están regulados por la Administración y son los mismos para todos. Los gastos de notaría al comprar una vivienda suponen habitualmente entre el 0,2 % y el 0,5 % de su valor.

Registro

Por un lado, es necesario pagar la hoja simple, unos 20 euros, en la que se verifica la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, gastos de hipotecas…). Además, hay que inscribir la escritura de la compraventa en el Registro de la Propiedad con su correspondiente pago. El coste de la misma también está establecido por el Gobierno y es el mismo para todos los registradores, entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda.

Gestoría

Se trata de un gasto opcional. El comprador puede contratar a un gestor para que realice en su nombre trámites como la liquidación de los impuestos u otros papeleos o puede hacerlo él mismo o encargárselo a la notaría. Los honorarios de la gestoría son libres, pero lo habitual es que cobren entre 300 y 500 euros.

Impuestos

Asimismo, el comprador tiene que pagar una serie de impuestos. En el caso de que la vivienda que adquiera sea nueva, deberá pagar el IVA, que asciende al 10% del importe de compra. A esto, habrá que añadir el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Se trata de un impuesto autonómico cuyo valor puede variar entre el 0,5% y el 1,5% del valor de compra, según la comunidad. Si el piso que se compra es usado, el nuevo propietario deberá hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 6% y el 10% del precio escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma. Estos impuestos son, sin duda, el gasto más elevado de la operación de compra.

Honorarios de la inmobiliaria

Otro punto que se debe tener en cuenta a la hora de calcular los gastos al comprar una casa son los honorarios de la inmobiliaria si se adquiere a través de una. Normalmente, es el vendedor quien los paga, al ser la parte interesada en la venta del inmueble. Pero, en ocasiones, se reparten, por lo que hay que informarse bien incluso antes de firmar las arras. Suelen moverse en comisiones de entre el 3% y el 5% del valor del inmueble.

¿Qué gastos corresponden al vendedor de una vivienda?

La venta de una vivienda conlleva una serie de gastos y pago de impuestos que el vendedor tiene que tener en cuenta para evitar sorpresas en el futuro.

Cédula de habitabilidad

Se trata de un documento administrativo que certifica si la casa es apta para ser utilizada como vivienda, según las condiciones mínimas establecidas por la legislación. No todas las comunidades autónomas exigen contar con este documento a la hora de vender una vivienda. Pero en el caso de que sea obligatorio, el vendedor tendrá que solicitarla. El coste de la cédula dependerá de la superficie de la vivienda y de los honorarios del arquitecto técnico que realice la inspección y haga el estudio.

Certificado de Eficiencia Energética

Otro documento imprescindible con el que se debe contar a la hora de vender una casa es Certificado de Eficiencia Energética, que refleja el consumo medio de energía de la casa en condiciones normales. Para obtenerlo, un técnico habilitado deberá visitar la casa para hacer una medición del gasto energético del inmueble, de cara a obtener su calificación energética. El resultado de la revisión se registrará en el organismo público correspondiente. Su coste ronda los 100-150 euros.

Certificado de deudas

Cuando se pone a la venta una propiedad, debe estar libre de cargas. Esto supone estar al día de los pagos de la comunidad, derramas o IBI, entre otras cuestiones. Además, en el caso de que hubiera que cancelar alguna carga cuando se pacta la compraventa, su coste deberá asumirlos el vendedor. Para demostrar que se está al corriente de pagos de recibos de la comunidad, el vendedor deberá solicitar un certificado de la comunidad al administrador de fincas, que deberá presentar el día que se firme la venta de tu vivienda. Su precio se sitúa entre los 50 y los 100 euros.

Cancelación de hipoteca

Asimismo, en el caso de la vivienda esté sujeta a una hipoteca (aunque ya se haya pagado), tendrá que cancelarse en el Registro de la Propiedad ante notario. En este punto, el gasto dependerá de si la cancelación se lleva a cabo a través de una gestoría o decide hacerlo el vendedor por su cuenta (aunque esto implica invertir una gran cantidad de tiempo). El precio de estas gestiones ronda los 600 euros. No obstante, el coste final dependerá, principalmente, de lo que cobren el notario y el Registro.

Honorarios de la inmobiliaria

En el caso de que se contrate una agencia inmobiliaria para vender la casa, hay que tener en cuenta el coste de este servicio, que oscila entre el 3% y el 5% del valor del inmueble.

Plusvalía municipal

Una vez vendida la propiedad, el vendedor tendrá que hacer frente a los últimos gastos: el pago de impuestos. El más cuantioso de ellos es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal. Este impuesto se paga al ayuntamiento donde esté ubicada tu vivienda y grava lo que se ha revalorizado el inmueble desde el momento de la compra hasta su venta. Este solo se abona en el caso de que se haya obtenido una ganancia patrimonial por la venta de la vivienda. Su cantidad varía dependiendo del ayuntamiento.

Hacienda

El comprador también tendrá que incluir la venta del piso en la declaración de la Renta correspondiente al año en el que haya realizado la operación, ya que está sujeta a gravamen en el IRPF por la ganancia patrimonial que se obtiene. Esa ganancia la determinará la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. El beneficio que obtengas tributará a un tipo fijo del 19% para ganancias de hasta 6.000 euros; del 21%, para ganancias de entre 6.000 euros y 50.000 euros, y del 23% entre 50.000 euros y 200.000 euros. Para las ganancias que superen los 200.000 euros, se aplicará un gravamen del 26%.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de compraventa de una vivienda

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¿Quién paga los gastos de notario en una compraventa según la ley?

La ley establece que los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor y que la primera copia y las copias sucesivas son por cuenta del comprador, salvo que se pacte lo contrario. Sin embargo, la práctica habitual y lo que acaba firmándose en la mayoría de contratos es que comprador y vendedor acuerden otra distribución y, frecuentemente, el comprador asume la escritura y el registro. Es recomendable plasmar el acuerdo en el contrato de arras para evitar sorpresas.

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¿Qué gastos tiene una vivienda que antes era un local?

Transformar o comprar una vivienda que antes fue un local puede implicar costes adicionales. Entre ellos estarían la necesidad de adaptar la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación, posibles obras de rehabilitación (con su correspondiente pago de licencia de obras, proyecto técnico, mano de obra profesional y materiales), comprobaciones urbanísticas y, en algunos casos, impuestos o tasas especiales si hay que regularizar su uso. Además, al escriturar puede ser necesario aportar informes técnicos que encarecen la operación, a lo que hay que añadir los costes de registro y notario. Conviene solicitar información en el ayuntamiento y asesoramiento técnico antes de cerrar la compra para evitar sorpresas.