¿Qué gastos debes tener en cuenta cuando contratas una hipoteca?
- Los gastos derivados de la operación de compraventa y de la formalización del préstamo hipotecario incrementan en torno a un 10% el coste de la vivienda
- La nueva Ley de crédito inmobiliario supuso importantes novedades en el reparto de gastos entre el banco y el cliente, pero hay otros aspectos como las comisiones o productos vinculados que deben tenerse en cuenta
Comprar una vivienda cuesta más que el precio que aparece en el anuncio. De hecho, si lo haces con financiación conllevará dos bloques de costes: los que nacen de la compraventa y los propios de la hipoteca. Como regla general, el banco paga la formalización del préstamo (notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca), mientras que tú asumes la tasación y los gastos de la compraventa, sobre todo, los impuestos.
La cifra final depende de si compras una vivienda nueva o de segunda mano, de la comunidad autónoma y de las condiciones de tu operación. Y aunque no es una cifra fija, la idea de que necesitas un 10% extra del precio de la vivienda sigue siendo una referencia útil. Además, si la entidad te financia solo el 80% del precio, también tendrás que contar con el 20% restante de entrada, salvo que consigas una financiación mayor.
¿Qué gastos se derivan de la operación de compraventa?
Pidas o no pidas financiación para la adquisición de tu nueva vivienda, parte de los gastos que debes tener en cuenta son los asociados a la operación de compra del inmueble, incluyendo la provisión de fondos que tendrás que adelantar al banco. Entre ellos, están la escritura de compraventa, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los posibles servicios de gestoría y, sobre todo, los impuestos.
Clave fiscal
Un concepto que puede llamar la atención a quienes compran una vivienda usada es el valor de referencia del Catastro. Desde la Ley 11/2021, el ITP se calcula sobre el mayor valor entre el precio escriturado y ese valor de referencia. Es decir, aunque hayas negociado un buen precio, Hacienda puede tomar como base una cifra oficial superior si el Catastro considera que la vivienda vale más, elevando tu factura fiscal. Puedes consultar el valor de referencia en la Sede Electrónica del Catastro.
Notaría
La escritura de compraventa debe autorizarla un notario. Sus honorarios están regulados por aranceles y dependen, entre otros factores, del precio de la operación. Como orientación, para una compraventa habitual puedes presupuestar entre 600 y 1.200 euros, aunque el importe final puede variar según el valor del inmueble y los trámites incluidos. Este gasto lo paga el comprador. Conviene distinguirlo de la escritura de la hipoteca, cuyo arancel notarial asume el banco.
Registro
Una vez firmada la compraventa, la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad hace constar oficialmente quién es su nuevo propietario y qué cargas afectan al inmueble. Los aranceles registrales están regulados y dependen de las características y el valor de la operación. La inscripción puede costar aproximadamente entre 300 y 600 euros.
Además, antes de comprar el inmueble es habitual pedir una nota simple para comprobar quién es el titular y si tiene cargas, hipotecas previas o deudas asociadas. Su precio es de entre 9 y 10 euros.
Gestoría
La gestoría es un gasto opcional. Puedes contratar a un gestor para que realice en tu nombre trámites como la liquidación de los impuestos u otros papeleos o puedes hacerlo tú o encargárselo a la notaría. Sus honorarios suelen estar entre los 300 y 500 euros.
Impuestos
Los impuestos son, habitualmente, la partida más elevada de los gastos de compraventa. El importe depende principalmente de si adquieres una vivienda nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma en la que se encuentra.
Además, hay una cuestión que conviene revisar antes de hacer cuentas. En determinados impuestos, el precio que has negociado con el vendedor no tiene por qué ser la base utilizada para calcular lo que debes pagar.
Si compras una vivienda nueva: IVA y AJD
Cuando compras una vivienda nueva directamente al promotor, lo habitual es pagar el IVA del 10% sobre el precio de compra. En las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública que cumplan los requisitos legales, el tipo puede ser del 4%.
Además, la escritura de compraventa está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), en su modalidad de documentos notariales. El tipo depende de la comunidad autónoma y, como orientación general, puede situarse entre el 0,5% y el 1,5%, sin perjuicio de los tipos especiales y las bonificaciones aplicables.
Por tanto, en una vivienda nueva hay que sumar el IVA y el AJD de la compraventa. Este último es distinto del AJD que grava la escritura de constitución de la hipoteca.
Si compras una vivienda de segunda mano: el ITP
En una vivienda de segunda mano pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Cada comunidad fija su tipo: como referencia, los tipos generales suelen moverse entre el 6% y el 10%, aunque en algunas viviendas de alto valor pueden alcanzar el 11% o más.
Existen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, VPO o viviendas en determinadas zonas. Conviene revisar la normativa de tu comunidad antes de firmar, porque la diferencia puede ser de miles de euros. En la compra de segunda mano no hay AJD de compraventa.
¿Qué es el impuesto sobre actos jurídicos documentados? (IAJD)
Este impuesto grava los documentos notariales, mercantiles o administrativos y cambia en función de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble (la cifra puede oscilar entre el 0,5% y el 2% de la hipoteca). Aunque tradicionalmente lo pagaba el comprador, el 10 de noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes tengan que abonarlo.
¿Qué gastos asume el banco en una hipoteca?
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario, el 16 de junio de 2019, el banco debe asumir varios costes de la formalización del préstamo. Además, desde el 10 de noviembre de 2018, el AJD derivado de la hipoteca también corre a cargo de la entidad.
En la práctica, el banco paga:
- Notaría de la hipoteca, normalmente entre 500 y 900 euros, según el capital y las condiciones del préstamo.
- Registro de la hipoteca, habitualmente entre 300 y 600 euros.
- Gestoría de la hipoteca, si se utiliza, con un coste orientativo de 300 a 500 euros.
- AJD de la hipoteca, que suele situarse entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, según la comunidad autónoma.
El comprador sigue pagando la tasación, que suele costar entre 250 y 500 euros, aunque algunos bancos la asumen de forma voluntaria como argumento comercial.
¿Puede el banco cobrarte estos gastos por otra vía?
Sí, el banco puede intentar recuperarlos de formas menos evidentes. No mediante una partida llamada “gastos de hipoteca”, sino a través de una comisión de apertura, productos vinculados, seguros con prima elevada o condiciones menos competitivas. Por eso, además de revisar la FEIN, conviene comprobar la oferta vinculante y el resto de la documentación antes de aceptar el préstamo.
Presta atención a las comisiones, los servicios añadidos y cualquier concepto que aparezca como gasto de gestión, tramitación o formalización. No todos son indebidos, pero el banco debe explicar qué servicio remunera cada cobro y respetar el reparto legal de gastos.
Además, no te fijes solo en el tipo de interés. Compara el coste total durante los primeros años y revisa la TAE, que incorpora comisiones y determinados gastos recurrentes. Si la oferta vinculante o la FEIN incluyen un seguro de vida, hogar o amortización con primas altas, calcula cuánto te cuesta realmente mantenerlos durante toda la vida del préstamo.
Además, si una oferta no deja claro quién paga cada concepto, solicita una aclaración antes de firmar. Es mucho más sencillo resolver una duda durante la negociación que discutir después un cargo que no esperabas.
Revisa la FEIN antes de firmar
Revisa con calma la oferta vinculante y la FEIN, que recoge las condiciones personalizadas de la oferta hipotecaria. En ellas debe quedar claro quién paga cada gasto. Si ves que te imputan notaría, registro, gestoría o AJD de la hipoteca, pide una explicación por escrito antes de firmar. Si ya has pagado gastos que legalmente correspondían al banco, puedes consultar cómo reclamar los gastos de la hipoteca
¿Cómo calcular los gastos de escritura de una hipoteca?
La escritura de la hipoteca recoge las condiciones pactadas con el banco: capital, plazo, tipo de interés, comisiones, garantías y TAE. Su coste se calcula mediante aranceles notariales y depende del importe que se garantiza. No obstante, en las hipotecas formalizadas desde el 16 de junio de 2019, el arancel de la escritura lo paga el banco.
Eso no significa que la firma sea gratuita para ti. Puedes tener que abonar las copias autorizadas que solicites, así como la tasación y, en su caso, otros servicios que contrates por tu cuenta. Si quieres una estimación más ajustada, puedes consultar cuánto cuestan las escrituras de una vivienda.
Gastos asociados a la formalización de la hipoteca
Aunque el banco asume buena parte de los gastos de constitución del préstamo, contratar una hipoteca puede implicar otros desembolsos que conviene prever. El más habitual es la tasación. Una sociedad homologada o un profesional habilitado conforme a la normativa realiza una valoración del inmueble para que la entidad financiera pueda estudiar la garantía que respalda el préstamo. La tasadora la puedes elegir tú.
El coste suele situarse aproximadamente entre 250 y 500 euros, aunque puede ser superior según la vivienda, su ubicación y las características del informe. Algunas entidades asumen este importe como parte de su oferta comercial, pero conviene confirmarlo antes de contratar el servicio.
También debes revisar si existe una comisión de apertura. No todas las hipotecas la incluyen y no hay un porcentaje único aplicable a todas las entidades. Si se cobra, debe respetar la normativa y las condiciones contractuales. Antes de comparar dos ofertas, comprueba además si hay costes por productos asociados, amortización anticipada u otras operaciones previstas en el contrato.
Por último, ten en cuenta los seguros. Para conceder una hipoteca, la entidad puede exigir una cobertura de daños sobre el inmueble hipotecado, pero eso no significa que tengas que contratar obligatoriamente cualquier seguro comercializado por el banco. La contratación de seguros de vida, protección de pagos u otros productos debe analizarse según las condiciones concretas del préstamo y las alternativas disponibles.
¿Merece la pena aceptar las bonificaciones?
Algunas entidades reducen el tipo de interés si contratas determinados productos, como seguros, planes de pensiones, domicilias la nómina o utilizas tarjetas y otros servicios. Es lo que se conoce como bonificación de la hipoteca. La cuota puede bajar, pero eso no significa automáticamente que la operación salga más barata. Tendrás que hacer cuentas y comparar el ahorro en intereses con el coste de los productos que necesitas contratar y mantener durante la vida del préstamo.
No te fijes solo en cuánto baja la cuota mensual. La forma más sencilla de decidir es comparar el ahorro anual en la cuota con el gasto anual de los productos. Si la hipoteca te ahorra 900 euros al año, pero los seguros te cuestan 1.100, la bonificación no compensa. Si, en cambio, ya tenías pensado contratar esos seguros, la operación puede salirte a cuenta.
En cualquier caso, la mejor forma de comparar es calcular lo que cuesta cada opción y revisar la TAE (Tasa Anual Equivalente), que permite valorar el coste efectivo del préstamo incorporando el interés y determinados gastos y comisiones. Si hay productos opcionales o condiciones que no quedan reflejados de la misma manera en la TAE, pide una comparación detallada con y sin bonificaciones.
Un ejemplo con números: cuánto pagarías por un piso de 250.000 euros
Imagina que compras una vivienda por 250.000 euros y el banco te concede una hipoteca del 80% del precio. El préstamo sería de 200.000 euros y tú tendrías que aportar 50.000 euros de entrada.
Para comparar los escenarios, vamos a utilizar importes orientativos de 900 euros de notaría, 450 euros de registro, 400 euros de gestoría opcional y 350 euros de tasación. En el caso de la vivienda nueva en Madrid, se añade un AJD de compraventa del 0,75% como hipótesis de cálculo. No se incluyen posibles comisiones, seguros, otros gastos personales ni eventuales beneficios fiscales.
* Los tipos fiscales y las bonificaciones deben verificarse para la fecha de la compra y las circunstancias del comprador. En Cataluña, el tipo general del ITP para inmuebles de hasta 600.000 euros es del 10% desde el 27 de junio de 2025, con tarifas reducidas para quienes cumplan los requisitos. En Madrid, el ejemplo utiliza el tipo general del 6% para el ITP y el 0,75% como supuesto de AJD para la vivienda nueva.
A la vista de estos datos, contar con un 10% adicional al 20% que no financia el banco es una regla orientativa. Así, en Madrid, con una vivienda usada, podrías necesitar alrededor de un 7% adicional; en Cataluña, con una usada, la cifra se acerca al 11%. Y en una nueva, el IVA eleva el desembolso inicial de forma considerable.
¿Cuándo tendrás que pagar cada gasto?
No todos los costes llegan al mismo tiempo. Repartirlos en el calendario ayuda a evitar sustos justo antes de la firma.
- Antes de la aprobación. Es el momento de la reserva, del depósito o de las arras, según lo pactado, y, además, de hacer la tasación si el banco no la asume.
- Entre la oferta vinculante y la firma. Una vez aprobada la operación, recibirás la FEIN y el resto de la documentación precontractual. Aprovecha ese plazo para comprobar el tipo de interés, la TAE, las comisiones, las condiciones de las bonificaciones y el reparto de gastos. También puedes empezar a preparar la provisión de fondos. Con todo, podrás resolver dudas con el notario antes de formalizar el préstamo.
- En la firma. En el momento de la firma tendrás que disponer del dinero necesario para completar el precio de compra, descontando la financiación concedida, y atender los desembolsos que se hayan acordado para la operación. También los impuestos de compraventa, la notaría y el registro de la compraventa, y la provisión de fondos que el banco adelanta para cubrir estos importes.
- Después de la firma. Tras la firma llegan la presentación y liquidación de los impuestos, la inscripción de las escrituras y la entrega de la documentación definitiva. Los plazos dependen de cada trámite y de la Administración competente. También toca pagar las primeras primas de los seguros. Guarda las facturas, justificantes de pago, escritura de compraventa y escritura hipotecaria. Estos documentos te servirán para revisar los gastos, resolver posibles incidencias y acreditar los pagos en caso de que necesites hacer una reclamación.
¿Cómo pagar menos en gastos al pedir tu hipoteca?
No todos los gastos pueden negociarse, pero sí hay decisiones que pueden reducir el dinero que necesitas para comprar una casa. La clave está en distinguir entre los importes fijados por ley, los impuestos y los servicios que puedes comparar.
- Comprueba si puedes utilizar una tasación que ya tienes. Si encargaste una tasación a una sociedad homologada y cumple los requisitos legales, la entidad debe aceptar la tasación aportada en los términos previstos por la normativa, siempre que no esté caducada. Confirma su validez antes de pagar otra.
- Busca hipotecas sin comisión de apertura. Algunas ofertas no incluyen esta comisión. Si dos préstamos tienen condiciones parecidas, comprueba cuánto pagarías por este concepto y si la diferencia de interés compensa cualquier coste inicial.
- Compara la TAE y el coste total. No te quedes con el tipo de interés anunciado ni con la cuota mensual. Revisa las comisiones y el coste de los productos que necesitas contratar para conseguir una bonificación.
- Tipos reducidos de ITP y AJD. Según la comunidad autónoma, tu edad, tus ingresos o las características de la vivienda, puedes tener derecho a una reducción o bonificación. Consulta los requisitos antes de presentar el impuesto.
- Infórmate sobre posibles avales públicos. Los avales ICO para la compra de primera vivienda pueden facilitar el acceso a una financiación más elevada a quienes cumplan las condiciones del programa y de las entidades participantes. No eliminan los impuestos ni los gastos de compraventa y están sujetos a requisitos, disponibilidad y plazos.
- Solicita un desglose de la provisión de fondos. Pide que te indiquen qué importes son estimados, cuáles están confirmados y qué conceptos te devolverán si sobra dinero.
- Negocia los servicios opcionales. La gestoría de la compraventa puede no ser necesaria si puedes realizar los trámites por tu cuenta. Compara presupuestos y comprueba lo que incluye cada servicio.
Así, antes de firmar, calcula el coste de la operación completa y no solo la cuota mensual. Una hipoteca aparentemente barata puede salir más cara si exige seguros costosos o productos que no necesitas.
Comparador de hipotecas de Rastreator
Antes de pedir una hipoteca, calcula cuánto puedes financiar, cuál sería tu cuota y cuánto dinero necesitas aparte para los gastos e impuestos. Puedes hacerlo con el simulador de hipotecas o comparar ofertas en el comparador de hipotecas de Rastreator.
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Preguntas frecuentes sobre los gastos hipotecarios
¿Qué gastos tiene liquidar una hipoteca?
¿Quién paga los gastos de escritura de hipoteca?
¿Quién debe pagar los gastos de notaría y registro al cancelar una hipoteca?
¿Se pueden reclamar los gastos de hipoteca sin tener las facturas?
Periodista multidisciplinar especializada en información económica, marketing y publicidad. Ha desarrollado su carrera profesional en diferentes medios de comunicación, principalmente impresos y digitales, pasando también por la comunicación institucional y corporativa.
Licenciado en Economía por la Universidad Carlos III de Madrid y MBA en Yale. Experto en el mercado asegurador e hipotecas. Desde 2023 es el presidente y CEO de Rastreator.
