Hipoteca denegada después de tasar ¿qué hacer?

• Una tasación por debajo del precio acordado, no cumplir con los requisitos de solvencia o que la vivienda tenga algún problema legal son, normalmente, los motivos que hacen que una hipoteca se caiga en la recta final
• El afectado puede intentar reactivar la operación reclamando el certificado de denegación, renegociando el precio del inmueble con el comprador o buscando financiación en otra entidad

Después de mucho buscar, por fin has encontrado la casa de tus sueños y te decides a comprar. Tras comparar hipotecas en varios bancos, das con la que más se adapta a tus circunstancias y comienzas los trámites con el banco. Pero, después de pagar la tasación y cuando creías que ya estaba todo encarrilado, cambia todo de repente cuando recibes un “no” del banco. Y es que, que te denieguen la hipoteca después de pagar la tasación es algo con lo que no contabas. Sin embargo, es más normal de lo que piensas. Con todo, esto no significa que la operación está perdida. Eso sí, ahora, tienes que entender por qué el banco ha denegado tu operación, revisar si todavía tienes margen de maniobra para encauzarla y actuar rápido para no perder dinero ni opciones.

¿Por qué pueden denegarte una hipoteca después de la tasación?

Antes de concederte una hipoteca, el banco evalúa el riesgo de la operación. Por un lado, analiza tu perfil financiero. Y, por otro, la tasación, no solo le sirve para conocer cuál es el precio de la vivienda que se quiere adquirir, sino que también ayuda a la entidad a medir cuánto puede prestarte sin asumir un riesgo excesivo. Tras realizar este análisis, y dependiendo del resultado, es cuando pueden aparecer los problemas. Estos son algunos de los motivos que pueden estar detrás de que no salga adelante la operación.

Valor de tasación inferior al precio de compra

Es uno de los escenarios más frecuentes. Conviene tener claro que el banco no calcula la hipoteca sobre el precio que acuerdas con el vendedor, sino sobre el menor valor entre ese importe y el que fija la tasación. Y a partir de ahí, normalmente financia hasta el 80%.

Imagina que quieres comprar una vivienda por 220.000 euros, pero la tasación la sitúa en 190.000 euros. En ese caso, el banco no tomará como referencia el precio de compra, sino el de tasación. ¿El resultado? Si financia el 80%, no te prestará 176.000 euros, sino 152.000 euros.

Esto cambia bastante las cuentas. No solo tienes que aportar el 20% habitual (44.000 euros), sino también cubrir la diferencia que se genera por la tasación más baja: otros 24.000 euros. Si no puedes asumir ese esfuerzo extra, la operación se complica seriamente o directamente no sale.

Solvencia insuficiente

A veces el problema no está en la casa, sino en tu perfil financiero. Antes de aprobar la financiación, el banco analiza con detalle tus ingresos, tu estabilidad laboral, tus deudas, cómo has pagado en el pasado e incluso si apareces en listas de morosos. Todo eso le sirve para medir si puedes asumir la cuota hipotecaria sin ir demasiado justo.

En general, se maneja una regla bastante clara: la cuota de la hipoteca no debería suponer más del 30% o 35% de tus ingresos netos al mes. Si tu economía ya va bastante ajustada o cuentas otros préstamos, es fácil que consideren que el riesgo es demasiado alto y den un paso atrás. Y, en este sentido, haber hecho la tasación no cambia esa decisión. Si tu perfil no encaja, el banco no va a aprobar la operación.

Problemas del inmueble

En otras ocasiones, el obstáculo puede estar en la misma vivienda: que tenga cargas pendientes, que haya discrepancias entre catastro y registro, una falta de documentación, problemas urbanísticos o defectos estructurales. Son situaciones que pueden hacer pensar al banco que la vivienda vale menos o que será más difícil de vender en el futuro.

Y es que, en estos casos, la entidad no solo mira cuánto cuesta la casa en la actualidad, sino qué pasaría si tuviera que recuperar el dinero en el futuro. Si cree que la vivienda no es una garantía suficiente, el banco puede rechazar la operación, aunque tú cumplas con los demás requisitos.

Pasos a seguir si te deniegan la hipoteca después de la tasación

Llegados a este punto, estos son los pasos que tienes que dar:

• Solicita al banco el motivo exacto de la denegación. Esto te ayudará a conocer los motivos del rechazo y si el problema es la tasación, tu situación financiera o la vivienda y, además, si tienes posibilidad de revisar la operación.
• Pide el justificante o certificado de denegación. Este documento te servirá, por ejemplo, para recuperar el dinero entregado como señal o como arras para la compra de la vivienda, evitando penalizaciones al demostrar que no te han dado la financiación
• Revisa si puedes corregir el problema que ha motivado el “no”. A veces se puede solucionar aportando más ahorros, reduciendo deuda, añadiendo un cotitular a la hipoteca o renegociando el precio de compra.
• Intenta negociar con el vendedor. Si el resultado de la tasación ha sido bajo, puedes tratar de rebajar el precio de la compra para que la financiación sea más ajustada.
• Consulta con otro banco. Cada entidad trabaja con criterios propios. Así que una hipoteca que ha sido rechazada en un sitio puede salir adelante en otro.
• Comprueba el contrato de arras. Si la compraventa estaba condicionada a la concesión de financiación, podrás recuperar el dinero. En cualquier caso si te deniegan la hipoteca y has firmado un contrato de arras, dependerá de lo que firmaste y del motivo de la denegación.
• Valora si merece la pena repetir la operación. Si el inmueble tiene demasiados problemas o la diferencia entre tasación y precio es muy grande, puede ser más sensato retirarse y no seguir.

¿Cómo solicitar el justificante de denegación de hipoteca?

El justificante de denegación de hipoteca es el documento que debes pedir al banco con el que estabas gestionando el préstamo cuando este decide no concedértelo. En él se recoge la información esencial de la solicitud: tus datos, la fecha en la que se estudió la operación y, sobre todo, el motivo por el que la entidad ha rechazado financiarla.

Es un documento que puede tener bastante utilidad. Para empezar, puede ser clave si necesitas recuperar el dinero entregado como arras, siempre que el contrato contemple esa opción. Este justificante acredita que la compra no se ha cerrado no por falta de interés por tu parte, sino porque la financiación no ha salido adelante.

Además, también te sirve como punto de partida para seguir buscando opciones en otras entidades. Saber por qué te han dicho que no te permite ajustar la estrategia y acudir a otros bancos con más información. Y si el problema ha sido la tasación, incluso puede darte margen para sentarte a negociar el precio de la vivienda con el vendedor.

¿Cuándo puede denegarte el banco la hipoteca?

Normalmente, se pueden distinguir tres momentos en los que el banco puede decidir rechazar una hipoteca:

• Análisis preliminar. Antes de iniciar formalmente el proceso, el banco hace un estudio preliminar de tu situación financiera para analizar la viabilidad de la operación. Si detecta que no cuentas con ingresos suficientes, que tienes muchas deudas o que tu perfil de riesgo elevado, es muy probable que no continúe con la tramitación del préstamo.
• Estudio de la documentación. Después de haber facilitado todos los documentos que demuestran tus ingresos (nóminas, declaración de la renta, trimestrales del IVA, alaquileres,…), la vida laboral o el registro de deudas (CIRBE), entre otros, el banco puede detectar niveles de riesgo y decidir no seguir adelante.
• Tasación de la vivienda. Como hemos visto, incluso con el visto bueno de la entidad, si después de la tasación del inmueble, el valor que sale es inferior al esperado o aparecen otros problemas en la vivienda, pueden no darse las condiciones necesarias para que el banco decida seguir adelante con la operación.

Preguntas frecuentes sobre hipoteca denegada

1

¿Qué es una hipoteca preaprobada denegada?

Es una hipoteca que parecía viable en un primer estudio, pero que termina rechazándose más adelante. Se da cuando un banco, tras una evaluación inicial positiva, rechaza formalmente el préstamo hipotecario en fases finales. Suele pasar porque la entidad solo tenía una visión inicial del perfil y, al revisar la tasación o la documentación completa, detecta un problema o un riesgo que no había visto antes.

2

¿Puedo recuperar las arras si me deniegan la hipoteca?

Todo dependerá de lo que diga el contrato que firmaste. Si incluiste una cláusula expresa en la que se especificaba de forma clara y explícita que la compra se condicionaba a la obtención de financiación, tendrás derecho a la devolución de las arras. Si en el contrato no existe esta cláusula, podrías perder las arras por defecto, en favor del vendedor, que no estará obligado a devolvértelas.

3

¿Qué debe incluir una carta o certificado de denegación de hipoteca?

Este documento debe incluir el nombre de la entidad financiera y los datos del solicitante, la operación estudiada y la fecha de rechazo. También conviene que refleje el motivo general de la denegación, porque ese dato es el que más peso tendrá para reclamar, renegociar o buscar otra financiación.

4

¿Puedo solicitar la hipoteca en otro banco si me la han denegado tras la tasación?

Sí. De hecho, suele ser una de las salidas más prácticas, porque cada banco aplica sus propios criterios de riesgo y no todos valoran igual el mismo perfil o la misma vivienda. Lo que una entidad rechaza, otra puede aceptarlo si encaja mejor con su política interna.

5

¿Es necesario hacer una nueva tasación para pedir la hipoteca en otro banco?

No siempre, pero, muchas veces, sí. Si la tasación es reciente y la entidad acepta ese informe, podrías ahorrarte tiempo y dinero. Con todo, algunos bancos exigen su propia tasación o trabajan solo con sociedades homologadas por ellos. En este sentido, también hay que tener en cuenta que la tasación caduca. Así, si pasa demasiado tiempo desde el informe, el banco puede pedir una nueva valoración porque el mercado inmobiliario cambia, igual que cambia el estado de la vivienda o la documentación disponible.