Gastos al comprar una vivienda de segunda mano: todo lo que debes saber

• La adquisición de una casa lleva aparejados una serie de gastos y pago de impuestos que el comprador debe tener en cuenta a la hora de calcular su presupuesto
• Los costes totales pueden encarecer la operación entre un 8% y un 15% del precio del inmueble

Comprar una vivienda de segunda mano sigue siendo, para muchas personas, la puerta de entrada al mercado inmobiliario. Y es que, además de haber más oferta, los precios de los inmuebles usados suelen ser inferiores a los de nueva construcción. Sin embargo, como cualquier otra operación inmobiliaria, lleva aparejados una serie de costes y pago de impuestos que hay que tener en cuenta. Unos gastos, que hay que sumar al precio del inmueble y que pueden elevar la factura final entre un 8% y un 15%, según la comunidad autónoma donde se realice y si hay o no hipoteca de por medio. Entender cada uno de estos gastos y anticiparlos puede marcar la diferencia entre afrontar la compra con comodidad o llevarse un susto de última hora.

¿Cuáles son los gastos totales al comprar una vivienda de segunda mano?

Quien compra una vivienda de segunda mano en España debe asumir, por lo general, cuatro grandes bloques de gasto:

• Impuestos: Cuando se compra una vida de segunda mano, hay que hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
• Notaría
• Registro de la Propiedad
• Gestoría
• Gastos de hipoteca si se financia la compra. Aunque la entrada en vigor de la nueva Ley de crédito inmobiliario ha supuesto cambios en el reparto de estos gastos entre tú y la entidad financiera, todavía hay algunos que correrán a tu costa. Es el caso de la tasación de la vivienda (aunque hay entidades financieras que lo asumen). A esto se puede sumar también alguna comisión bancaria y algún seguro.

En conjunto, estos costes suelen situarse entre el 8% y el 12% del precio del inmueble sin hipoteca, y pueden acercarse al 15% si se firma financiación. En cualquier caso, la cifra exacta dependerá de dos factores:

• La comunidad autónoma donde se ubica la vivienda
• El precio del inmueble y si existen bonificaciones fiscales

No es lo mismo comprar en Madrid que en la Comunidad Valenciana o Cataluña. Cada territorio fija su propio tipo de ITP y su IAJD y esa diferencia impacta directamente en el bolsillo de quien compra. Por eso, hay que insistir en algo básico, pero, a menudo olvidado: es muy importante calcular todos estos gastos antes de comprar para saber con qué presupuesto hay que contar y, de esa manera, evitar tensiones financieras y decisiones precipitadas.

Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El ITP es el principal impuesto en la compra de una vivienda usada. Se paga siempre que la operación se realice entre particulares y grava la transmisión del inmueble. Suele estar establecido entre el 4% y el 10% del precio escriturado, aunque también depende de la comunidad, ya que está cedido a ellas. A veces también puede variar en función del valor de la vivienda. Y mientras que en el País Vasco el tipo general es del 4% y en Madrid es del 6%, en Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana y Galicia está fijado en el 10%.

Así, mientras que si compras un piso de 200.000 euros en el País Vasco pagarás 8.000 euros de Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, si lo haces en Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana o Galicia, el valor de este tributo ascenderá a 20.000 euros.

Normalmente, el importe de este impuesto hay que abonarlo en los 30 días hábiles posteriores a la firma.

IVA en viviendas de segunda mano

En condiciones normales, la vivienda usada no paga IVA. Sin embargo, sí puede aplicarse en situaciones muy concretas:

• Cuando el vendedor es una empresa o promotor
• Cuando se trata de una transmisión sujeta a IVA por renuncia a la exención

En estos casos, los tipos habituales son:

• 10% para vivienda residencial
• 21% para locales, garajes adicionales o inmuebles no residenciales

Son situaciones menos frecuentes, pero conviene verificarlos antes de cerrar la operación.

Otros impuestos relacionados

Relacionados con una compraventa de vivienda pueden aparecer otro tipo de impuestos. Es el caso de la plusvalía municipal, que abona el vendedor, una vez vendida la propiedad. Este impuesto se paga al ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda y grava lo que se ha revalorizado el inmueble desde el momento de la compra hasta su venta. Este solo se abona en el caso de que se haya obtenido una ganancia patrimonial por la venta de la vivienda. Su cantidad varía dependiendo del ayuntamiento.

Otro impuesto relacionado con la vivienda es el de Bienes Inmuebles (IBI). Este se paga una vez al año y, legalmente, corresponde a quien sea el propietario de la vivienda a 1 de enero. En la práctica suele prorratearse entre comprador y vendedor. Aunque, para evitar conflictos posteriores, en el momento de la compraventa conviene dejar este reparto por escrito.

Gastos de notaría, registro y escritura

Aparejados a la compra de una vivienda de segunda aparecen también una serie de gastos de notaría y Registro.

Gastos de notaría

La escritura pública de compraventa es obligatoria para inscribir la vivienda en el Registro y obtener plena seguridad jurídica. El coste está regulado por aranceles oficiales y depende del precio del inmueble, pero se sitúa entre 600 y 1.200 euros. Así, para una vivienda de 200.000 euros, el coste la escritura de compraventa ascenderá a unos 800 euros, aunque puede variar por copias, folios o complejidad de la operación.

Registro de la propiedad

Aunque por ley no es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro, sí que es altamente recomendable por seguridad. Y es que, sin inscripción, el comprador queda desprotegido frente a terceros. En cuanto al coste también depende del valor del inmueble, pero se sitúa entre 400 y 800 euros. A mayor precio, mayor arancel.

Gastos de escritura

En este apartado conviene distinguir dos escenarios: sin hipoteca o con préstamo.

Cuando no hay hipoteca, el comprador tendrá que abonar el coste de la escritura de compraventa, los gastos de notaría y Registro relativos a esta operación y el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Sin embargo, en el caso de tener que solicitar una hipoteca para adquirir la vivienda, a los gastos anteriores habrá que sumar la tasación (de 300 a 500 euros, aproximadamente), la comisión de apertura si la hay y la copia de escritura hipotecaria, pero no los honorarios del notario. Y es que, desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en junio de 2019, el banco asume la mayor parte de los gastos de constitución del préstamo, lo que ha reducido notablemente el desembolso del comprador.

¿Cómo calcular los gastos de comprar una vivienda de segunda mano?

Simulador de gastos

Utilizar un simulador de gastos antes de dar el paso a la compra puede ser de gran utilidad para evitar sorpresas posteriores. En la actualidad, muchas entidades financieras cuentan este tipo de herramientas online que te muestran con precisión el importe de los gastos asociados a la operación, lo que resulta muy útil para planificar el ahorro previo con el que debes contar.

Así, el simulador de gastos te permite:

• Calcular impuestos según comunidad
• Estimar notaría y registro
• Ver el impacto de la hipoteca

La clave está en introducir datos realistas y comparar varios escenarios. Un buen simulador evita sorpresas y ayuda a fijar un presupuesto creíble.

Trámites y documentación necesaria para comprar una vivienda de segunda mano

Documentos necesarios

A la hora de adquirir una casa, contar con la documentación necesaria es fundamental, ya que garantizará que la operación se realice sin sorpresas. Esta, por ejemplo, servirá para acreditar la titularidad del inmueble, su estado legal o la ausencia de cargas. Por eso, antes de firmar una compraventa el comprador debería revisar, por lo menos:

• Certificado de eficiencia energética. Indica el consumo energético de la vivienda y, desde 2013, es obligatorio para vender una casa.
• Nota simple del Registro de la Propiedad. Este documento permitirá confirmar la titularidad, cargas (hipotecas, embargos) y restricciones del inmueble.
• Contrato de arras o señal. Documento privado que reserva la vivienda y establece las penalizaciones si alguna parte se echa atrás.
• Último recibo del IBI. Para saber que está todo pagado.
• Certificado de deudas de la comunidad. Acredita que el vendedor está al corriente de pago de los gastos comunitarios.

Estos documentos permiten comprobar que la vivienda está libre de cargas y al corriente de pagos.

Trámites obligatorios

Una vez firmada la compraventa en el notario, toca pagar impuestos. En concreto, al ser una vivienda de segunda mano, el de Transmisiones Patrimoniales. Su porcentaje depende de la comunidad autónoma donde está ubicada la vivienda y, normalmente, tienes un plazo de 30 días hábiles para abonarlo. Además, deberás inscribir la nueva escritura en el Registro de la Propiedad (para dar seguridad jurídica) y poner a tu nombre los suministros (agua, luz, gas) y los gastos de la comunidad de propietarios.

¿Quién paga qué en la compraventa de una vivienda de segunda mano?

En una operación de compraventa, tanto comprador como vendedor asumen una serie de gastos.

Comprador

El comprador tiene que abonar al notario sus honorarios por escriturar y certificar la operación de la compraventa. Sus honorarios están regulados por la Administración y son los mismos para todos. Los gastos de notaría al comprar una vivienda suponen habitualmente entre el 0,2% y el 0,5% de su valor.

Además, el comprador también tendrá que pagar al Registro unos 20 euros por la hoja simple, en la que se verifica la titularidad y las cargas de la vivienda (posibles impuestos impagados, hipotecas asociadas,…). Asimismo, tendrá que inscribir la escritura de la compraventa en el Registro de la Propiedad con su correspondiente pago. El coste de la misma también está establecido por el Gobierno y es el mismo para todos los registradores, entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda.

Aunque se trata de un gasto opcional, el comprador puede contratar a un gestor para que realice en su nombre trámites como la liquidación de los impuestos u otros papeleos o puede hacerlo él mismo o encargárselo a la notaría. Los honorarios de la gestoría son libres, pero lo habitual es que cobren entre 300 y 500 euros.

Asimismo, el nuevo propietario deberá hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila entre el 6% y el 10% del precio escriturado, dependiendo de la comunidad autónoma.

Vendedor

La venta de una vivienda también conlleva una serie de gastos y pago de impuestos para el vendedor. Por ejemplo, previamente a la venta, tendrá que pagar por la cédula de habitabilidad, un documento administrativo que certifica si la casa es apta para ser utilizada como vivienda. Su coste dependerá de la superficie del inmueble y de los honorarios del arquitecto técnico que realice la inspección y haga el estudio.

Otro documento imprescindible con el que se debe contar a la hora de vender una casa es el Certificado de Eficiencia Energética, que refleja el consumo medio de energía de la casa en condiciones normales. Su coste ronda los 100-150 euros.

Además, cuando se pone a la venta una propiedad, debe estar libre de cargas. Esto supone estar al día de los pagos de la comunidad, derramas o IBI, entre otras cuestiones. En el caso de que hubiera que cancelar alguna carga cuando se pacta la compraventa, su coste deberá asumirlo el vendedor. Para demostrar que se está al corriente de pagos de recibos de la comunidad, el vendedor deberá solicitar un certificado de la comunidad al administrador de fincas, que deberá presentar el día que se firme la venta de tu vivienda. Su precio se sitúa entre los 50 y los 100 euros.

Asimismo, en el caso de la vivienda esté sujeta a una hipoteca (aunque ya se haya pagado), tendrá que cancelarse en el Registro de la Propiedad ante notario. En este punto, el gasto dependerá de si la cancelación se lleva a cabo a través de una gestoría o decide hacerlo el vendedor por su cuenta (aunque esto implica invertir una gran cantidad de tiempo). El precio de estas gestiones ronda los 600 euros. No obstante, el coste final dependerá, principalmente, de lo que cobren el notario y el Registro.

En el caso de que se contrate una agencia inmobiliaria para vender la casa, hay que tener en cuenta el coste de este servicio, que oscila entre el 3% y el 5% del valor del inmueble.

Una vez vendida la propiedad, el vendedor tendrá que hacer frente a los últimos gastos: el pago de impuestos. El más cuantioso de ellos es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal. Este impuesto se paga al ayuntamiento donde esté ubicada tu vivienda y grava lo que se ha revalorizado el inmueble desde el momento de la compra hasta su venta. Este solo se abona en el caso de que se haya obtenido una ganancia patrimonial por la venta de la vivienda. Su cantidad varía dependiendo del ayuntamiento.

Consejos para reducir los gastos al comprar una vivienda de segunda mano

En una operación de compraventa de una vivienda de segunda mano, que supone un importante desembolso, reducir los costes es posible si se juega bien la partida. Algo que agradecerá el bolsillo del nuevo propietario. Estas son algunas opciones:

• Negociar con el vendedor. A veces se puede pactar el reparto de notaría o del IBI. No siempre cuela, pero intentarlo no cuesta nada.
• Comparar notarías y gestorías. Los aranceles están regulados, sí, pero hay pequeñas diferencias en copias, suplidos y servicios añadidos.
• Revisar bonificaciones autonómicas. Algunas comunidades ofrecen tipos reducidos de ITP para colectivos como los jóvenes o las familias numerosas o si es para la adquisición de una vivienda habitual. Algo que puede suponer el ahorro de miles de euros.
• Usar varios simuladores. No todos calculan igual. Contrastar herramientas ayuda a detectar desviaciones y afinar el presupuesto real.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de comprar una vivienda de segunda mano

1

¿Cuánto cuesta escriturar una vivienda de segunda mano?

Normalmente se calcula entre 600 euros y 1.200 euros, dependiendo del precio del inmueble y del número de copias que se hagan de la escritura.

2

¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?

Estos gastos suele asumirlos el comprador, aunque, legalmente, pueden pactarse otras condiciones entre las partes.

3

¿Cuánto se paga de ITP en una vivienda de segunda mano?

El importe de este impuesto dependerá de la comunidad autónoma, pero se mueve entre el 6% y el 10% del precio de compra, con posibles tipos reducidos en determinados casos.

4

¿Qué documentos necesito para comprar una vivienda de segunda mano?

Como mínimo deberías revisar la nota simple (para saber que la vivienda está libre de cargas), el certificado energético, el contrato de arras, el último recibo del IBI y el certificado de la comunidad, de que está al corriente de pagos.