¿Cómo saber si mi hipoteca tiene IRPH?

• Miles de hipotecados siguen pagando su préstamo ligado este índice alternativo al Euribor, que se calcula a partir de la media de los tipos de interés de los préstamos para vivienda concedidos por los bancos
• No todas las situaciones son iguales, pero, en algunos casos es posible reclamar o renegociar tu hipoteca

Aunque la mayoría de hipotecas variables se calculan tomando como referencia el Euribor más un diferencial, no es la única opción que existe. Hay préstamos que, en lugar de usar este índice, están referenciados a otro: el IRPH. Y, en este sentido, saber a qué indicador está vinculada tu hipoteca es fundamental, ya que, de ello, depende en gran parte lo que vas a pagar cada mes. Y es que, aunque el IRPH fue durante años una alternativa al Euribor, lo cierto es que históricamente su valor ha sido más alto. El resultado son cuotas más elevadas para quienes lo tienen aplicado.

Lo más llamativo es que muchos propietarios no saben siquiera que su hipoteca está referenciada al IRPH. Si no tienes claro si es tu caso, a continuación te contamos cómo comprobarlo y, si es que sí, qué opciones tienes.

¿Cuándo empezaron las hipotecas con IRPH?

El IRPH (Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) empezó a utilizarse en España en 1994 como una forma de calcular el interés de las hipotecas variables. A diferencia del Euribor —que refleja el tipo al que los bancos se prestan dinero entre sí—, el IRPH se basa en la media de los intereses que las propias entidades aplican a las hipotecas que conceden. En teoría, la idea era que ofreciera más estabilidad frente a las subidas y bajadas del Euribor. Pero en la práctica, esa supuesta estabilidad ha ido acompañada, casi siempre, de tipos más altos.

En este sentido, fue un índice que se utilizó bastante durante finales de los años noventa del siglo pasado y buena parte de la primera década de los 2000, especialmente, antes de la crisis de 2008. Hoy en día apenas se comercializa, pero sigue habiendo muchas hipotecas activas referenciadas a este índice. Por eso, no está de más que revises las condiciones de tu préstamo, especialmente, si lo contrataste en aquella época.

¿Qué tipo de hipotecas están afectadas por el IRPH?

No todas las hipotecas calculan igual sus intereses. Y esto va a ser fundamental para saber si la tuya puede estar o no referenciada al IRPH. Así afecta a cada una de las modalidades:

• Hipoteca fija. Su interés no cambia a lo largo de toda la vida del préstamo y no depende de ningún índice, por lo que no les afecta el IRPH.
• Hipoteca variable. El interés de este tipo de hipotecas se revisa periódicamente en función de un índice. El más común es el Euribor. Sin embargo, también las hay que están referenciadas al IRPH.
• Hipoteca mixta. Este tipo de hipotecas combinan un interés fijo inicial durante unos años con uno variable en una segunda fase. Y es entonces cuando puede estar incluido el IRPH en vez del Euribor.

En resumen, si tu hipoteca es fija, puedes descartar que esté afectada por el IRPH. Pero si es variable o mixta, conviene que analices a que índice está referenciada.

Formas de encontrar la referencia IRPH en tu hipoteca

Revisa tu escritura hipotecaria

La escritura de tu hipoteca es el documento más fiable para saber si está ligada al IRPH. Revísala y busca en las cláusulas sobre el tipo de interés variable. Generalmente, aparecerá como “tipo medio de los préstamos hipotecarios”, “Indice de Referencia de Préstamos Hipotecarios» o IRPH.

Mira tus recibos o el cuadro de amortización

En algunos casos, el índice puede aparecer reflejado en los documentos que te envía periódicamente el banco. Es el caso del cuadro de amortización o en los recibos mensuales (podría aparecer explícitamente el acrónimo IRPH). Si no aparece como tal, puedes comparar los intereses que pagas con el valor del Euribor. Si tu tipo de interés es más alto que este último, podría ser un indicio de que tu hipoteca está referenciada al IRPH.

Pregunta directamente a tu banco

Si tienes cualquier duda o no tienes ganas de estar mirando documentación, habla directamente con el banco. Pregúntale por escrito qué índice se aplica a tu hipoteca. Así tendrás una respuesta clara y verificable.

Señales de alerta de que puedes tener IRPH

También hay otras señales indirectas que te pueden hacer pensar que el interés de tu hipoteca se está calculando con IRPH. Así, si al comparar tu cuota con la de otras personas que tienen un préstamo similar siempre es más alta que la de ellos o si apenas ha bajado en aquellas épocas en las que el Euribor estaba bajo, puede ser porque está afectada por el IRPH. Además, si firmaste tu hipoteca en aquellos años en los que se utilizó más este índice, no está de más comprobar si la tuya lo incluye.

¿Es posible tener una hipoteca con IRPH y Euribor?

En el mercado actual es posible encontrar hipotecas en los que conviven distintos intereses, especialmente, en las mixtas. En este tipo de préstamos hay un periodo inicial en el que la cuota es constante porque se aplica un interés fijo, es decir, no entra en juego ningún índice para calcularlo. Después cuando se pasa al tramo variable, el préstamo puede referenciarse al IRPH o al Euribor. Aunque lo más normal es que el cálculo del interés se ligue al Euribor, hay que revisar cuál es el indicador que se activará porque será el que marque los que pagarás en tus cuotas.

En cualquier caso, en una misma hipoteca no suelen convivir IRPH y Euribor al mismo tiempo en la misma fase de cálculo. No obstante, hay escrituras antiguas o cláusulas sustitutivas que recogían que, si desaparecía un índice o cambiaban ciertas condiciones, podían llevar a aplicar otro referenciado distinto, apareciendo los dos. Pero eso no significa que ambos índices se utilicen a la vez.

¿Y si tengo IRPH qué hago ahora?

Si confirmas que tu hipoteca tiene IRPH, el siguiente paso es ver cómo te afecta. No todas las situaciones son iguales y en algunos casos es posible reclamar los gastos de la hipoteca o renegociar. Así, pese a que las últimas sentencias del Tribunal Supremo en noviembre de 2025 dificultan las reclamaciones por IRPH al establecer criterios favorables a la banca, aún es posible reclamar si se cumplen los requisitos de abusividad y falta de transparencia que marca el Alto Tribunal. Para ello, debes reunir toda tu documentación (escritura, recibos o la escritura de cancelación si has terminado tu préstamo) y presentar una reclamación extrajudicial ante el Servicio de Atención al Cliente de tu banco solicitando, de forma amistosa, la nulidad del IRPH, la corrección del cuadro de amortización y la devolución del dinero pagado en exceso. Si no te ofrece una solución satisfactoria o no responde en dos meses, la opción es acudir a los tribunales con un abogado especialista.

Además, existen otras opciones para cambiar tu hipoteca y deshacerte del IRPH. Por ejemplo, pactar con tu banco y realizar una novación para cambiar el índice por el Euribor o pasar la hipoteca a tipo fijo. Otra alternativa es la subrogación, que consiste en cambiar tu préstamo a otra entidad que acepte sustituir el IRPH por el Euribor o pasar tu interés al tipo fijo. Por último, puedes contratar una nueva hipoteca para liquidar la actual y empezar de nuevo. Infórmate bien y compara diferentes opciones para encontrar la mejor hipoteca para tu casa y evita sustos en tus cuotas.